Warnow

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Warnow zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 547 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Vergleichszahlen für den Landkreis Rostock (8,02 Euro/m² Miete, 2.162 Euro/m² Kaufpreis) und das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern (7,54 Euro/m² Miete, 2.057 Euro/m² Kaufpreis).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 14,86 Prozent. Das ist der höchste Wert im gesamten Bundesland – das Perzentil liegt bei 100. Der Kaufpreisfaktor beträgt 6,73, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 6,73-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Rostock liegt der Faktor bei 22,05, in Mecklenburg-Vorpommern bei 22,42. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert theoretisch eine hohe Rendite, was hier durch die extrem niedrigen Kaufpreise erklärt wird.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Fallende Kaufpreise, steigende Mieten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen deutlichen Gegensatz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotskaufpreise sind seit 2019 kontinuierlich gesunken: Von 663,79 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 282,09 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Veränderungsrate von minus 11,5 Prozent.

Gleichzeitig sind die Angebotsmieten gestiegen: Von 5,26 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,12 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Veränderungsrate liegt bei plus 7,1 Prozent. Dieser Gegensatz – sinkende Kaufpreise bei steigenden Mieten – führt zu einer weiteren Verbesserung der Rendite im Zeitverlauf.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 547 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über den Zeitreihenwerten von 2024 (328 Euro) und 2025 (296 Euro). Diese Abweichung zeigt, dass die aktuellen Inseratepreise nicht mit den aggregierten Zeitreihenwerten übereinstimmen – möglicherweise aufgrund unterschiedlicher Stichtage, Objekttypen oder Marktsegmente.

Regionale Einordnung: Warnow als Ausreißer

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis neun Kilometern liegt Warnow bei den Kaufpreisen am unteren Ende. Mit 547 Euro pro Quadratmeter ist der Ort deutlich günstiger als alle Nachbarn – der nächstgelegene Nachbar Tarnow liegt bei 907 Euro, Rühn bei 2.136 Euro. Bei der Angebotsmiete liegt Warnow mit 6,77 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Die höchste Miete weist Rühn mit 8,64 Euro auf, die niedrigste Baumgarten mit 5,68 Euro.

Die Bruttomietrendite von 14,86 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten. Der nächsthöhere Wert liegt bei Tarnow mit 9,33 Prozent. Diese extreme Rendite ist primär auf die sehr niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten.

Auf Ebene des Landkreises Rostock und des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern bestätigt sich das Bild: Warnow liegt bei Kaufpreis und Kaufpreisfaktor weit unter dem Durchschnitt, während die Miete leicht unter dem Landesmittel liegt. Die hohe Rendite ist damit kein Ausdruck einer attraktiven Mietsituation, sondern vor allem ein Zeichen für niedrige Kaufpreise.

Standortfaktoren: Demografie und Zukunftsatlas

Die Gemeinde Warnow hat 910 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 42,18 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 22 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,3 Prozent auf 910 Einwohner gesunken – von 922 auf 910. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 883 Einwohnern, seither stabilisiert sich die Zahl wieder.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,85 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt liegt. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 21 Personen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Rostock Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 175 im oberen Mittelfeld, während Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336) schwächer abschneiden. Der Index für Dynamik liegt mit Rang 131 im oberen Drittel, der für Wettbewerb und Innovation mit Rang 233 im mittleren Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde wird vom Amt Bützow-Land mit Sitz in Bützow verwaltet. Der nächste Bahnhof befindet sich in der zehn Kilometer entfernten Stadt Bützow. Durch die Gemeinde führt die Bahnstrecke Bad Kleinen–Rostock, jedoch ohne eigenen Haltepunkt.