Benitz

Marktüberblick

Benitz ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Rostock mit 414 Einwohnern auf 9,72 km². Der Ort liegt am Westufer der unteren Warnow, etwa zwölf Kilometer nördlich von Rostock, und gehört zum Amt Schwaan. Die verkehrliche Anbindung an die A 20 (Anschlussstelle Rostock-Südstadt fünf Kilometer entfernt) und die Bahnstrecke Rostock–Schwaan machen den Ort zum Pendlerstandort für die Metropolregion Rostock.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen beide unter dem Durchschnitt des Landkreises und des Landes, die Bruttomietrendite von 6,22 % jedoch darüber. Der Kaufpreisfaktor von 16,08 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 22,05 und der Landesdurchschnitt von 22,42. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Orten des Landes. Benitz belegt im Rendite-Perzentil von 72,9 % den dritten Quartilrang aller 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern.

Preis- und Mietentwicklung

Zwischen 2020 und 2024 ist die Angebotsmiete in Benitz von 10,43 auf 6,74 Euro je Quadratmeter gefallen – ein Rückgang von rund 35 %. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,97 Euro je Quadratmeter liegt über dem Wert der Zeitreihe von 2024, was auf eine leichte Erholung im jüngsten Angebot hindeuten kann.

Gleichzeitig wächst die Gemeinde seit 2015 um 11,6 % – von 371 auf 414 Einwohner. Die Arbeitslosenquote ist von 4,43 % (2015) auf 1,62 % (2023) gesunken. Dieser demografische und arbeitsmarktliche Aufschwung steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem Mietrückgang, der sich vielmehr auf das Angebot in Inseraten zurückführen lässt. Angebotswerte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und unterliegen stärkeren Schwankungen als die tatsächliche Marktmiete.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Zeitreihenwert vor (1.538 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021). Ein Entwicklungstrend lässt sich daraus nicht ableiten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Benitz ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 7,97 Euro je Quadratmeter liegt über der von Bröbberow (5,19 Euro) und Wiendorf (7,28 Euro), aber unter der von Pölchow (9,33 Euro), Schwaan (8,82 Euro), Ziesendorf (10,24 Euro) und Papendorf (10,47 Euro). Der Kaufpreis von 1.538 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem von Bröbberow (578 Euro) und Vorbeck (955 Euro), aber unter dem aller anderen Nachbarorte.

Die Bruttomietrendite von 6,22 % liegt unter der von Schwaan (7,27 %), Bröbberow (10,78 %) und Vorbeck (9,2 %), aber über der von Wiendorf (3,94 %), Ziesendorf (4,02 %), Papendorf (4,38 %), Dolgen am See (4,71 %) und Pölchow (6,12 %). Die hohen Renditen bei Bröbberow und Vorbeck korrespondieren mit sehr niedrigen Kaufpreisen, was auf einen anderen Marktsegment hindeutet.

Im Landesvergleich liegt Benitz mit 7,97 Euro je Quadratmeter über dem Mecklenburg-Vorpommern-Durchschnitt von 7,54 Euro, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.538 Euro je Quadratmeter liegt unter allen drei Vergleichsebenen (Kreis: 2.162, Land: 2.057, Bund: 2.409 Euro).

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Rostock auf Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist die Position im Teilindex Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336). Im Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 233 besser, und im Index Dynamik erreicht er Rang 131, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 175 im oberen Mittelfeld.

Diese Kreiswerte geben keinen direkten Aufschluss über Benitz als einzelne Gemeinde, sie bilden aber den strukturellen Rahmen. Die positive Dynamik des Kreises korrespondiert mit dem Bevölkerungswachstum in Benitz, das sich seit 2015 kontinuierlich erhöht hat – mit einem leichten Plateau 2023/2024 bei 414 Einwohnern.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Umland von Rostock und die Anbindung an die A 20 sind die wesentlichen Standortfaktoren für die Attraktivität als Wohnort.