Niemetal

Der Ort

Niemetal ist eine Gemeinde im südlichen Landkreis Göttingen mit rund 1.450 Einwohnern auf 28,5 km². Die Gemeinde, die zur Samtgemeinde Dransfeld gehört und aus den vier Ortsteilen Varlosen, Imbsen, Löwenhagen und Ellershausen vor dem Walde besteht, liegt zwischen Bramwald und Dransfelder Stadtwald an der Nieme, einem Nebenfluss der Weser. Die Anbindung erfolgt über Landstraßen an die Bundesstraße 3, die Göttingen mit Hann. Münden verbindet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis drückt die Rendite

Der Immobilienmarkt in Niemetal zeigt ein auffälliges Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau. Die Angebotsmiete liegt bei 7,30 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,45 Euro, deutlich unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.325 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreiswert von 1.703 Euro, über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro, aber leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Kombination aus moderater Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,77 Prozent. Damit liegt Niemetal im unteren Fünftel aller 942 Orte in Niedersachsen (Perzentilrang 15,3). Der Kaufpreisfaktor von 26,54 Jahren bestätigt diesen Befund: Er liegt deutlich über dem Kreiswert von 18,85 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Anders ausgedrückt: Wer in Niemetal kauft, muss mit einem etwa 26,5-fachen Jahresmietzins rechnen, während im Kreisdurchschnitt ein Faktor von unter 19 ausreicht.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten weist Niemetal eine Angebotsmiete von 7,30 Euro auf, die im Mittelfeld liegt: Rosdorf (9,68 Euro), Dransfeld (8,42 Euro), Adelebsen (8,14 Euro) und Hann. Münden (8,28 Euro) liegen darüber, Bühren (6,35 Euro), Scheden (7,02 Euro), Jühnde (8,08 Euro) und Reinhardshagen (7,40 Euro) teils darüber, teils darunter. Der Kaufpreis von 2.325 Euro liegt im oberen Drittel der Nachbarorte – nur Rosdorf (3.161 Euro), Dransfeld (2.243 Euro) und Hann. Münden (2.227 Euro) liegen in ähnlicher oder höherer Höhe. Die Folge ist, dass Niemetal mit 3,77 Prozent Rendite nur Rosdorf (3,68 Prozent) hinter sich lässt – alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 4,46 und 6,95 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, sinkender Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Niemetal zeigt starke Schwankungen, die über eine einfache Trendaussage hinausgehen. Die Zeitreihe beginnt 2018 mit 7,00 Euro pro Quadratmeter, fällt 2019 und 2020 auf Werte um 5,50 Euro, steigt 2021 auf einen Spitzenwert von 10,00 Euro und korrigiert sich danach auf 7,38 Euro (2022), 6,15 Euro (2023), 6,33 Euro (2024), 6,07 Euro (2025) und liegt 2026 bei 7,31 Euro. Der CAGR von 0,54 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität.

Der Kaufpreis ist nur mit einem einzigen Datenpunkt belegt: 2.595 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.325 Euro liegt damit etwa 10,4 Prozent darunter. Ob dies eine dauerhafte Korrektur oder eine vorübergehende Anpassung des Angebots darstellt, lässt sich aus der Datenlage nicht ableiten.

Die Bevölkerungsentwicklung geht parallel leicht zurück: Von 1.512 Einwohnern im Jahr 2016 auf 1.454 im Jahr 2024, ein Rückgang von 3,8 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,9 Prozent (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau und hat sich seit 2016 (2,28 Prozent) leicht verbessert, mit einem Tiefpunkt von 1,48 Prozent im Jahr 2022.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit gutem Arbeitsmarkt

Niemetal liegt in einem Landkreis, der sich im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld positioniert: Platz 282 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 190 relativ gut, ebenso die Demografie mit Platz 214. Schwächer ausgeprägt sind Wettbewerb und Innovation (Platz 321) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 316). Die Dynamik liegt mit Platz 279 ebenfalls im unteren Drittel.

Auf kommunaler Ebene zeigt sich eine stabile, wenn auch leicht schrumpfende Einwohnerschaft. Die Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern pro Quadratkilometer kennzeichnet Niemetal als ländlich geprägte Gemeinde. Die Arbeitslosenquote von 1,9 Prozent liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die gute lokale Arbeitsmarktlage wider, die sich auch im Prognos-Rang für den Arbeitsmarkt des Kreises widerspiegelt.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Mietniveau und hohem Kaufpreis deutet auf einen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Eigentum das Angebot übersteigt, während das Mietsegment vergleichsweise entspannt ist. Ob dies mit der Lage im Naturpark Münden, der Nähe zur Universitätstadt Göttingen oder der ländlichen Struktur zusammenhängt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.