Hardegsen, Stadt

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei moderater Miete

Hardegsen ist eine Kleinstadt im Süden des Landkreises Northeim, die sich als Tor zum Solling bezeichnet. Die Stadt umfasst 12 Ortsteile auf 84 km² und hatte 2024 rund 7.644 Einwohner. Der Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 7,78 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.159 Euro je Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,32 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 23,14.

Der Kaufpreisfaktor von 23,14 bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete rund 23 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Dieser Wert liegt über dem Kreisdurchschnitt von 18,01 und dem Landesdurchschnitt von 20,92, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 23,77. Die niedrige Rendite von 4,32 Prozent ist die direkte Folge: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete hoch. Im Kreis Northeim beträgt die Rendite durchschnittlich 5,89 Prozent. Hardegsen liegt damit im unteren Drittel der Nachbarorte – nur Niemetal (3,77 %), Nörten-Hardenberg (3,76 %) und Bovenden (3,95 %) weisen niedrigere Renditen auf, diese jedoch mit deutlich höheren absoluten Kaufpreisen von rund 2.300 bis 3.000 Euro je Quadratmeter.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Rücksetzer 2021/2022

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt starke Schwankungen ohne klaren Trend. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 4,92 Euro je Quadratmeter, stieg 2019 auf 7,27 Euro, fiel 2021 auf 6,71 Euro und bewegte sich zwischen 2022 und 2026 zwischen 6,67 und 7,92 Euro. Der aktuelle Wert von 7,78 Euro liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 7,92 Euro für 2026.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. 2018 lag der Preis bei 2.820 Euro je Quadratmeter, 2020 bei 3.285 Euro. 2021 und 2022 brachen die Werte auf 1.524 bzw. 1.373 Euro ein – ein Rückgang von rund 58 Prozent innerhalb von zwei Jahren. 2023 erholte sich der Preis auf 3.168 Euro, fiel 2024 auf 2.506 Euro und liegt 2026 bei 2.104 Euro. Die hohen Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der CAGR des Kaufpreises liegt bei -3,59 Prozent über den verfügbaren Jahren.

Regionale Einordnung: Mittelfeld bei Miete, teurer als der Kreis

Im regionalen Vergleich liegt Hardegsen bei der Angebotsmiete mit 7,78 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,07 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Beim Kaufpreis von 2.159 Euro je Quadratmeter liegt Hardegsen knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.568 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 15 Kilometern zeigt sich ein deutliches Gefälle: Göttingen (14,9 km) liegt mit 12,67 Euro je Quadratmeter Miete und 3.156 Euro je Quadratmeter Kaufpreis in einer anderen Liga. Uslar (13,5 km) ist mit 6,43 Euro Miete und 1.134 Euro Kaufpreis das günstigste der Gruppe. Hardegsen liegt in der Mitte – die Miete ist höher als in Moringen (6,44 Euro) und Uslar (6,43 Euro), aber niedriger als in Nörten-Hardenberg (9,12 Euro) und Bovenden (9,86 Euro). Der Kaufpreis liegt über dem des Kreisdurchschnitts, aber unter dem von Göttingen, Bovenden und Nörten-Hardenberg.

Die Bruttomietrendite von 4,32 Prozent liegt über Niemetal (3,77 %), Nörten-Hardenberg (3,76 %) und Bovenden (3,95 %), aber unter Northeim (4,51 %), Göttingen (4,82 %), Adelebsen (5,21 %), Moringen (5,21 %) und Uslar (6,81 %).

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsrang, aber stabile Lage

Die Bevölkerung Hardegsens ist seit 2015 um 2,19 Prozent von 7.815 auf 7.644 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang ist moderat, aber beständig – mit Ausnahme von 2022, als die Einwohnerzahl kurz auf 7.715 stieg.

Die Arbeitslosenzahl im Kreis Northeim ist von 187 (2015) auf 150 (2023) gesunken. Diese Entwicklung ist positiv, zeigt aber auch, dass der Arbeitsmarkt im Kreis Northeim insgesamt klein ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Northeim auf Rang 305 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Dynamik mit Platz 369, gefolgt von Wettbewerb und Innovation mit Platz 343. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 248 besser, ebenso im Arbeitsmarkt mit Rang 265. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende nicht strukturell stützt.

Hardegsen ist eine Kleinstadt mit historischem Charakter – die Burg Hardegsen war über 200 Jahre Sommerresidenz der Welfen, und die Stadt erhielt 1383 die Stadtrechte. Bis Ende 2010 war Hardegsen ein staatlich anerkannter Luftkurort. Diese touristische und historische Ausstrahlung könnte einen Teil der relativen Preisstabilität im Vergleich zum Umland erklären.