Salzhausen

Marktüberblick

Salzhausen ist eine Gemeinde im Südosten des Landkreises Harburg in Niedersachsen mit rund 4.943 Einwohnern auf 34,9 km². Der Ort ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Salzhausen und liegt am Nordost-Rand der Lüneburger Heide in der Metropolregion Hamburg. Die Angebotsmiete liegt bei 10,76 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.404 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 5,37 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,61. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Rendite von 5,37 % übertrifft sowohl den Niedersachsen-Durchschnitt (5,25 %) als auch den Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 18,61 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (22,30) und der Landesdurchschnitt (20,92). Das bedeutet: Die Miete steht in einem günstigeren Verhältnis zum Kaufpreis als in den meisten anderen Regionen. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis je m² mit 2.404 € genau auf dem Bundesdurchschnitt (2.409 €), aber deutlich über dem Landesdurchschnitt Niedersachsens (2.166 €). Salzhausen kombiniert also einen bundesdurchschnittlichen Kaufpreis mit einer überdurchschnittlichen Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Der Wert schwankte zwischen 1.533 €/m² (2018) und 3.725 €/m² (2019), fiel dann auf 1.622 €/m² (2024) und stieg 2025 wieder auf 2.701 €/m². Der CAGR von 6,17 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 beschreibt diesen Anstieg im Durchschnitt, verdeckt aber die starken jährlichen Ausschläge.

Die Angebotsmiete entwickelte sich deutlich stabiler und zeigt eine klare Aufwärtstendenz: von 8,27 €/m² (2018) über 8,93 €/m² (2022–2023) auf 13,00 €/m² (2026). Der CAGR von 5,82 % spiegelt diesen Anstieg wider. Die Miete steigt damit schneller als der Kaufpreis, was die Rendite weiter verbessert.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die extreme Volatilität bei den Kaufpreisen lässt keine zuverlässige jährliche Entwicklungslinie zu, sondern zeigt einen allgemeinen Aufwärtstrend mit starken Schwankungen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 10,76 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt (10,75 €/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (8,50 €/m²). Der Kaufpreis von 2.404 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2.884 €/m²), aber über dem Landesdurchschnitt (2.166 €/m²). Salzhausen hat also im Kreis Harburg relativ günstige Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld (niedriger als Gödenstorf mit 3.040 €/m² und Garstedt mit 3.234 €/m², höher als Eyendorf mit 2.058 €/m²). Die Miete von 10,76 €/m² liegt ebenfalls im mittleren Bereich (höher als Eyendorf mit 8,13 €/m², niedriger als Vierhöfen mit 11,15 €/m² und Egestorf mit 11,00 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,37 % ist die zweithöchste unter den Nachbarorten – nur Vierhöfen liegt mit 5,65 % darüber. Garstedt weist mit 3,58 % die niedrigste Rendite auf, was dem dortigen hohen Kaufpreis (3.234 €/m²) bei moderater Miete (9,64 €/m²) geschuldet ist. Salzhausen profitiert von einem günstigen Miete-Kaufpreis-Verhältnis im regionalen Kontext.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung wuchs von 4.787 Einwohnern (2015) auf 4.943 (2024), was einer Zunahme von 3,3 % entspricht. Bei einer Fläche von 34,9 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 142 Einwohnern je km².

Der Landkreis Harburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, liegt auf Rang 142 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik erreicht er Rang 91 (oberes Drittel), im Teilindex Stärke Rang 162 (unteres Drittel). Das Muster zeigt: Der Kreis ist dynamisch, aber strukturell schwächer aufgestellt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Arbeitslosenzahlen in der Zeitreihe sind methodisch nicht konsistent: Sie lagen 2015–2017 bei etwa 115, fielen 2018–2022 auf 21–31 und stiegen 2023 auf 124. Eine Quote von 124 % ist rechnerisch unmöglich; es handelt sich wahrscheinlich um eine andere Kennzahl oder eine methodische Umstellung. Eine belastbare Aussage zur Arbeitsmarktlage ist aus diesen Daten nicht ableitbar.