Tümlauer Koog

Marktüberblick: Ferienimmobilienmarkt mit extrem niedriger Rendite

Tümlauer Koog ist eine Gemeinde im Kreis Nordfriesland auf der Halbinsel Eiderstedt mit 6,2 km² Fläche und rund 109 Einwohnern. Der Ort wurde 1935 als Hermann-Göring-Koog eingedeicht und ist heute touristisch geprägt – eine Marina und zahlreiche Unterkünfte für Urlaubsgäste prägen das Bild. Diese Struktur schlägt sich in den Immobilienkennzahlen nieder: Der Angebotskaufpreis liegt mit 9.062 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 3.415 Euro und mehr als dreifach über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro. Die Angebotsmiete von 12,73 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (10,76 Euro) und Landesdurchschnitt (9,87 Euro), aber das Ausmaß der Überhöhung ist deutlich geringer als beim Kaufpreis.

Die Folge ist eine extrem niedrige Bruttomietrendite von 1,69 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 0,27 Prozent im Bundesland gehört Tümlauer Koog zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in ganz Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor von 59,34 bedeutet, dass der Kaufpreis fast sechzig Jahre der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der weit über dem Kreisdurchschnitt von 24,78 und dem Landesdurchschnitt von 22,05 liegt. Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und moderaten Mietniveaus ist charakteristisch für einen Ferien- und Zweitwohnungsmarkt, bei dem die Kaufpreise nicht von der Mietertragskraft, sondern von der Nachfrage nach Freizeitimmobilien getrieben werden.

Preisentwicklung: Starke Mietschwankungen, Kaufpreis nur punktuell bekannt

Die verfügbare Mietzeitreihe zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität: Von 11,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 stieg der Wert auf 13,83 Euro (2023) und 15,71 Euro (2024), bevor er 2025 wieder auf 11,90 Euro fiel. Diese Schwankungen von über vier Euro pro Quadratmeter innerhalb von vier Jahren sind für einen regulären Wohnmietmarkt untypisch und deuten auf einen stark nachfrageseitigen, saisonal oder konjunkturell beeinflussten Markt hin. Der CAGR von 2,66 Prozent über den Zeitraum ist ein rechnerischer Mittelwert, der die starken Ausschläge nach oben und unten glättet.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Datenpunkt aus dem Jahr 2023 zur Verfügung (9.062,50 Euro pro Quadratmeter). Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Die hohe Volatilität der Mieten lässt jedoch vermuten, dass auch der Kaufmarkt schwankungsanfällig ist.

Regionale Einordnung: Kaufpreis-Ausreißer im Nordfriesland-Vergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Tümlauer Koog vor allem durch den Kaufpreis ab. Mit 9.062 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert deutlich über allen acht benachbarten Orten im Umkreis: Tating (2,8 km Entfernung) weist 4.817 Euro auf, Westerhever (3,9 km) 8.026 Euro, Sankt Peter-Ording (6 km) 6.914 Euro. Selbst der nächstgelegene Nachbarort mit vergleichsweise hohen Preisen, Westerhever, liegt um rund 1.000 Euro pro Quadratmeter unter Tümlauer Koog. Bei den Mietpreisen ist die Differenz weniger ausgeprägt – Tümlauer Koog liegt mit 12,73 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarorte, dicht an Tating (12,84 Euro) und unter Sankt Peter-Ording (14,68 Euro) und Westerhever (13,71 Euro).

Die Bruttomietrendite von 1,69 Prozent ist die niedrigste unter allen benachbarten Orten. Osterhever weist mit 4,93 Prozent nahezu das Dreifache auf, Grothusenkoog mit 4,45 Prozent. Der Grund liegt im Kaufpreis: Während die Mieten in Tümlauer Koog nur moderat über denen der Nachbarn liegen, ist der Kaufpreis deutlich höher. Diese Kombination aus moderater Miete und extrem hohem Kaufpreis erzeugt die extrem niedrige Rendite.

Der Kreis Nordfriesland als Ganzes schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt im unteren Drittel ab (Rang 342 von rund 400 Kreisen). Besonders schwach ist der Index Wirtschaft und Innovation (Rang 315) sowie der Wohlstand (Rang 348). Der Dynamik-Index mit Rang 62 ist hingegen relativ gut positioniert. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde selbst, sondern auf den Kreis. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren: Kleine Gemeinde mit touristischer Prägung

Die Demografie von Tümlauer Koog zeigt eine kleine, stabile, aber leicht schrumpfende Gemeinde. Die Bevölkerung ist von 115 Einwohnern im Jahr 2015 auf 109 im Jahr 2024 gesunken (minus 5,2 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,82 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 18 Einwohnern pro Quadratkilometer ist der Ort dünn besiedelt.

Die Kombination aus geringer Einwohnerzahl, touristischer Ausrichtung und extrem hohen Immobilienpreisen deutet darauf hin, dass ein erheblicher Teil der Wohnsubstanz als Ferien- oder Zweitwohnungen genutzt wird. Dies erklärt auch, warum die Mietrendite so niedrig ist: Die Kaufpreise werden nicht primär von der Mietertragskraft, sondern von der Nachfrage nach Freizeitimmobilien bestimmt. Die niedrige Arbeitslosigkeit und die gute Dynamik im Prognos-Index des Kreises stehen in keinem direkten Widerspruch dazu – sie beschreiben die wirtschaftliche Lage des gesamten Kreises Nordfriesland, in dem der Tourismus eine wichtige Rolle spielt.