Adelheidsdorf

Marktüberblick: Extrem niedrige Rendite bei hohen Kaufpreisen

Adelheidsdorf liegt als Ortsteil der Samtgemeinde Wathlingen im Landkreis Celle, etwa 7 km südlich der Stadt Celle. Der Ort umfasst eine Fläche von 33,26 km² und hat 2.841 Einwohner (Bevölkerungsdichte: 85 Einw./km²). Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Preisgefälle zwischen Kauf und Miete, das sich in den Kennzahlen deutlich niederschlägt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,64 € je m² und damit knapp über dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m²) sowie dem Kreis-Celle-Durchschnitt (8,39 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 4.173 €/m² liegt hingegen fast doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (2.098 €/m²) und um 93 % über dem Landesmittel (2.166 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau führt zu einer Bruttomietrendite von 2,48 % und einem Kaufpreisfaktor von 40,26 — beides die schlechtesten Werte im gesamten Bundesland. Der Perzentilrang der Rendite beträgt 1,38 %, was bedeutet, dass nur etwa 1,4 % der 942 niedersächsischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis sinkt

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Anstieg von 5,90 €/m² auf 9,75 €/m² im Jahr 2024, was einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 1,22 % entspricht. Der Wert von 14,00 €/m² im Jahr 2025 ist ein deutlicher Ausreißer und steht im Widerspruch zum Vor- und Nachjahreswert (9,75 bzw. 6,50 €/m²); er ist ohne weitere Erklärung nicht einordbar.

Auf dem Kaufpreismarkt sind die Daten lückenhafter: Die Zeitreihe verzeichnet 4.214 €/m² (2022), 3.983 €/m² (2024) und 3.983 €/m² (2025), was einem CAGR von -1,86 % entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.173 €/m² liegt über den letzten Zeitreihenwerten — ein Unterschied, der auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückgehen kann. Trotz des Bevölkerungswachstums von +9,2 % seit 2015 (von 2.601 auf 2.841 Einwohner) sind die Kaufpreise in der Zeitreihe also rückläufig.

Regionale Einordnung: Adelheidsdorf als Ausreißer

Im regionalen Vergleich sticht Adelheidsdorf durch seine extrem hohen Kaufpreise heraus. Von allen acht benachbarten Orten weist Adelheidsdorf den höchsten Kaufpreis auf (4.173 €/m²). Der nächstgelegene Nachbarort Nienhagen (3,2 km) liegt mit 3.107 €/m² bereits 26 % darunter, die Stadt Celle (6,9 km) mit 2.285 €/m² sogar 45 % darunter. Die Mieten der Nachbarorte liegen dagegen alle im Bereich von 8,39 bis 9,72 €/m² — also deutlich näher beieinander als die Kaufpreise.

Diese Struktur führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Adelheidsdorf mit 2,48 % weit unter allen Nachbarorten liegt. Die nächstgelegenen Orte erreichen 3,5 % (Nienhagen), die Stadt Celle 5,06 %, und Bröckel mit 7,41 % fast das Dreifache. Der Landkreis Celle insgesamt hat einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 20,68 und eine Rendite von 5,12 %. Adelheidsdorf liegt mit 40,26 bzw. 2,48 % deutlich außerhalb dieses Rahmens.

Die Kaufpreise in Adelheidsdorf liegen damit nicht nur über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, sondern auch über allen Nachbarorten. Die Mieten dagegen bewegen sich im üblichen regionalen Rahmen. Dieser Befund entspricht dem Muster eines Ortes, der von der Nähe zur Stadt Celle profitiert, dessen Mietniveau aber durch das ländliche Umfeld begrenzt bleibt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Adelheidsdorf ist positiv: Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 2.601 auf 2.841 gestiegen (+9,2 %). Besonders stark war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 2.641 auf 2.871 anstieg. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 2.841.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 % und damit leicht über dem langjährigen Niveau (2015–2022: 4,7–5,9 %). Der Landkreis Celle erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 287 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine mittlere Dynamik (Rang 201), aber eine schwächere wirtschaftliche Stärke (Rang 301) und einen niedrigen Wettbewerb-innovations-Rang (324). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und fallenden Kaufpreisen in der Zeitreihe geht einher mit einem Markt, in dem das Angebot an Kaufimmobilien die Nachfrage übersteigen könnte.