Engelschoff

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite

Engelschoff fällt im niedersächsischen Immobilienmarkt durch ein extremes Preisgefälle zwischen Kauf und Miete auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.748 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit nicht nur den Landesdurchschnitt von 2.166 Euro, sondern auch den Kreisdurchschnitt von 2.636 Euro um jeweils deutlich mehr als 40 Prozent. Die Angebotsmiete von 7,35 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreiswert von 9,40 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro.

Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 2,35 Prozent – der niedrigste Wert im gesamten Bundesland. Mit einem Perzentilrang von 1,06 von 942 vergleichbaren Orten in Niedersachsen liegt Engelschoff am unteren Ende der Skala. Der Kaufpreisfaktor von 42,48 ist fast doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 23,38. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 42,5-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt, während er im Kreis im Durchschnitt bei 23,4 liegt.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.198 Euro (Großenwörden) und 4.517 Euro (Düdenbüttel) teils deutlich unter, teils über Engelschoff. Die Renditen der Nachbargemeinden reichen von 2,15 Prozent (Düdenbüttel) bis 5,38 Prozent (Hammah). Engelschoff liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn, aber nicht am absoluten Ende.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Miete volatil

Die Zeitreihen zeigen unterschiedliche Dynamiken bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotskaufpreise entwickeln sich seit 2024 kontinuierlich steigend: von 3.657 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024 auf 3.933 Euro im Jahr 2025. Die Daten für 2026 bleiben unverändert bei 3.933 Euro, was auf eine Stabilisierung hindeutet.

Die Angebotsmiete verläuft deutlich volatiler. Nach 7,43 Euro im Jahr 2021 folgte ein starker Rückgang auf 5,59 Euro (2022) und 5,00 Euro (2023). Seit 2024 erholt sich die Miete wieder und erreicht 7,69 Euro (2024) sowie 8,09 Euro (2025). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 2,15 Prozent für die Miete und 3,70 Prozent für den Kaufpreis.

Die Diskrepanz zwischen der volatilen Mietentwicklung und dem stetig steigenden Kaufpreis verstärkt den hohen Kaufpreisfaktor. Während die Miete nach dem Tief 2023 wieder ansteigt, liegt sie mit 8,09 Euro im Jahr 2025 immer noch unter dem Wert von 2021 (7,43 Euro). Der Kaufpreis hingegen hat sein Niveau deutlich überschritten.

Der aktuelle Angebotsmietenwert von 7,35 Euro weicht vom Zeitreihenwert für 2025 von 8,09 Euro ab. Dies kann darauf hindeuten, dass die Zeitreihe prognostizierte oder geschätzte Werte für die Zukunft enthält, während der aktuelle Marktdatenwert den zum Erstellungszeitpunkt verfügbaren Inseratedurchschnitt widerspiegelt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Engelschoff hat 774 Einwohner auf einer Fläche von 19,68 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 39 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 verläuft mit leichten Schwankungen stabil: Nach einem Tiefpunkt von 719 Einwohnern im Jahr 2019 steigt die Zahl bis 2024 wieder auf 774, was einem Wachstum von 1,44 Prozent über den gesamten Zeitraum entspricht.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,18 Prozent im Jahr 2023 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider. Im Vergleich zu 2019 (2,14 Prozent) hat sich die Lage kaum verändert, obwohl sie 2021 mit 3,27 Prozent einen vorübergehenden Anstieg verzeichnete. Mit elf arbeitslosen Personen im Jahr 2023 bleibt die absolute Zahl gering.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit bildet eine solide Grundlage für den lokalen Immobilienmarkt, auch wenn die demografische Entwicklung nicht das primäre Treibermerkmal des hohen Kaufpreises darstellt.

Standortfaktoren: Mittlerer Kreisrang, keine Hochschulen

Der Landkreis Stade, dem Engelschoff angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 234 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 190, im Bereich Stärke bei 227. Die Indizes für Demografie (204), Arbeitsmarkt (241), Wettbewerb und Innovation (252) sowie Wohlstand und soziale Lage (198) verteilen sich mittig bis unterdurchschnittlich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Bevölkerungsdichte von 39 Einwohnern pro Quadratkilometer kennzeichnet Engelschoff als ländlich geprägte Gemeinde.

Die Standortfaktoren des Kreises deuten auf eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Entwicklungsperspektive hin. Die extrem hohen Kaufpreise in Engelschoff stehen damit in keinem direkten Zusammenhang mit überdurchschnittlichen Standortqualitäten, sondern lassen sich primär aus dem Preisgefälle zwischen Kauf und Miete erklären.