Burweg

Marktüberblick: Niedrige Miete, hoher Faktor

Burweg liegt im Landkreis Stade in Niedersachsen und hat rund 1.008 Einwohner auf einer Fläche von 16,24 km². Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten und liegt in der Ostemarsch am Rand zur Geest. Durch die Gemeinde verläuft die Bundesstraße 73, die Niederelbebahn führt durch das Gemeindegebiet; die nächsten Bahnhöfe befinden sich in Himmelpforten und Hechthausen. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Burweg, Blumenthal und Bossel, die 1972 zusammengeschlossen wurden.

Der Immobilienmarkt in Burweg zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,32 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,40 Euro und dem niedersächsischen Mittel von 8,50 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.318 Euro je Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro, wenn er auch unter dem Kreiswert von 2.636 Euro liegt. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,27 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 30,58 – beides Werte, die sowohl den Kreis- als auch den Landesdurchschnitt deutlich übertreffen. Der Kaufpreisfaktor von 30,58 bedeutet, dass das 30,58-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist; er liegt damit über dem Kreiswert von 23,38 und dem niedersächsischen Durchschnitt von 20,92.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mieten, starker Kaufpreisanstieg

Die Mietentwicklung in Burweg ist in den verfügbaren Daten extrem volatil. Von 4,95 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2021 auf 6,95 Euro, fiel 2023 auf 6,46 Euro, brach 2024 auf 4,50 Euro ein und sprang 2025 auf 8,02 Euro. Diese Schwankungen sind ungewöhnlich stark und deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der CAGR von 7,14 % über den Zeitraum 2018 bis 2025 wird durch den extremen Anstieg von 2024 auf 2025 nach oben gezogen.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.579,71 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 2.688,52 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 14,22 Prozent und ist ein sehr starker Anstieg. Die Bevölkerung Burwegs ist in diesem Zeitraum stabil geblieben – sie schwankte zwischen 2015 und 2024 nur zwischen 1.000 und 1.032 Einwohnern. Das Wachstum von 2015 bis 2024 liegt bei 0,1 Prozent. Der starke Kaufpreisanstieg bei praktisch konstanter Bevölkerungszahl deutet auf eine nachfrageseitige Dynamik hin, die nicht aus Zuzug, sondern aus anderen Faktoren gespeist wird.

Regionale Einordnung: Überbewerteter Faktor im Nachbarschaftsvergleich

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Burweg mit 2.318 Euro je Quadratmeter unter Hechthausen (2.685), Oldendorf (2.881), Himmelpforten (3.288), Engelschoff (3.748) und Düdenbüttel (4.517), aber über Kranenburg (972) und Estorf (1.676). Die Angebotsmiete von 6,32 Euro ist die zweinniedrigste unter den Nachbarorten – nur Kranenburg liegt mit 5,70 Euro noch darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,27 Prozent liegt unter der von Oldendorf (4,02 %), Großenwörden (5,04 %), Estorf (6,23 %) und Kranenburg (7,03 %), aber über der von Engelschoff (2,35 %) und Düdenbüttel (2,15 %). Der Kaufpreisfaktor von 30,58 ist höher als der von Hechthausen (berechnet rund 27,4), Himmelpforten (berechnet rund 28,7) und Oldendorf (berechnet rund 24,9), aber deutlich niedriger als der von Engelschoff (berechnet rund 42,5) und Düdenbüttel (berechnet rund 46,6). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Burweg besonders niedrig sind.

Auf Landesebene liegt die Miete unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro, der Kaufpreis leicht darüber. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 5,1 Prozent – Burweg gehört also zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Niedersachsen.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwache Wirtschaftsdynamik

Der Landkreis Stade, in dem Burweg liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 234 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld. Besonders schwach sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 252) sowie Arbeitsmarkt (Rang 241). Die Indizes Demografie (Rang 204), Wohlstand und soziale Lage (Rang 198) und Dynamik (Rang 190) liegen leicht besser. Der Gesamt-Rang bezieht sich auf den Kreis Stade, nicht auf die Gemeinde Burweg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerung Burwegs ist seit Jahren stabil – zwischen 2015 und 2024 schwankte sie nur marginal um die 1.000-Einwohner-Grenze. Die Arbeitslosenquote lag 2022 und 2023 bei 2,44 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Gemeinde hat eine Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern je Quadratkilometer und ist damit ländlich strukturiert. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und schwacher wirtschaftlicher Dynamik im Kreis deutet auf eine Gemeinde hin, die eher als Wohnstandort als als Wirtschaftsstandort fungiert.