Pegestorf

Der Ort: Ländliche Gemeinde im Weserbergland

Pegestorf ist eine kleine Gemeinde im Süden Niedersachsens mit 8,34 km² Fläche und rund 400 Einwohnern. Der Ort gehört zur Samtgemeinde Bodenwerder-Polle im Landkreis Holzminden und liegt im Weserbergland. Die Gemeinde besteht aus zwei Ortsteilen – Pegestorf und Steinmühle – und grenzt an Hehlen, Bodenwerder, Bevern, Brevörde und Ottenstein. Die historische Bedeutung reicht bis ins 9. Jahrhundert zurück; urkundlich erwähnt wurde der Ort erstmals 840 als „Perderestorpe" im Güterverzeichnis des Klosters Corvey.

Die Gemeinde ist strukturell geprägt durch ihre ländliche Lage und die Zugehörigkeit zu einem der strukturschwächeren Landkreise Niedersachsens. Der Landkreis Holzminden belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 321 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Wert, der auf erhebliche strukturelle Herausforderungen in den Bereichen Wettbewerb, Innovation und Wohlstand hinweist. Pegestorf selbst verfügt über keine Hochschulen und hat keine nennenswerte gewerbliche Struktur, die sich in den vorliegenden Daten widerspiegelt.

Marktüberblick: Extrem hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Der Immobilienmarkt in Pegestorf weist eine extreme Position im niedersächsischen Vergleich auf. Die Angebotsmiete liegt bei 5,77 Euro je Quadratmeter, was nahezu dem Kreisdurchschnitt von 5,75 Euro entspricht, aber deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Der Angebotskaufpreis von 703 Euro je Quadratmeter liegt hingegen nur etwa die Hälfte des Kreiswerts (1.262 Euro) und rund ein Drittel des Landesdurchschnitts (2.166 Euro).

Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und extrem niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 9,85 Prozent – dem höchsten Wert im gesamten Bundesland. Pegestorf liegt mit einem Perzentilrang von 97,24 in Niedersachsen an erster Stelle bei der Bruttomietrendite. Der Kaufpreisfaktor von 10,15 ist mehr als halb so hoch wie der Kreisdurchschnitt (18,83) und der Landesdurchschnitt (20,92). Das bedeutet: Der Kaufpreis entspricht nur etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete, während er in anderen Teilen Niedersachsens das Zwanzigfache übersteigt.

Diese extrem hohe Rendite bei gleichzeitig niedrigen Kaufpreisen ist ein strukturelles Merkmal des Ortes und kein kurzfristiger Marktaussreißer. Sie zieht sich durch den gesamten Vergleich mit dem Kreis, dem Bundesland und den Nachbarorten.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei wenigen Datenpunkten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen außergewöhnliche Schwankungen, die auf einen sehr dünnen Markt mit geringer Transaktions- und Inseratendichte hindeuten.

Bei den Kaufpreisen sprang der Angebotswert von 254,69 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 928,57 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg, der einem jährlichen Wachstumsfaktor von 53,9 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist auf nur zwei Datenpunkte über drei Jahre gestützt und könnte auf einzelne Inserate oder Transaktionen zurückzuführen sein.

Bei den Mieten zeigt sich ein gegenläufiges Muster: Der Wert fiel von 10,00 Euro im Jahr 2022 auf 5,02 Euro im Jahr 2023, stieg 2024 leicht auf 5,81 Euro und lag 2025 wieder bei 5,00 Euro. Der jährliche Rückgang von 20,6 Prozent ist ebenfalls ein Indikator für die Instabilität der Datenlage bei so wenigen Beobachtungen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist hingegen stabil bis leicht positiv: Von 381 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 407 im Jahr 2022 und liegt 2024 bei 401. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 2,7 und 5,1 Prozent und lag 2023 bei 3,2 Prozent – ein Wert, der unter dem niedersächsischen Durchschnitt liegt und auf eine relativ stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach unten bei Preisen, nach oben bei Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Pegestorf deutlich von allen Nachbarorten ab. Von den acht verglichenen Nachbarn im Umkreis von bis zu 6,7 Kilometern weist Pegestorf die niedrigsten Kaufpreise (703 Euro je Quadratmeter) und gleichzeitig die höchste Bruttomietrendite (9,85 Prozent) auf. Der nächstgelegene Nachbar Golmbach (4,4 km) liegt bei 1.559 Euro je Quadratmeter und 4,75 Prozent Rendite – also mehr als doppelt so hohe Preise bei weniger als der Hälfte der Rendite.

Auch im Kreis Holzminden ist Pegestorf ein Ausreißer: Mit 703 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.262 Euro. Die Angebotsmiete von 5,77 Euro liegt hingegen nahezu auf dem Kreisniveau von 5,75 Euro. Diese Kombination – niedriger Kaufpreis bei durchschnittlicher Miete – ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Im bundeslandweiten Vergleich von 942 Orten liegt Pegestorf bei der Bruttomietrendite an erster Stelle (Perzentil 97,24). Bei den Kaufpreisen und der Miete liegt der Ort hingegen im unteren Drittel. Das Muster ist konsistent: Pegestorf ist einer der günstigsten Orte in Niedersachsen, was sich direkt in der extrem hohen Rendite niederschlägt.

Standortfaktoren: Strukturschwacher ländlicher Raum

Die Standortfaktoren für Pegestorf sind durch die strukturelle Einbettung im Landkreis Holzminden geprägt. Der Kreis belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 321 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein durchweg schwaches Bild: Der Arbeitsmarktrang liegt bei 209 (relativ besser), während Wettbewerb und Innovation mit Rang 367 die schwächste Position einnehmen. Der Demografierang von 252 und der Wohlstandsrang von 305 bestätigen das Bild eines strukturschwachen ländlichen Raums.

Pegestorf selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Segment kleinerer Einheiten einschränkt. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Bodenwerder-Polle, was eine gemeinsame Verwaltung mit Nachbargemeinden bedeutet und auf die kleine Größe des Ortes hinweist.

Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang, fehlenden Bildungsinfrastrukturen und der ländlichen Lage im Weserbergland steht im Zusammenhang mit den extrem niedrigen Kaufpreisen: Es fehlen die nachfragesteigernden Faktoren, die in städtischen Räumen oder Regionen mit Hochschulstandorten zu höheren Preisen führen. Die hohe Bruttomietrendite ist somit weniger ein Zeichen besonderer Attraktivität für Mieter als vielmehr die Folge extrem niedriger Kaufpreise in einem strukturschwachen ländlichen Raum.