Gudensberg, Stadt

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Gudensberg liegt im südöstlichen Schwalm-Eder-Kreis, rund 20 Kilometer südlich von Kassel. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Angebotsmiete von 8,10 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro, aber unter dem hessischen Mittel von 9,69 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.354 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 1.726 Euro um mehr als 36 Prozent, liegt aber knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.505 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,13 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten außer Fritzlar (3,65 Prozent) und Baunatal (3,97 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 24,22 liegt über dem Kreiswert von 18,63 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten höher als in den meisten anderen hessischen Orten. Gudensberg liegt mit einem Perzentilrang von 21,1 im unteren Drittel der verglichenen hessischen Orte.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 6,73 Euro im Jahr 2020 auf 8,56 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang auf 7,68 Euro im Jahr 2024 und einem erneuten Anstieg auf 8,24 Euro im Jahr 2025. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,11 Prozent.

Der Kaufpreis verläuft volatiler: Von 2.060 Euro im Jahr 2018 stieg er bis 2020 auf 2.414 Euro, fiel dann bis 2022 auf 1.900 Euro, erholte sich 2024 auf 2.377 Euro und zeigte 2025 mit 1.859 Euro einen weiteren Rückgang. Der CAGR liegt bei 3,44 Prozent. Der Rückgang von 2024 auf 2025 um rund 22 Prozent ist die stärkste Einzeljahresbewegung in der verfügbaren Reihe und entspricht dem Muster eines Marktes, der auf veränderte Rahmenbedingungen reagiert.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliches Preisniveau im ländlichen Umland

Im regionalen Vergleich hebt sich Gudensberg durch ein besonderes Preis-Miet-Gefälle ab. Die Miete liegt mit 8,10 Euro über allen Nachbarorten außer Guxhagen (8,48 Euro), während der Kaufpreis von 2.354 Euro im oberen Mittelfeld liegt. Dieser Mix aus hoher Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer niedrigen Rendite von 4,13 Prozent.

Im Kreis Schwalm-Eder-Kreis liegt der Durchschnitt bei einer Rendite von 5,78 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 18,63. Gudensberg weicht damit deutlich vom regionalen Muster ab. Der Nachbarort Wabern zeigt mit 7,78 Prozent Rendite und einem Kaufpreis von nur 1.246 Euro das gegenteilige Extrem. Fritzlar liegt mit 3,65 Prozent Rendite noch unter Gudensberg, was auf die dortigen deutlich höheren Kaufpreise von 2.608 Euro zurückzuführen ist.

Gudensberg positioniert sich damit als Ort mit überregionalem Preisniveau innerhalb des ländlichen Umlandes, ohne jedoch das Niveau der größeren Städte wie Baunatal (2.785 Euro) zu erreichen.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei schwachem Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Gudensberg ist seit 2015 um 5,5 Prozent von 9.532 auf 10.059 Einwohner im Jahr 2024 gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 216 Einwohner je Quadratkilometer. Die Stadt besteht aus der Kernstadt und sechs im Jahr 1971 eingegliederten Ortsteilen (Deute, Dissen, Dorla, Gleichen, Maden, Obervorschütz).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 214 Promille (2,14 Prozent) und damit leicht unter dem Wert von 2015 (228 Promille). Der Anstieg während der Pandemie auf 195 Promille 2020 und der Anstieg auf 214 Promille 2023 spiegelt die allgemeine Entwicklung wider.

Der Schwalm-Eder-Kreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 210 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Rang 261), während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 159 die stärkste Position einnimmt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die historische Bedeutung als Residenz der hessischen Gaugrafen und Ort der Landgrafenerklärung von 1247 hat heute keine direkte marktprägende Wirkung mehr.