Pellworm

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Pellworm präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Sonderfall: Die Angebotskaufpreise liegen mit 4.569 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Nordfriesland (3.415 €/m²), des Landes Schleswig-Holstein (2.625 €/m²) und sogar des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,94 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt (10,76 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (9,87 €/m²), nur knapp über dem Bundeswert (8,92 €/m²).

Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und relativ niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,35 %. Damit liegt Pellworm im untersten 2,1. Perzentil aller Orte in Schleswig-Holstein – die Rendite ist die niedrigste im Vergleich zu allen Nachbarorten außer Westerhever (2,05 %). Der Kaufpreisfaktor von 42,59 bedeutet, dass der Kaufpreis das 42,6-Fache der Jahreskaltmiete beträgt und liegt um etwa 72 % über dem Kreisdurchschnitt (24,78) sowie um 93 % über dem Landesdurchschnitt (22,05).

Die Struktur des Marktes spricht für eine starke Ausrichtung auf Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien. Auf Pellworm werden viele Immobilien an Auswärtige verkauft und als Ferienwohnungen vermietet, was die Zahl der festwohnenden Insulaner und der Bauernhöfe reduziert. Der hohe Kaufpreis drückt die Rendite, während die saisonal geprägte Vermietung die durchschnittliche Jahresmiete unter dem Niveau hält, das ein ganzjährig genutzter Wohnungsmarkt erzielen würde.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen auf einem dünnen Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen auf Pellworm eine extreme Volatilität, die für einen kleinen, dünnen Markt typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,56 €/m² (2024) und 12,50 €/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 2.725 €/m² (2025) und 7.231 €/m² (2022). Im Jahr 2022 erreichte der Kaufpreis mit über 7.200 €/m² einen Spitzenwert, der mehr als doppelt so hoch lag wie der Wert von 2025 (2.725 €/m²), aber deutlich über dem Wert von 2023 (3.909 €/m²).

Diese starken Ausschläge sind kein Hinweis auf eine stabile Marktentwicklung, sondern spiegeln die geringe Anzahl von Transaktionen wider. Auf einer Insel mit nur 1.208 Einwohnern und einer Fläche von 37,45 km² kann bereits ein einzelner Verkauf den Durchschnittspreis signifikant verschieben. Die CAGR-Werte von 6,36 % für die Miete und 7,08 % für den Kaufpreis sind in diesem Kontext kaum aussagekräftig, da sie von einzelnen Extremjahren geprägt sind.

Die aktuelle Angebotsmiete von 8,94 €/m² liegt deutlich unter dem Wert von 2023 (10,96 €/m²) und 2022 (10,42 €/m²), aber über dem Tiefstwert von 2024 (5,56 €/m²). Der aktuelle Kaufpreis von 4.569 €/m² bewegt sich zwischen dem 2022er Hoch und dem 2025er Tief.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich hebt sich Pellworm durch sein Preis-Miete-Gefälle hervor. Während die Miete unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, übertrifft der Kaufpreis alle regionalen Vergleichswerte deutlich. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 17 Kilometer zeigt sich ein ähnliches Muster: Hallig Hooge (1.484 €/m²), Langeneß (1.084 €/m²) und Reußenköge (2.264 €/m²) weisen deutlich niedrigere Kaufpreise und Renditen zwischen 5,45 % und 12,29 % auf. Westerhever liegt mit 8.026 €/m² sogar noch über Pellworm, weist aber mit 13,71 €/m² auch die höchsten Mieten aller Nachbarorte auf.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Nordfriesland auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang in der Dynamik (62) ist deutlich besser als der Rang in der Stärke (370), was auf eine gewisse Entwicklungsdynamik bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Basis hindeutet. Die Arbeitslosenquote von 2,67 % (2023) liegt unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt, was auf eine stabile, wenn auch kleinstrukturierte lokale Wirtschaft schließen lässt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein gemischtes Bild: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um 5,3 % (von 1.147 auf 1.208). Gleichzeitig liegt der Altersdurchschnitt bei etwa 52 Jahren (2023), und die Zahl der festwohnenden Insulaner nimmt ab, während Immobilien zunehmend als Ferienwohnungen genutzt werden.

Standortfaktoren: Tourismusinsel mit begrenzter Infrastruktur

Pellworm ist die drittgrößte der nordfriesischen Inseln mit einer Fläche von 37,45 km² und einer Bevölkerungsdichte von 32 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Insel liegt im Schnitt etwa einen Meter unter Normalnull und wird von einem 25 Kilometer langen Deich geschützt. Es gibt keine Hochschulen am Ort.

Tourismus ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor der Insel. Viele der vorhandenen Immobilien werden nicht von festwohnenden Insulanern genutzt, sondern als Ferienwohnungen vermietet. Dies erklärt die Diskrepanz zwischen den relativ niedrigen Jahresmieten und den hohen Kaufpreisen: Die Miete orientiert sich an der touristischen Nachfrage, während der Kaufpreis auch den Wert als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie widerspiegelt.

Die Kombination aus hoher Kaufpreisvolatilität, niedriger Rendite und touristischer Prägung macht Pellworm zu einem Markt, der sich von klassischen Wohnmärkten unterscheidet. Die Datenlage erlaubt keine fundierte Aussage über die langfristige Entwicklung, da die kleinen Zahlen und die starke Saisonalität die Kennzahlen erheblich verzerren können.