Bad Emstal
Bad Emstal (PLZ 34308) liegt im Kreis Kassel in Hessen. Der Ort zählt 5.938 Einwohner auf 38,7 km², das entspricht 154 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,01 € pro m², der Kaufpreis bei 2.166 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,44 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,5 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Emstal über dem Renditeniveau von 37 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,82 € auf 8,43 € pro m², im Mittel 4,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kassel Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 289, Stärkerang 154). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Niedenstein, Naumburg und Schauenburg an.
Immobilienpreise in Bad Emstal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt und Standort Bad Emstal
Bad Emstal im Landkreis Kassel: ländliche Gemeinde mit Thermalbad-Charakter, leicht rückläufiger Bevölkerung, Angebotsmiete von 8,01 €/m² und Kaufpreis von 2.166 €/m². Die Bruttomietrendite liegt mit 4,44 % unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Kaufpreisfaktor mit 22,53 über beiden liegt. Die Zeitreihe zeigt starke jährliche Schwankungen bei Miete und Kaufpreis.
Ortsprofil
Bad Emstal liegt im Süden des Landkreises Kassel, etwa 20 Kilometer südwestlich der Kreisstadt, im Tal der Ems auf 334 m ü. NHN. Die Gemeinde umfasst 38,68 km² und besteht aus den vier Ortsteilen Sand (Verwaltungssitz), Balhorn, Merxhausen und Riede. Sie hat rund 5.938 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 154 Einwohnern je km². Die Gemeinde entstand 1967 durch den Zusammenschluss von Merxhausen und Sand, 1971 kamen Balhorn und Riede hinzu. 1976 wurde in Sand eine Thermalquelle erbohrt, was 1992 zur Verleihung des Namenszusatzes Bad führte. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Aktueller Immobilienmarkt
Die Angebotsmiete liegt bei 8,01 Euro je Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 8,31 Euro sowie deutlich unter dem hessischen Mittel von 9,69 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.166 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 1.987 Euro, liegt aber unter dem Landeswert von 2.505 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,53 liegt über dem Kreiswert von 19,63 und dem Landeswert von 21,06. Die Bruttomietrendite von 4,44 Prozent liegt unter allen drei Bezugsgrößen: Kreis (5,31 %), Hessen (4,98 %). Diese Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis, hohem Faktor und niedriger Rendite zeigt, dass Bad Emstal im Vergleich zu anderen Orten des Landkreises und Hessens ein eher teurer Markt ist, bei dem die Miete den Kaufpreis nicht in gleichem Maße rechtfertigt.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt erhebliche jährliche Schwankungen: von 5,82 Euro (2018) über 6,98 Euro (2019), einem Tief von 5,48 Euro (2020), einem Hoch von 7,50 Euro (2024), einem Rücksetzer auf 7,30 Euro (2025) bis zu 8,43 Euro im aktuellen Jahr. Der Kaufpreis verläuft ähnlich volatil: von 1.151 Euro (2018) auf 1.543 Euro (2019), dann 1.364 Euro (2020), ein Spitzenwert von 1.996 Euro (2021), ein Einbruch auf 1.281 Euro (2023), gefolgt von einem Anstieg auf 1.893 Euro (2025) und 1.993 Euro (2026). Die CAGR-Werte von 4,74 % für die Miete und 7,10 % für den Kaufpreis beschreiben den langfristigen Aufwärtstrend, verdecken aber die starken jährlichen Ausschläge. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Bad Emstal ist seit 2015 leicht rückläufig: von 5.960 auf 5.938 Einwohner, was einer Abnahme von 0,37 % entspricht. Der Tiefpunkt wurde 2020 mit 5.893 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl wieder. Die Arbeitslosenquote, gemessen in Promille, schwankt zwischen 99 (2019) und 136 (2015) und lag 2023 bei 130 Promille. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Kassel auf Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 115 über dem Durchschnitt, während der Demografie-Index mit Rang 274 und der Dynamik-Index mit Rang 289 unterdurchschnittlich abschneiden. Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde Bad Emstal.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Bad Emstal ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,01 Euro liegt über der von Naumburg (6,74 Euro) und Edermünde (7,70 Euro), unter der von Schauenburg (8,95 Euro), Habichtswald (8,95 Euro) und Baunatal (9,22 Euro). Beim Kaufpreis von 2.166 Euro liegt Bad Emstal über Naumburg (1.353 Euro) und Wolfhagen (1.348 Euro), unter Edermünde (2.289 Euro), Gudensberg (2.354 Euro), Habichtswald (2.625 Euro) und Baunatal (2.785 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,44 % liegt deutlich über der von Edermünde (4,04 %), Gudensberg (4,13 %), Habichtswald (4,09 %) und Baunatal (3,97 %), aber unter der von Wolfhagen (7,07 %) und Naumburg (5,98 %). Bad Emstal positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbarorte, ohne sich in eine extreme Richtung einzuordnen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Emstal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Emstal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,82 €/m² |
| 2019 | 6,98 €/m² |
| 2020 | 5,48 €/m² |
| 2021 | 6,28 €/m² |
| 2022 | 6,70 €/m² |
| 2023 | 7,42 €/m² |
| 2024 | 7,50 €/m² |
| 2025 | 7,30 €/m² |
| 2026 | 8,43 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Emstal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.151 €/m² |
| 2019 | 1.543 €/m² |
| 2020 | 1.364 €/m² |
| 2021 | 1.996 €/m² |
| 2022 | 1.978 €/m² |
| 2023 | 1.281 €/m² |
| 2024 | 1.486 €/m² |
| 2025 | 1.893 €/m² |
| 2026 | 1.993 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Emstal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,07 % |
| 2019 | 5,43 % |
| 2020 | 4,82 % |
| 2021 | 3,78 % |
| 2022 | 4,06 % |
| 2023 | 6,95 % |
| 2024 | 6,06 % |
| 2025 | 4,63 % |
| 2026 | 5,08 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Emstal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.960 Einwohner |
| 2016 | 6.048 Einwohner |
| 2017 | 6.015 Einwohner |
| 2018 | 5.980 Einwohner |
| 2019 | 5.926 Einwohner |
| 2020 | 5.893 Einwohner |
| 2021 | 5.904 Einwohner |
| 2022 | 5.967 Einwohner |
| 2023 | 5.938 Einwohner |
| 2024 | 5.938 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Emstal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,61 % |
| 2016 | 2,83 % |
| 2017 | 3,18 % |
| 2018 | 3,12 % |
| 2019 | 2,79 % |
| 2020 | 3,57 % |
| 2021 | 2,89 % |
| 2022 | 3,52 % |
| 2023 | 3,66 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 180 Rang |
| Dynamik | 289 Rang |
| Stärke | 154 Rang |
| Demografie | 274 Rang |
| Arbeitsmarkt | 115 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 211 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 164 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Emstal liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Bad Emstal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Emstal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Emstal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Emstal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Baunatal | 9,22 €/m² |
| Schauenburg | 8,95 €/m² |
| Habichtswald | 8,95 €/m² |
| Gudensberg | 8,10 €/m² |
| Bad Emstal | 8,01 €/m² |
| Niedenstein | 7,94 €/m² |
| Wolfhagen | 7,94 €/m² |
| Fritzlar | 7,94 €/m² |
| Edermünde | 7,70 €/m² |
| Naumburg | 6,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Emstal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Emstal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wolfhagen | 7,07 % |
| Naumburg | 5,98 % |
| Schauenburg | 5,10 % |
| Niedenstein | 4,52 % |
| Bad Emstal | 4,44 % |
| Gudensberg | 4,13 % |
| Habichtswald | 4,09 % |
| Edermünde | 4,04 % |
| Baunatal | 3,97 % |
| Fritzlar | 3,65 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Niedenstein, Stadt | 3,7 km | 34305 | 7,94 € | 2.108 € | 4,52 % |
| Naumburg, Stadt | 6,7 km | 34311 | 6,74 € | 1.353 € | 5,98 % |
| Schauenburg | 7,2 km | 34270 | 8,95 € | 2.105 € | 5,10 % |
| Edermünde | 9,1 km | 34295 | 7,70 € | 2.289 € | 4,04 % |
| Habichtswald | 9,8 km | 34317 | 8,95 € | 2.625 € | 4,09 % |
| Gudensberg, Stadt | 10,3 km | 34281 | 8,10 € | 2.354 € | 4,13 % |
| Baunatal, Stadt | 10,9 km | 34225 | 9,22 € | 2.785 € | 3,97 % |
| Wolfhagen, Hans-Staden-Stadt | 11,1 km | 34466 | 7,94 € | 1.348 € | 7,07 % |
| Fritzlar, Dom- und Kaiserstadt | 12,6 km | 34560 | 7,94 € | 2.608 € | 3,65 % |
Wo liegt Bad Emstal?
Lage
Bad Emstal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Emstal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,01 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.166 € |
| Bruttomietrendite | 4,44 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,5 |
| Einwohner | 5.938 |
| Einwohner je km² | 154 |
| Fläche (km²) | 38,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #180 |
| Prognos Dynamikrang | #289 |
| Prognos Stärkerang | #154 |
| Koordinaten | 51,2439, 9,2606 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Emstal
Was kostet eine Wohnung in Bad Emstal?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bad Emstal liegt bei 8,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.166 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Bad Emstal unter dem hessischen Durchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis), aber leicht über dem Kreis Kassel (8,31 Euro/m² Miete, 1.987 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Emstal entwickelt?
Seit 2018 sind die Preise in Bad Emstal deutlich gestiegen: Die Angebotsmiete stieg von 5,82 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,43 Euro im Jahr 2026 (jährliche Wachstumsrate von 4,74 Prozent). Der Angebotskaufpreis kletterte von 1.151 Euro pro Quadratmeter auf 1.993 Euro im Jahr 2026 (jährliche Wachstumsrate von 7,10 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Emstal?
Die Bruttomietrendite in Bad Emstal beträgt 4,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,53. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Kreises Kassel (5,31 Prozent) und des Landes Hessen (4,98 Prozent). Der Perzentilrang von 36,82 im Bundesland bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte in Hessen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 22,53 liegt über dem Kreis- (19,63) und Hessen-Durchschnitt (21,06), was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie ist Bad Emstal im Vergleich zum Umland positioniert?
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Bad Emstal mit 8,01 Euro pro Quadratmeter über der von Naumburg (6,74 Euro/m²) und Edermünde (7,70 Euro/m²), aber unter der von Schauenburg (8,95 Euro/m²) und Baunatal (9,22 Euro/m²). Beim Kaufpreis pro Quadratmeter liegt Bad Emstal mit 2.166 Euro über Niedenstein (2.108 Euro) und Naumburg (1.353 Euro), aber unter Edermünde (2.289 Euro) und Baunatal (2.785 Euro).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Emstal?
Bad Emstal hat 5.938 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 154 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 leicht rückläufig: Von 5.960 Einwohnern auf 5.938 im Jahr 2024, was einer Abnahme von 0,37 Prozent entspricht.
Woher stammen die Daten zu Bad Emstal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Emstal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Emstal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kassel
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wesertal | 34399 | 6,11 € | 904 € | 8,11 % |
| Trendelburg, Stadt | 34388 | 6,74 € | 1.029 € | 7,87 % |
| Wolfhagen, Hans-Staden-Stadt | 34466 | 7,94 € | 1.348 € | 7,07 % |
| Reinhardshagen | 34359 | 7,40 € | 1.277 € | 6,95 % |
| Bad Karlshafen, Stadt | 34385 | 6,62 € | 1.278 € | 6,22 % |
| Helsa | 34298 | 7,33 € | 1.429 € | 6,16 % |
| Naumburg, Stadt | 34311 | 6,74 € | 1.353 € | 5,98 % |
| Liebenau, Stadt | 34396 | 7,42 € | 1.517 € | 5,87 % |