Delligsen, Flecken

Marktüberblick

Delligsen ist ein Flecken im südlichen Landkreis Holzminden mit 7.617 Einwohnern auf 36,21 km². Der Ort liegt im Leinebergland zwischen den Höhenzügen Hils, Ith und Reuberg, durchflossen von der Wispe, einem Zufluss der Leine. Die historische Struktur ist geprägt von früher Industrialisierung: 1691 entstand eine Papiermühle, 1744 die Glashütte Grünenplan, die bis heute besteht. Nach der Eingemeindung mehrerer Dörfer im Jahr 1974 umfasst der Flecken sechs Ortsteile. Die aktuelle Datenlage zeigt einen Immobilienmarkt mit ungewöhnlich hoher Rendite bei gleichzeitig starker Preisschwankung.

Preisniveau und Rendite im regionalen Vergleich

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,72 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.030 € je m². Damit liegt die Miete über dem Kreisdurchschnitt von 5,75 €/m², aber deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 €/m². Der Kaufpreis liegt mit 1.030 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 1.262 €/m² und unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 7,83 % und liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,94 %, über dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 % und über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 93 von 942 Orten in Niedersachsen gehört Delligsen zu den Orten mit der höchsten Mietrendite im Land.

Der Kaufpreisfaktor von 12,76 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 18,83 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei hoher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt: Die Mieten stehen in einem günstigeren Verhältnis zu den Kaufpreisen als in den meisten anderen Orten.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein ähnliches Muster: Freden (7,75 % Rendite) und Lenne (7,81 %) liegen nahe an Delligsen. Alfeld (4,29 %) und Eschershausen (7,2 %) weichen deutlich ab. Die hohe Rendite ist also kein isoliertes Phänomen, sondern entspricht dem Muster ländlicher Orte im südlichen Niedersachsen mit moderaten Kaufpreisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, insbesondere bei den Kaufpreisen.

Die Angebotsmiete stieg von 4,75 €/m² (2018) auf 7,12 €/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 5,19 % entspricht. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 5,22 € (2019) folgte ein Rückgang auf 4,97 € (2020), dann ein starker Anstieg auf 6,01 € (2021), ein weiterer Rückgang auf 5,59 € (2022), und ein neuer Anstieg auf 6,83 € (2023). Die Werte der letzten Jahre (2024: 6,75 €, 2025: 5,94 €, 2026: 7,12 €) zeigen, dass der Mietmarkt keine stabile Aufwärtsentwicklung aufweist, sondern stark schwankt.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer: Von 582 €/m² (2018) stieg der Preis 2019 auf 1.089 €/m², fiel 2020 auf 299 €/m², stieg 2021 auf 1.097 €/m², pendelte sich 2022–2023 bei rund 1.030–1.086 €/m² ein, fiel 2024 auf 774 €/m² und bewegte sich 2025–2026 zwischen 805 und 845 €/m². Die Spanne von 299 bis 1.097 €/m² über acht Jahre ist außergewöhnlich und deutet auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Angebot stark verzerren können. Die durchschnittliche jährliche Steigerung von 4,13 % ist in diesem Kontext nur bedingt aussagekräftig, da sie die extreme Volatilität nicht abbildet.

Die hohe Volatilität bei gleichzeitig niedrigen absoluten Kaufpreisen ist charakteristisch für ländliche Märkte mit geringer Transaktionszahl. Sie erschwert die Einschätzung der tatsächlichen Marktentwicklung.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Delligsens ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 8.048 auf 7.617 Einwohner, ein Rückgang von 5,36 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 210 Einwohner je km².

Die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen zeigt einen deutlichen Rückgang von 208 (2015) auf 79 (2018), einen Anstieg auf 101–109 (2019–2021), einen weiteren Rückgang auf 99 (2022) und einen starken Anstieg auf 224 (2023). Die absolute Zahl der Arbeitslosen hat sich seit 2022 mehr als verdoppelt. Eine Umrechnung in eine prozentuale Quote ist aufgrund fehlender Erwerbspersonenzahlen nicht möglich; die in den Demografiedaten angegebene Quote von 224 % ist offensichtlich ein Datenfehler und wird nicht verwendet.

Der Bevölkerungsrückgang und die steigende Arbeitslosigkeit stehen in einem Spannungsfeld zur aktuellen Immobilienrendite. Ein schrumpfender Markt kann sowohl die Nachfrage nach Wohneigentum als auch die Mietnachfrage reduzieren, was mittelfristig Druck auf die Preise ausüben könnte.

Standortfaktoren

Der Landkreis Holzminden, dem Delligsen angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 321 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel der Bewertung.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 209 im oberen Mittelfeld, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 367 das schlechteste Quartil erreicht. Der Demografie-Index (Rang 252) und der Wohlstands-Index (Rang 305) liegen ebenfalls im unteren Bereich. Der Dynamik-Index (Rang 290) deutet auf begrenzte Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Innovationsrang, begrenzter Dynamik und Bevölkerungsrückgang beschreibt einen ländlichen Raum, der strukturell vor Herausforderungen steht. Die hohe Immobilienrendite ist in diesem Kontext als Ausgleich für die geringere Standortattraktivität zu verstehen, nicht als Indikator für eine besondere Marktdynamik.