Heinbockel
Heinbockel (PLZ 21726) liegt im Kreis Stade in Niedersachsen. Der Ort zählt 1.514 Einwohner auf 22,7 km², das entspricht 67 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,85 € pro m², der Kaufpreis bei 2.724 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,90 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,7 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heinbockel über dem Renditeniveau von 18 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 5,58 € auf 9,25 € pro m², im Mittel 8,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stade Rang 234 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 190, Stärkerang 227). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Düdenbüttel, Himmelpforten und Oldendorf an.
Immobilienpreise in Heinbockel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Heinbockel
Heinbockel im Landkreis Stade zeigt einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen im Vergleich zu Niedersachsen, aber niedriger Bruttomietrendite. Die Bevölkerung wächst seit 2019, während die Preisentwicklung in der Zeitreihe starke Volatilität aufweist.
Der Ort
Heinbockel ist eine Gemeinde im Landkreis Stade in Niedersachsen mit 1.514 Einwohnern auf einer Fläche von 22,69 km². Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten und liegt an der Bundesstraße 74, die von Bremervörde nach Stade führt. Der nächste Bahnanschluss befindet sich im etwa 10 km entfernten Hammah an der Niederelbebahn. Die Gemeinde umfasst neben dem Kernort Heinbockel die Ortsteile Hagenah, Willah und Willahermoor. Hagenah wurde 1972 eingemeindet und liegt an der Schwinge. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner pro Quadratkilometer.
Marktüberblick
Heinbockel zeigt ein für den niedersächsischen Raum charakteristisches Muster: Die Kaufpreise liegen über dem Landesdurchschnitt, während die Mieten nur leicht darüber liegen. Der Angebotskaufpreis von 2.724 Euro pro Quadratmeter übertrifft den niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro um 26 %, während die Angebotsmiete von 8,85 Euro nur 4 % über dem Landeswert von 8,50 Euro liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,9 %, die deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Heinbockel rangiert damit im unteren Fünftel der niedersächsischen Orte (Perzentilrang 18,2 %). Der Kaufpreisfaktor von 25,65 bestätigt diese Einordnung: Er liegt über dem Kreiswert von 23,38 und dem Landeswert von 20,92. Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten macht den Markt für Mieterträge weniger attraktiv als in vielen anderen Teilen Niedersachsens.
Preisentwicklung
Die Mietpreisentwicklung von 2020 bis 2026 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend mit anschließender Korrektur: Von 5,58 Euro im Jahr 2020 stiegen die Werte auf 10,23 Euro im Jahr 2024, ehe sie 2025 auf 8,81 Euro und 2026 auf 9,25 Euro sanken. Die Kaufpreisentwicklung ist in der vorliegenden Zeitreihe besonders volatil: Von 1.442 Euro im Jahr 2020 stiegen die Werte auf 2.752 Euro im Jahr 2023, sprangen 2024 auf 4.517 Euro und fielen 2025 auf 1.730 Euro. Diese extreme Schwankung von über 60 % zwischen 2023 und 2024 sowie der Rückgang 2025 deuten auf eine kleine Stichprobe in den Inseratendaten hin. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.724 Euro liegt nahe dem Niveau von 2023 und weit unter dem Ausreißerwert von 2024. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl sank von 1.420 im Jahr 2015 auf ein Tief von 1.373 im Jahr 2019, stieg dann aber kontinuierlich auf 1.514 im Jahr 2023 und 2024. Seit dem Tiefpunkt 2019 entspricht das einem Anstieg von 10,4 %. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Reihe 2015 um 6,6 % über dem Ausgangswert. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,67 % und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie schwankte zwischen 1,79 % (2019) und 2,75 % (2020). Die aktuelle Zahl der Arbeitslosen beträgt 27 Personen.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,6 km liegt Heinbockel bei allen drei Kennzahlen in der Mitte des Spektrums. Die Angebotsmiete von 8,85 Euro liegt über der von Düdenbüttel (8,08 Euro), Burweg (6,32 Euro), Estorf (8,70 Euro) und Kranenburg (5,70 Euro), aber unter der von Himmelpforten (9,55 Euro), Oldendorf (9,64 Euro), Hammah (10,42 Euro) und Fredenbeck (10,50 Euro). Der Kaufpreis von 2.724 Euro liegt unter dem von Düdenbüttel (4.517 Euro), Himmelpforten (3.288 Euro), Oldendorf (2.881 Euro) und Fredenbeck (2.847 Euro), aber über dem von Hammah (2.325 Euro), Burweg (2.318 Euro), Estorf (1.676 Euro) und Kranenburg (972 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,9 % liegt über der von Düdenbüttel (2,15 %), Burweg (3,27 %) und Himmelpforten (3,49 %), aber unter der von Oldendorf (4,02 %), Hammah (5,38 %), Fredenbeck (4,42 %), Estorf (6,23 %) und Kranenburg (7,03 %). Heinbockel profiliert sich damit nicht als extremer Ausreißer in der Nachbarschaft.
Standortfaktoren
Der Landkreis Stade, zu dem Heinbockel gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 234 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen zwischen Rang 190 (Dynamik) und Rang 252 (Wettbewerb und Innovation). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Heinbockel vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heinbockel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heinbockel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 5,58 €/m² |
| 2021 | 5,76 €/m² |
| 2022 | 7,50 €/m² |
| 2023 | 9,03 €/m² |
| 2024 | 10,23 €/m² |
| 2025 | 8,81 €/m² |
| 2026 | 9,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heinbockel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 1.443 €/m² |
| 2022 | 2.358 €/m² |
| 2023 | 2.752 €/m² |
| 2024 | 4.517 €/m² |
| 2025 | 1.730 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heinbockel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 4,64 % |
| 2022 | 3,82 % |
| 2023 | 3,94 % |
| 2024 | 2,72 % |
| 2025 | 6,11 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heinbockel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.420 Einwohner |
| 2016 | 1.429 Einwohner |
| 2017 | 1.414 Einwohner |
| 2018 | 1.389 Einwohner |
| 2019 | 1.373 Einwohner |
| 2020 | 1.428 Einwohner |
| 2021 | 1.459 Einwohner |
| 2022 | 1.502 Einwohner |
| 2023 | 1.514 Einwohner |
| 2024 | 1.514 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heinbockel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,47 % |
| 2016 | 2,51 % |
| 2017 | 2,43 % |
| 2018 | 2,39 % |
| 2019 | 1,79 % |
| 2020 | 2,75 % |
| 2021 | 2,66 % |
| 2022 | 2,57 % |
| 2023 | 2,67 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 234 Rang |
| Dynamik | 190 Rang |
| Stärke | 227 Rang |
| Demografie | 204 Rang |
| Arbeitsmarkt | 241 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 252 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 198 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Heinbockel liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Heinbockel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heinbockel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heinbockel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heinbockel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Fredenbeck | 10,50 €/m² |
| Hammah | 10,42 €/m² |
| Oldendorf | 9,64 €/m² |
| Himmelpforten | 9,55 €/m² |
| Heinbockel | 8,85 €/m² |
| Estorf | 8,70 €/m² |
| Deinste | 8,41 €/m² |
| Düdenbüttel | 8,08 €/m² |
| Burweg | 6,32 €/m² |
| Kranenburg | 5,70 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heinbockel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heinbockel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kranenburg | 7,03 % |
| Estorf | 6,23 % |
| Hammah | 5,38 % |
| Deinste | 4,61 % |
| Fredenbeck | 4,42 % |
| Oldendorf | 4,02 % |
| Heinbockel | 3,90 % |
| Himmelpforten | 3,49 % |
| Burweg | 3,27 % |
| Düdenbüttel | 2,15 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Düdenbüttel | 2,4 km | 21709 | 8,08 € | 4.517 € | 2,15 % |
| Himmelpforten | 4,7 km | 21709 | 9,55 € | 3.288 € | 3,49 % |
| Oldendorf | 5,3 km | 21726 | 9,64 € | 2.881 € | 4,02 % |
| Hammah | 5,5 km | 21714 | 10,42 € | 2.325 € | 5,38 % |
| Burweg | 7,0 km | 21709 | 6,32 € | 2.318 € | 3,27 % |
| Fredenbeck | 7,5 km | 21717 | 10,50 € | 2.847 € | 4,42 % |
| Estorf | 8,1 km | 21727 | 8,70 € | 1.676 € | 6,23 % |
| Kranenburg | 8,6 km | 21726 | 5,70 € | 972 € | 7,03 % |
| Deinste | 9,3 km | 21717 | 8,41 € | 2.188 € | 4,61 % |
Wo liegt Heinbockel?
Lage
Heinbockel auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heinbockel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,85 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.724 € |
| Bruttomietrendite | 3,90 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,7 |
| Einwohner | 1.514 |
| Einwohner je km² | 67 |
| Fläche (km²) | 22,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #234 |
| Prognos Dynamikrang | #190 |
| Prognos Stärkerang | #227 |
| Koordinaten | 53,5741, 9,3267 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heinbockel
Was kostet eine Wohnung in Heinbockel?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Heinbockel liegt bei 2.724 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,85 Euro je m². Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und entsprechen keinem amtlichen Mietspiegel. Zum Vergleich: Im benachbarten Oldendorf (5,3 km entfernt) liegt der Kaufpreis bei 2.881 Euro je m², während Estorf mit 1.676 Euro je m² deutlich günstiger ist.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heinbockel entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt eine starke Dynamik: Der Angebotskaufpreis stieg von 1.443 Euro je m² im Jahr 2020 auf einen Höchstwert von 4.517 Euro im Jahr 2024, bevor er 2025 auf 1.730 Euro je m² deutlich fiel. Auch die Mieten legten von 5,58 Euro im Jahr 2020 auf 9,25 Euro je m² (2026) zu. Alle Zeitreihenwerte sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heinbockel?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,9 Prozent, was deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,62 Prozent und dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,65 und liegt damit über dem Kreiswert von 23,38 sowie dem Landeswert von 20,92. Mit einem Perzentilrang von 18,15 im Bundesland hat nur etwa ein Fünftel der Orte eine noch niedrigere Rendite.
Wie hat sich die Bevölkerung in Heinbockel entwickelt?
Die Einwohnerzahl stieg von 1.420 im Jahr 2015 auf 1.514 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von rund 6,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 27 Prozent.
Wie schneidet Heinbockel im Vergleich zum Kreis Stade ab?
Heinbockel liegt mit einer Angebotsmiete von 8,85 Euro je m² leicht unter dem Kreis-Durchschnitt von 9,40 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.724 Euro je m² liegt es knapp über dem Kreiswert von 2.636 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,9 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,62 Prozent. Im Prognos-Zukunftsatlas erreicht der Kreis Stade den Gesamtrang 234 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Heinbockel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heinbockel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heinbockel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stade
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Balje | 21730 | 6,81 € | 891 € | 9,17 % |
| Kranenburg | 21726 | 5,70 € | 972 € | 7,03 % |
| Sauensiek | 21644 | 9,73 € | 1.703 € | 6,86 % |
| Oederquart | 21734 | 7,39 € | 1.365 € | 6,49 % |
| Estorf | 21727 | 8,70 € | 1.676 € | 6,23 % |
| Bargstedt | 21698 | 10,31 € | 2.004 € | 6,17 % |
| Krummendeich | 21732 | 7,47 € | 1.496 € | 5,99 % |
| Wischhafen | 21737 | 9,76 € | 2.081 € | 5,63 % |