Güstrow, Barlachstadt

Marktüberblick

Güstrow, offiziell „Güstrow, Barlachstadt“, ist mit rund 29.600 Einwohnern die siebtgrößte Stadt Mecklenburg-Vorpommerns und Kreisstadt des Landkreises Rostock. Die Stadt liegt etwa 40 Kilometer südlich der Regiopole Rostock an der Nebel und ist eines der 18 Mittelzentren des Landes. Mit 71 km² Fläche und 416 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Güstrow eine kompakte Mittelstadt in einer seen- und waldreichen Endmoränenlandschaft.

Der Immobilienmarkt in Güstrow ist durch deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Kaufpreise gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.861 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 19-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,26 Prozent.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Güstrow zeigen eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,07 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 9,30 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von rund 5,5 Prozent über diesen Zeitraum.

Auffällig ist die Entwicklung der Kaufpreise: Hier verzeichnete man 2018 einen Wert von 1.017 Euro pro Quadratmeter, der bis 2026 auf 2.034 Euro pro Quadratmeter stieg – ein CAGR von etwa 9,0 Prozent. Besonders stark fiel der Anstieg von 2018 auf 2019 aus, wo sich der Kaufpreis fast verdoppelte. In den Folgejahren zeigten sich Schwankungen: 2020 fiel der Preis auf 1.703 Euro, 2021 stieg er wieder auf 1.974 Euro, 2022 folgte ein Rückgang auf 1.780 Euro. Von 2023 auf 2024 gab es einen deutlichen Anstieg auf 2.197 Euro, bevor 2025 ein Rückgang auf 1.514 Euro zu verzeichnen war, ehe 2026 wieder ein Wert von 2.034 Euro ausgewiesen wird. Diese Volatilität im Kaufpreissegment ist bemerkenswert.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine hinreichende Datenbasis schließen lässt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Güstrow mit der Angebotsmiete von 8,16 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Rostock (8,02 Euro) und deutlich über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 Euro). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro liegt Güstrow jedoch unter dem deutschen Durchschnitt.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 1.861 Euro pro Quadratmeter liegt Güstrow unter dem Kreisdurchschnitt (2.162 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.057 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 19 ist deutlich niedriger als der des Landkreises (22,0), des Landes (22,4) und Deutschlands (ca. 27). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis höher sind – was einer höheren Rendite für Investoren entsprechen kann.

Die Bruttomietrendite von 5,26 Prozent liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und knapp über dem Kreisdurchschnitt von 5,30 Prozent. Im Perzentilrang der Bundeslandwerte liegt Güstrow bei 55,7 Prozent, was einer leicht überdurchschnittlichen Renditeposition entspricht.

Im unmittelbaren Umland zeigen sich große Unterschiede: Während Nachbargemeinden wie Mühl Rosin (4,3 km) mit 8,14 Euro pro Quadratmeter ähnliche Mietwerte aufweisen, liegen Orte wie Groß Schwiesow (7,7 km) mit 5,16 Euro oder Kuhs (8,1 km) mit 4,69 Euro deutlich darunter. Beim Kaufpreis fällt Gülzow-Prüzen mit 891 Euro pro Quadratmeter extrem auf, während Groß Schwiesow mit 609 Euro pro Quadratmeter den niedrigsten Wert im Umkreis aufweist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Güstrow war in den letzten Jahren positiv: Von 28.845 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 29.582, was einem Wachstum von 2,56 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (29.026) auf 2022 (29.556). Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl stabil bei 29.582.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rostock, in dem Güstrow liegt, auf Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Dies spiegelt eine eher unterdurchschnittliche wirtschaftliche Lage wider. Positiver fällt die Dynamik mit Rang 131 aus, während der Stärke-Index mit Rang 322 eher schwach abschneidet. Die Teilindizes zeigen: Demografie (Rang 369), Arbeitsmarkt (Rang 336), Wettbewerb und Innovation (Rang 233), Wohlstand und soziale Lage (Rang 175).

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung, Polizei und Rechtspflege, die seit 1991 ihren Sitz in Güstrow hat. Als einzige Hochschule am Ort trägt sie zur Attraktivität der Stadt bei und sichert einen Teil der lokalen Nachfrage nach Wohnraum.

Güstrow ist als historische Residenzstadt bekannt, mit Schloss, gut erhaltener Altstadt und dem Dom mit dem berühmten „Schwebenden“ von Ernst Barlach, nach dem die Stadt 2006 den Namenszusatz „Barlachstadt“ erhielt. Die 1236 begründete Domschule ist eine der ältesten Schulen im deutschen Sprachraum.