Steinhagen

Marktüberblick

Steinhagen ist eine Gemeinde im Westen des Landkreises Rostock mit 655 Einwohnern auf 10,14 km². Die Gemeinde liegt unmittelbar westlich an der Stadt Bützow, am Rand des Rühner Sees, und wird vom Amt Bützow-Land verwaltet. Mit 65 Einwohnern je km² ist die Besiedlungsdichte gering. Die Gemeinde ist über die Landesstraße L 14 an Bützow, Neukloster und Wismar angebunden; die Autobahn A 20 verläuft etwa 15 km nördlich.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern typisches Muster: niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt. Die Angebotsmiete liegt bei 8,34 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.657 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,55 – deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 22,42. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,04 % und damit über dem Landesdurchschnitt von 5,37 % sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ stabiler Mietniveaus.

Im Vergleich zum Landkreis Rostock (Durchschnittsmiete 8,02 €/m², Durchschnittskaufpreis 2.162 €/m²) liegt Steinhagen bei der Miete leicht über dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darunter. Zum Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) verhält es sich umgekehrt: Die Miete liegt unter, der Kaufpreis stark unter dem Bundesniveau. Die Rendite von 6,04 % gehört damit zu den höheren im Landesvergleich (Perzentilrang 71 im Bundesland).

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,45 €/m² im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete auf 9,30 €/m² im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 7,59 %. Dieser Anstieg ist über alle Jahre hinweg konsistent und spiegelt den allgemeinen Mietpreisanstieg in Mecklenburg-Vorpommern wider.

Die Kaufpreisentwicklung ist hingegen extrem volatil und lässt auf eine sehr kleine Transaktionsbasis schließen. Der Preis bewegte sich zwischen 371 €/m² (2019) und 1.500 €/m² (2023), fiel 2024 auf 509 €/m² und stieg 2025 auf 3.165 €/m² – ein sechsfacher Anstieg in einem Jahr. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 22,20 %, was auf die extreme Volatilität zurückzuführen ist. Diese Schwankungen sind typisch für kleine Gemeinden mit wenigen Transaktionen pro Jahr, bei denen einzelne Verkäufe das statistische Bild stark verzerren können. Der aktuelle Kaufpreis von 1.657 €/m² liegt damit in der Mitte des beobachteten Spektrums.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatil schwankenden Kaufpreisen führt dazu, dass die Bruttomietrendite in einzelnen Jahren stark variieren kann. Der aktuelle Wert von 6,04 % ist eine Momentaufnahme, die von den aktuellen Angebotspreisen abhängt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Steinhagens ist seit 2015 um 10,5 % zurückgegangen – von 732 auf 655 Einwohner (Stand 2024). Der stärkste Rückgang trat zwischen 2015 und 2019 auf, als die Bevölkerung von 732 auf 669 Einwohner sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei rund 650 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,01 %. Im Zeitraum 2015 bis 2023 zeigte sich ein Verlauf mit einem Tiefpunkt 2020 bei 2,86 %. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 20 Personen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rostock insgesamt auf Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index (Rang 369) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 336). Positiv fällt der Wohlstands- und soziale Lage-Index aus (Rang 175) sowie der Dynamik-Index (Rang 131). Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für Steinhagen. Der Bevölkerungsrückgang in Steinhagen entspricht dem Muster, das sich im schwachen Demografie-Index des Landkreises widerspiegelt.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Steinhagen profitiert von der unmittelbaren Lage westlich von Bützow, das als Grundzentrum für die Umgebung fungiert. Bützow bietet die nächste städtische Infrastruktur, während Steinhagen selbst eher ländlichen Charakter bewahrt hat. Die Gemeinde liegt am Rand des Rühner Sees, was die Wohnattraktivität erhöht.

Die Anbindung an die Landesstraße L 14 und die nahe Autobahn A 20 (Anschlussstelle Kröpelin, ca. 15 km) ermöglichen die Anbindung an die überregionale Infrastruktur. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Bützow. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

In den letzten Jahren sind neue Gewerbebetriebe entstanden, darunter eine Elektroanlagenfirma, ein Stahlbaubetrieb, eine Gärtnerei und eine Raststätte. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse wirtschaftliche Dynamik hin, die sich auch im Prognos-Dynamik-Index des Landkreises (Rang 131) widerspiegelt.

Im regionalen Vergleich zeigt Steinhagen eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 6,04 %. Zum Vergleich: Der Nachbarort Rühn (2,5 km entfernt) weist mit 4,85 % eine deutlich niedrigere Rendite auf, bei gleichzeitig höheren Kaufpreisen (2.136 €/m² gegenüber 1.657 €/m²). Bützow (3,8 km) liegt mit 5,35 % ebenfalls unter der Rendite Steinhagens. Die höhere Rendite in Steinhagen resultiert aus den niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mietniveaus.