Lüssow

Lage und Infrastruktur

Lüssow ist eine Gemeinde im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern mit knapp 1.000 Einwohnern auf 16,66 km². Sie liegt im Dreieck der Städte Güstrow, Bützow und Schwaan, etwa 30 Kilometer südlich von Rostock, und wird vom Amt Güstrow-Land mit Sitz in Güstrow verwaltet. Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Lüssow, Karow und Strenz.

Die Gemeinde hat einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Güstrow–Schwaan, der von der S-Bahn-Linie S2 bedient wird. Die Linie verkehrt montags bis freitags im Stundentakt und am Wochenende sowie an Feiertagen im Zweistundentakt nach Rostock. Von der guten Verkehrsinfrastruktur Güstrows (A 19, B 104) profitiert die Gemeinde ebenfalls. Die Nähe zur Kreisstadt Güstrow macht Lüssow seit einigen Jahren für Eigenheimbauer attraktiv.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.577 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,18 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Rostock (Kaufpreis: 2.162 €/m², Miete: 8,02 €/m²) und noch stärker unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Der Kaufpreis entspricht damit 65 % des Bundesdurchschnitts, die Miete 69 %.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,26 und liegt damit knapp unter dem Kreis- (22,05) und Landesdurchschnitt (22,42). Die Bruttomietrendite von 4,7 % liegt unter dem Kreis- und Landesmittel von jeweils etwa 5,3 %. Der niedrigere Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedrigerer Rendite ergibt sich daraus, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis in Lüssow niedriger ist als in den Vergleichsregionen.

Im Vergleich zu den unmittelbaren Nachbarorten bewegt sich Lüssow im unteren bis mittleren Segment: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem von Groß Schwiesow (609 €/m²) und Gülzow-Prüzen (891 €/m²), aber unter dem von Mistorf (2.026 €/m²), Güstrow (1.861 €/m²) und Zepelin (2.400 €/m²). Die Angebotsmiete von 6,18 €/m² liegt über der von Groß Schwiesow (5,16 €/m²) und Kuhs (4,69 €/m²), aber unter der von Sarmstorf (8,38 €/m²) und Güstrow (8,16 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,7 % liegt im Nachbarschaftsvergleich mittig – deutlich unter der von Groß Schwiesow (10,16 %) und Gülzow-Prüzen (8,16 %), aber über der von Mistorf (3,54 %) und Zepelin (4,42 %).

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen eine volatile Entwicklung ohne klaren Trend: Nach 6,86 €/m² im Jahr 2019 folgte 2020 ein Rückgang auf 5,51 €/m². In den folgenden Jahren pendelte sich die Miete zwischen 5,99 und 6,78 €/m² ein. Der aktuelle Wert von 6,18 €/m² liegt damit im unteren Bereich des beobachteten Spektrums. Der CAGR von -1,16 % über den Zeitraum 2019 bis 2026 spiegelt diese leichte Abwärtsentwicklung wider.

Die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und beginnt 2021 mit 1.900 €/m². Bis 2025 stieg der geschätzte Wert auf 2.500 €/m² – ein Anstieg von über 31 % in vier Jahren (CAGR: 7,1 %). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.577 €/m² liegt jedoch deutlich unter diesem geschätzten Wert. Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Schätzmethoden oder -quellen beruhen; sie ist mit Vorsicht zu interpretieren, da beide Werte Angebotswerte aus Inseraten sind.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Lüssows ist seit 2015 um 5,9 % von 936 auf 991 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Besonders ausgeprägt war der Anstieg von 2019 (914 Einwohner) auf 2022 (986 Einwohner). Seit 2023 stagniert die Bevölkerung bei 991 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote ist von 5,27 % im Jahr 2015 auf 3,33 % im Jahr 2023 gesunken und liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt aktuell 20 Personen. Die sinkende Arbeitslosigkeit geht einher mit dem Bevölkerungswachstum und deutet auf eine stabilisierende lokale Entwicklung hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rostock mit dem Gesamtrang 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv ist der Dynamik-Rang (131), während der Stärke-Rang (322) und der Demografie-Rang (369) schwächer ausfallen. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Einordnung und Fazit

Lüssow präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit moderaten Immobilienpreisen, die unter dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt liegen. Der deutliche Bevölkerungszuzug der vergangenen Jahre und die niedrige Arbeitslosenquote sprechen für eine positive lokale Entwicklung. Die Anbindung an die S-Bahn-Linie S2 nach Rostock und die Nähe zu Güstrow sind wesentliche Standortvorteile.

Gleichzeitig zeigt die Zeitreihe, dass der Immobilienmarkt von Schwankungen geprägt ist: Die Mietpreise sind volatil und liegen insgesamt leicht rückläufig, während die geschätzten Kaufpreise stark gestiegen sind. Die Diskrepanz zwischen dem geschätzten Kaufpreis von 2.500 €/m² (2025) und dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.577 €/m² ist bemerkenswert, kann aber nicht eindeutig interpretiert werden, da beide Werte auf Inseraten basieren.

Für Mieter stellt Lüssow eine preisgünstige Alternative zu den größeren Städten der Region dar. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,7 % im Vergleich zum Landesmittel von 5,3 % macht den Ort für reine Renditeinvestoren weniger attraktiv. Die Bevölkerungsentwicklung korrespondiert mit der positiven Arbeitsmarktentwicklung, was auf eine stabile lokale Nachfrage hindeutet.