Schellerten

Marktüberblick

Schellerten ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde im Osten des Landkreises Hildesheim mit rund 7.900 Einwohnern auf 80,41 km². Die Gemeinde umfasst zwölf Ortschaften und liegt am Rand der Hildesheimer Börde. Seit 2006 wächst der Ort durch Wohnbebauung in größerem Ausmaß nach Westen, was auf eine gewisse Nachfrage nach suburbanem Wohnraum hindeutet.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,42 € je m² unter dem Durchschnitt des Landkreises Hildesheim (7,74 €) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (8,50 €). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.963 € je m² über dem Kreis- und dem Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,54 %, die unter allen Nachbarorten und dem Kreis- sowie Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,03 ist hoch, aber nicht der höchste im regionalen Vergleich — Algermissen liegt mit einem Faktor von rund 27,5 noch darüber.

Dieses Muster spricht für einen Wohnstandort, der vor allem von Eigennutzern nachgefragt wird — typisch für eine ländliche Gemeinde mit landwirtschaftlichem Charakter, in der die Kaufpreise durch die Wohnqualität und die Lage bestimmt werden, während das Mietangebot strukturell geringer ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität, die für einen kleinen ländlichen Markt typisch ist und auf kleine Fallzahlen zurückzuführen sein kann.

Bei den Mieten schwankten die Angebotswerte zwischen 3,92 €/m² (2020) und 9,55 €/m² (2025). Der langfristige Trend ist mit einer jährlichen Steigerungsrate von 3,27 % positiv, wobei die Werte von 2025 (9,55 €) und 2026 (6,83 €) eine starke Korrektur nach dem 2025 erreichten Spitzenwert anzeigen.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung unterschiedlich: Nach einem Tiefpunkt von 1.058 €/m² im Jahr 2019 stieg der Preis bis 2021 auf 1.799 €/m², fiel dann bis 2024 auf 1.398 €/m² und erreichte 2025 mit 2.078 €/m² einen neuen Höchststand, bevor er 2026 auf 1.618 €/m² zurückging. Die jährliche Veränderung über die gesamte Reihe liegt bei -1,79 %, was den langfristigen Abwärtstrend seit 2018 widerspiegelt.

Die starke Volatilität in einzelnen Jahren — insbesondere der Anstieg auf 9,55 €/m² bei der Miete und 2.078 €/m² beim Kaufpreis im Jahr 2025 — sollte bei der Interpretation berücksichtigt werden. Sie kann auf kleine Fallzahlen und damit verbundene Verzerrungen durch einzelne Inserate zurückgehen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Schellerten bei der Angebotsmiete (7,42 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt (7,74 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,50 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Beim Kaufpreis (1.963 €/m²) liegt der Ort über dem Kreis- (1.879 €/m²) und Landesdurchschnitt (2.166 €/m²), aber unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,54 % liegt unter dem Kreis- (5,13 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Schellerten mit 4,54 % nur höher als Algermissen (3,64 %), aber niedriger als alle anderen Nachbargemeinden. Hildesheim als nächstgrößere Stadt liegt mit 4,77 % ebenfalls darüber.

Der Kaufpreisfaktor von 22,03 liegt über dem Kreis- (20,11) und Landesdurchschnitt (20,92), ist aber nicht der höchste im regionalen Vergleich — Algermissen liegt mit rund 27,5 noch darüber. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Miete bedeutet eine niedrige Rendite für Investoren — ein Hinweis darauf, dass der Markt vor allem von Eigennutzern geprägt ist.

Die Perzentilrangierung der Rendite im Bundesland zeigt mit 40,4 % an, dass Schellerten im unteren Mittelfeld der niedersächsischen Orte liegt, wenn es um die Attraktivität für Mietinvestoren geht.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Schellerten ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 1,53 % auf 7.901 Einwohner (2024) gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 98 Einwohner je km². Trotz des leichten Bevölkerungsrückgangs gibt es seit 2006 ein Wachstum durch Wohnbebauung, was auf eine gewisse Attraktivität als Wohnstandort hindeutet.

Die vorliegenden Daten zur Arbeitslosigkeit zeigen starke Schwankungen in der absoluten Zahl der Arbeitslosen: Von 181 (2015) fiel sie auf 120 (2018 und 2021), stieg dann wieder auf 175 (2023). Eine prozentuale Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableitbar.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Hildesheim, auf den sich die Ränge beziehen, den Platz 226 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 292), während der Arbeitsmarkt mit Rang 171 relativ gut abschneidet. Die Teilindizes für Demografie (218), Dynamik (195) und Wettbewerb und Innovation (222) liegen im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Charakter als reine Wohn- und Agrargemeinde unterstreicht.