Vorbeck

Der Ort

Vorbeck ist eine Gemeinde im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern mit 15,6 km² Fläche und 383 Einwohnern (2024). Die Gemeinde gehört zum Amt Schwaan und liegt am linken Warnowufer, etwa drei Kilometer von der Stadt Schwaan entfernt. Über die Landesstraße 133 ist Vorbeck an das überregionale Straßennetz angebunden; der nächste Bahnhof befindet sich in Schwaan. Zum Gemeindegebiet gehört der Ortsteil Kambs, der 1937 eingemeindet wurde und über eine gotische Backsteinkirche aus dem 13. Jahrhundert sowie ein ehemaliges Gutshaus verfügt.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Vorbeck ist durch deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 955 Euro je Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts (2.162 Euro) und weniger als die Hälfte des Landesdurchschnitts (2.057 Euro). Auch die Angebotsmiete von 7,32 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Landesmittel von 7,54 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 9,2 Prozent. Damit liegt Vorbeck auf dem 92. Perzentil im Bundesland – die Rendite ist höher als bei 92 Prozent der 724 verglichenen Orte in Mecklenburg-Vorpommern. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,87, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 10,87-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Rostock liegt der Faktor bei 22,0, in Mecklenburg-Vorpommern bei 22,4. Der niedrige Faktor zeigt, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Vorbeck zeigt eine starke Schwankung. Von 2018 auf 2021 stieg die Angebotsmiete von 5,00 auf 9,38 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg um 88 Prozent in drei Jahren. Anschließend fiel sie 2022 auf 9,35 Euro und 2023 auf 6,00 Euro, blieb 2024 unverändert und legte 2025 leicht auf 6,46 Euro zu. Der aktuelle Angebotswert von 7,32 Euro liegt damit über dem Niveau der Jahre 2023 bis 2025, aber deutlich unter dem Spitzenwert von 2021.

Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, beruht also auf tatsächlich gemeldeten Inseraten. Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2022 vor (955 Euro je Quadratmeter). Eine längerfristige Kaufpreisentwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Vorbeck verzeichnet seit Mitte der 2010er Jahre ein deutliches Bevölkerungswachstum. Von 322 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 383 im Jahr 2024 – ein Plus von 18,9 Prozent in neun Jahren. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem leichten Einbruch 2020 (356 Einwohner) setzte ab 2021 ein stärkerer Zuzug ein (369 im Jahr 2021, 381 im Jahr 2022). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 383.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,19 Prozent und entspricht damit neun arbeitslosen Personen. Im Vergleich zu 6,16 Prozent im Jahr 2015 hat sich der Arbeitsmarkt entspannt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 25 Einwohner je Quadratkilometer – Vorbeck ist eine dünn besiedelte Gemeinde mit ländlichem Charakter.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich hebt sich Vorbeck durch seine niedrigen Immobilienpreise und die hohe Rendite ab. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 7,6 km Entfernung liegen die Kaufpreise in den meisten Orten deutlich höher: Schwaan (4,3 km) liegt bei 1.455 Euro je Quadratmeter, Rukieten (5,6 km) bei 1.855 Euro, Wiendorf (7,0 km) bei 2.214 Euro. Nur Bröbberow (6,4 km, 578 Euro) und Groß Schwiesow (7,1 km, 609 Euro) weisen niedrigere Kaufpreise auf als Vorbeck.

Die Bruttomietrendite in Vorbeck von 9,2 Prozent liegt über allen Nachbarorten mit verfügbaren Daten. Bröbberow erreicht mit 10,78 Prozent die höchste Rendite, Groß Schwiesow 10,16 Prozent. Die niedrigeren Renditen in Schwaan (7,27 %) und Wiendorf (3,94 %) korrespondieren mit deren höheren Kaufpreisen. Vorbeck liegt damit im unteren Preissegment der Region, was die attraktive Rendite erklärt.

Auf Kreisebene liegt der Durchschnittskaufpreis bei 2.162 Euro je Quadratmeter, die Durchschnittsmiete bei 8,02 Euro. Vorbeck liegt in beiden Kennzahlen deutlich unter dem Kreismittel.

Der Landkreis Rostock erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders schwach ist der Kreis im Teilindex Demografie (Rang 369) und im Teilindex Arbeitsmarkt (Rang 336). Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er mit Rang 233 etwas besser, und im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht er Rang 175. Der Dynamik-Index mit Rang 131 ist der beste Teilindex des Kreises.