Wulfsen
Wulfsen (PLZ 21445) liegt im Kreis Harburg in Niedersachsen. Der Ort zählt 1.718 Einwohner auf 8,5 km², das entspricht 202 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,07 € pro m², der Kaufpreis bei 1.882 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,2 — rechnerisch sind das 14 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Wulfsen über dem Renditeniveau von 88 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,20 € auf 12,86 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 15,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Harburg Rang 142 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 91, Stärkerang 162). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Garstedt, Toppenstedt und Vierhöfen an.
Immobilienpreise in Wulfsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standort Wulfsen (21445)
Wulfsen im Kreis Harburg weist einen ungewöhnlichen Markt auf: niedrige Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mieten und einer der höchsten Bruttomietrenditen in Niedersachsen (7,06 %). Die Mietzeitreihe zeigt extreme Schwankungen, was auf eine kleine Datenbasis hindeutet. Die Kaufpreise sind im regionalen Vergleich deutlich unter dem Niveau von Nachbarorten und dem Kreisdurchschnitt.
Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise, hohe Rendite
Wulfsen präsentiert sich als ein Markt mit einer auffälligen Struktur: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.882 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Harburg (2.884 Euro) und auch unter dem niedersächsischen Mittel (2.166 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 11,07 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (10,75 Euro) und über dem Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,06 Prozent. Das liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 4,67 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der 942 gemessenen Orte in Niedersachsen belegt Wulfsen Platz 88 — die Rendite liegt damit höher als bei 88 Prozent der anderen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 14,16 bestätigt diese Struktur: Er liegt deutlich unter dem Kreiswert von 22,30 und dem Landeswert von 20,92. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist — ein Indikator für eine hohe Rendite bei gleichzeitig moderatem Kaufpreis.
Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Miete volatil
Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 1.226 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 1.904 Euro im Jahr 2025 entspricht das einem Anstieg von rund 55 Prozent in drei Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 15,8 Prozent. Die Mietentwicklung ist dagegen durch extreme Schwankungen gekennzeichnet: Die Zeitreihe weist Werte von 3,67 Euro (2024) bis 12,86 Euro (2026) aus. Diese Bandbreite von über 9 Euro pro Quadratmeter zwischen dem tiefsten und höchsten Wert ist untypisch und deutet auf eine sehr kleine Anzahl von Inseraten pro Jahr hin. Bei wenigen Angeboten kann bereits ein einzelner Ausreißer den Jahresdurchschnitt stark nach oben oder unten ziehen. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Volatilität ist also ein reales Merkmal der Datenbasis. Der CAGR der Miete liegt bei 4,3 Prozent — deutlich niedriger als der Kaufpreis-CAGR von 15,8 Prozent. Das bedeutet, dass die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten, was die Rendite langfristig unter Druck setzen kann.
Regionale Einordnung: Günstiger Markt im Umfeld teurerer Orte
Im Vergleich zu den acht gemessenen Nachbarorten im Umkreis von 1,9 bis 8,4 Kilometern fällt Wulfsen durch ein einheitliches Muster auf: Alle Nachbarorte haben höhere Kaufpreise und niedrigere Bruttomietrenditen. Garstedt (1,9 km) weist beispielsweise einen Kaufpreis von 3.234 Euro und eine Rendite von 3,58 Prozent aus. Toppenstedt (4,7 km) liegt bei 2.964 Euro und 4,13 Prozent. Selbst Vierhöfen mit 2.370 Euro und 5,65 Prozent Rendite bleibt unter dem Renditeniveau Wulfsens. Winsen (Luhe), die nächstgrößere Stadt im Umkreis, liegt bei 3.030 Euro und 4,65 Prozent. Die Mieten der Nachbarorte liegen meist unter denen Wulfsens; nur Vierhöfen (11,15 Euro) und Winsen (11,75 Euro) weisen leicht höhere Werte aus. Dieses Muster zeigt, dass Wulfsen im regionalen Vergleich ein relativ günstiger Kaufmarkt ist, während die Mieten auf einem ähnlichen oder leicht höheren Niveau liegen. Der Ort profitiert damit von einer strukturellen Renditeüberlegenheit gegenüber seiner Nachbarschaft. Ob dies auf eine andere Bausubstanz, eine andere Lage innerhalb der Gemeinde oder eine andere Zusammensetzung des Wohnungsbestands zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Demografie, niedrige Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung Wulfsens ist stabil bei 1.718 Einwohnern (2024). Seit Beginn der Reihe 2015 ist ein Anstieg von 2,8 Prozent zu verzeichnen (von 1.671 auf 1.718). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 202 Einwohnern pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 8,52 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,19 Prozent (2023) und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist von 2,96 Prozent (2018) auf 2,19 Prozent (2023) gesunken. Die niedrige Arbeitslosigkeit und die stabile Bevölkerungszahl deuten auf eine lokale Nachfrage nach Wohnraum hin, die nicht durch Zuzug, sondern durch stabile Einwohnerzahlen getragen wird. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit und moderaten Kaufpreisen könnte ein Grund dafür sein, dass die Kaufpreise in Wulfsen unter denen der Nachbarorte liegen — der Markt ist möglicherweise weniger spekulativ und stärker von der lokalen Nachfrage geprägt.
Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftsaussichten
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Harburg, dem Wulfsen angehört, insgesamt auf Rang 142 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser mittlere Rang wird durch unterschiedliche Teilindizes getragen: Der Bereich Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 76 deutlich im oberen Drittel und ist der beste Teilindex. Der Dynamik-Index (Rang 91) liegt ebenfalls im oberen Mittelfeld. Schwächer sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 177), Demografie (Rang 179) und Arbeitsmarkt (Rang 159). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die mittelmäßigen bis unterdurchschnittlichen Werte in den Bereichen Innovation und Demografie stehen im Kontrast zur aktuellen Stabilität des lokalen Arbeitsmarkts und der Bevölkerung. Die Standortfaktoren deuten darauf hin, dass Wulfsen strukturell kein Wachstumsmotor ist, aber auch nicht abgehängt wird — ein Muster, das zur stabilen Bevölkerungsentwicklung und den moderaten, aber nicht extremen Immobilienpreisen passt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Wulfsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Wulfsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,20 €/m² |
| 2019 | 5,58 €/m² |
| 2020 | 5,58 €/m² |
| 2021 | 12,40 €/m² |
| 2022 | 7,76 €/m² |
| 2023 | 10,96 €/m² |
| 2024 | 3,67 €/m² |
| 2025 | 10,98 €/m² |
| 2026 | 12,86 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Wulfsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.226 €/m² |
| 2025 | 1.904 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Wulfsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 7,59 % |
| 2025 | 6,92 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Wulfsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.671 Einwohner |
| 2016 | 1.689 Einwohner |
| 2017 | 1.662 Einwohner |
| 2018 | 1.711 Einwohner |
| 2019 | 1.751 Einwohner |
| 2020 | 1.725 Einwohner |
| 2021 | 1.715 Einwohner |
| 2022 | 1.733 Einwohner |
| 2023 | 1.718 Einwohner |
| 2024 | 1.718 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Wulfsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,96 % |
| 2019 | 2,75 % |
| 2020 | 2,81 % |
| 2021 | 2,74 % |
| 2022 | 2,47 % |
| 2023 | 2,19 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 142 Rang |
| Dynamik | 91,00 Rang |
| Stärke | 162 Rang |
| Demografie | 179 Rang |
| Arbeitsmarkt | 159 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 177 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 76,00 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Wulfsen liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Wulfsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Wulfsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Wulfsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Wulfsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Winsen (Luhe) | 11,75 €/m² |
| Vierhöfen | 11,15 €/m² |
| Wulfsen | 11,07 €/m² |
| Marxen | 10,85 €/m² |
| Salzhausen | 10,76 €/m² |
| Gödenstorf | 10,71 €/m² |
| Toppenstedt | 10,21 €/m² |
| Garlstorf | 10,17 €/m² |
| Brackel | 9,90 €/m² |
| Garstedt | 9,64 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Wulfsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Wulfsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wulfsen | 7,06 % |
| Vierhöfen | 5,65 % |
| Salzhausen | 5,37 % |
| Garlstorf | 4,92 % |
| Winsen (Luhe) | 4,65 % |
| Marxen | 4,46 % |
| Gödenstorf | 4,23 % |
| Brackel | 4,16 % |
| Toppenstedt | 4,13 % |
| Garstedt | 3,58 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Garstedt | 1,9 km | 21441 | 9,64 € | 3.234 € | 3,58 % |
| Toppenstedt | 4,7 km | 21442 | 10,21 € | 2.964 € | 4,13 % |
| Vierhöfen | 6,7 km | 21444 | 11,15 € | 2.370 € | 5,65 % |
| Brackel | 6,9 km | 21438 | 9,90 € | 2.858 € | 4,16 % |
| Garlstorf | 7,6 km | 21376 | 10,17 € | 2.484 € | 4,92 % |
| Gödenstorf | 8,1 km | 21376 | 10,71 € | 3.040 € | 4,23 % |
| Winsen (Luhe), Stadt | 8,1 km | 21423 | 11,75 € | 3.030 € | 4,65 % |
| Salzhausen | 8,4 km | 21376 | 10,76 € | 2.404 € | 5,37 % |
| Marxen | 9,1 km | 21439 | 10,85 € | 2.919 € | 4,46 % |
Wo liegt Wulfsen?
Lage
Wulfsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Wulfsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,07 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.882 € |
| Bruttomietrendite | 7,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,2 |
| Einwohner | 1.718 |
| Einwohner je km² | 202 |
| Fläche (km²) | 8,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #142 |
| Prognos Dynamikrang | #91 |
| Prognos Stärkerang | #162 |
| Koordinaten | 53,3002, 10,1444 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Wulfsen
Was kostet eine Wohnung in Wulfsen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Wulfsen liegt bei 11,07 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.882 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Harburg (10,75 Euro) und deutlich über dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Der Kaufpreis ist mit 1.882 Euro pro Quadratmeter hingegen unter dem Kreisdurchschnitt (2.884 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Wulfsen entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 9,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,86 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,3 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis legte von 1.226 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 1.904 Euro im Jahr 2025 zu, was einem jährlichen Anstieg von etwa 15,8 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Wulfsen?
Die Bruttomietrendite in Wulfsen beträgt 7,06 Prozent und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Harburg (4,67 Prozent) sowie dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (5,25 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 88 im Bundesland liegt Wulfsen bei der Rendite höher als rund 88 Prozent der vergleichbaren Orte in Niedersachsen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,16 und ist damit niedriger als der Kreisdurchschnitt von 22,30 sowie der Landesdurchschnitt von 20,92.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Wulfsen?
Wulfsen hat aktuell 1.718 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 202 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um rund 2,8 Prozent gewachsen. Die Einwohnerzahl schwankte in diesem Zeitraum zwischen 1.662 (2017) und 1.751 (2019).
Wie verhält sich Wulfsen zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Wulfsen die mit Abstand höchste Bruttomietrendite von 7,06 Prozent auf – deutlich mehr als die nächsten Nachbarorte wie Vierhöfen (5,65 Prozent) oder Salzhausen (5,37 Prozent). Der Angebotskaufpreis von 1.882 Euro pro Quadratmeter ist dabei der niedrigste im direkten Vergleich, während die Angebotsmiete von 11,07 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld liegt.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Wulfsen?
Die Arbeitslosenquote in Wulfsen betrug 23 Prozent im Jahr 2023 und ist damit seit 2018 (31 Prozent) deutlich rückläufig. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Harburg im Bereich Arbeitsmarkt mit dem Rang 159 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Wulfsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Wulfsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Wulfsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Harburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Drestedt | 21279 | 10,16 € | 1.344 € | 9,07 % |
| Wenzendorf | 21279 | 9,98 € | 1.818 € | 6,58 % |
| Wistedt | 21255 | 9,82 € | 1.851 € | 6,36 % |
| Welle | 21261 | 8,68 € | 1.807 € | 5,76 % |
| Vierhöfen | 21444 | 11,15 € | 2.370 € | 5,65 % |
| Königsmoor | 21255 | 9,56 € | 2.072 € | 5,54 % |
| Salzhausen | 21376 | 10,76 € | 2.404 € | 5,37 % |
| Hollenstedt | 21279 | 11,40 € | 2.678 € | 5,11 % |