Mistorf

Marktüberblick

Mistorf ist eine Gemeinde im Amt Güstrow-Land im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern. Auf einer Fläche von 24,27 km² leben 641 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 26 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zu den kleineren Orten im ländlichen Raum des Landkreises.

Der Immobilienmarkt von Mistorf zeigt ein ungewöhnliches Bild: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.026 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Niveau aller acht benachbarten Orte im Umkreis bis 6,5 Kilometer. Die Angebotsmiete von 5,97 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn – über Kuhs (4,69 €), Groß Schwiesow (5,16 €) und Kassow (5,93 €), aber unter Rukieten (7,93 €), Hohen Sprenz (8,65 €), Lüssow (6,18 €), Vorbeck (7,32 €) und Sarmstorf (8,38 €). Diese Kombination aus höchsten Kaufpreisen bei mittelmäßigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,54 Prozent – dem niedrigsten Wert unter allen Vergleichsorten. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,28 und liegt damit rund 28 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 22,05.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Mistorf verläuft in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete ist von 6,62 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 6,00 Euro im Jahr 2025 gesunken (CAGR: -1,63 Prozent). Die Mietreihe ist nicht geschätzt.

Im gleichen Zeitraum steigen die Kaufpreise kontinuierlich an. Von 1.550 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.050 Euro im Jahr 2025 entspricht dies einem jährlichen Wachstum von 7,24 Prozent. Diese Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Die sich öffnende Schere zwischen fallenden Mieten und steigenden Kaufpreisen drückt die Bruttomietrendite auf ein Niveau, das unter allen Nachbarorten liegt. Während in Hohen Sprenz bei einer Miete von 8,65 Euro und einem Kaufpreis von 1.214 Euro eine Rendite von 8,55 Prozent erzielt wird, bleibt Mistorf mit 3,54 Prozent deutlich darunter. In Groß Schwiesow liegt die Rendite bei 10,16 Prozent bei einer Miete von nur 5,16 Euro und einem Kaufpreis von 609 Euro – ein Beispiel dafür, wie niedrige Kaufpreise in ländlichen Räumen zu hohen Renditen führen können.

Regionale Einordnung

Mistorf hebt sich vom regionalen Umfeld ab, aber anders als auf den ersten Blick vermutet: Mit einem Angebotskaufpreis von 2.026 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 2.162 Euro und auch unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Die Angebotsmiete von 5,97 Euro je Quadratmeter liegt jedoch weit unter dem Kreiswert von 8,02 Euro und dem Landeswert von 7,54 Euro.

Im Vergleich zu den acht benachbarten Orten (2 bis 6,5 km Entfernung) bildet Mistorf einen Ausreißer: Kein anderer Nachbarort weist eine so große Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete auf. Rukieten (2 km entfernt) hat mit 7,93 Euro Miete und 1.855 Euro Kaufpreis einen ausgeglicheneren Werteverlauf. Kassow (4,7 km) liegt mit 5,93 Euro Miete und 1.082 Euro Kaufpreis preislich deutlich unter Mistorf, erzielt aber mit 6,57 Prozent eine höhere Rendite.

Im Mietpreisperzentil von Mecklenburg-Vorpommern belegt Mistorf den 21,8. Perzentil – die Mieten gehören damit zu den günstigsten 22 Prozent aller 724 erfassten Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 28,28 liegt über dem Landesdurchschnitt von 22,42.

Standortfaktoren und Demografie

Die Demografie von Mistorf ist relativ stabil. Die Einwohnerzahl ging von 658 im Jahr 2015 auf 641 im Jahr 2024 um 2,58 Prozent zurück. Seit 2022 ist die Bevölkerung mit jeweils 641 Einwohnern stabil. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,86 Prozent, was 12 Arbeitslosen entspricht und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild für den Landkreis Rostock. Der Gesamtrang von 298 unter rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Drittel. Der Dynamikrang von 131 ist hingegen im oberen Mittelfeld und deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin. Der Stärkerang von 322 liegt im unteren Bereich und spiegelt die strukturellen Schwächen der ländlichen Region wider. Der Kreis profitiert von der Verflechtung mit der Regiopolregion Rostock und der Nähe zur Metropolregion Hamburg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- und Grundstückswerte (Bodenrichtwerte) liegen für Mistorf nicht vor.