Krombach

Marktüberblick

Krombach ist eine Gemeinde im thüringischen Landkreis Eichsfeld mit 162 Einwohnern auf einer Fläche von 4,19 km². Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ershausen/Geismar und liegt im Südeichsfeld, einer ländlich geprägten Region im äußersten Nordwesten Thüringens. Der Landkreis Eichsfeld ist mit 64,2 % katholischem Bevölkerungsanteil (Zensus 2022) der einzige Landkreis in den neuen Bundesländern mit mehrheitlich christlicher Bevölkerung.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotswerte bei 7,10 Euro pro Quadratmeter monatliche Kaltmiete und 1.750 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 4,87 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,54. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 20,54 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20,54-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 2409 Euro/m² Kaufpreis, 8,92 Euro/m² Miete, Rendite 5,10 %, Faktor 17,88) zeigt sich: Krombach liegt mit seiner Miete deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, der Kaufpreis ist ebenfalls niedriger, aber die Rendite liegt knapp über dem Bundesmittel. Der höhere Faktor resultiert daraus, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis schwächer ist als im Bundesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die vorliegenden Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigen für den Zeitraum 2021 bis 2025 einen moderaten Anstieg der Angebotsmiete von 6,20 auf 7,10 Euro pro Quadratmeter (kumuliert +14,5 %, jährliche Wachstumsrate 3,45 Prozent). Der geschätzte Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 1.600 auf 1.750 Euro pro Quadratmeter (+9,4 %, jährliche Wachstumsrate 2,27 Prozent).

Die Miete entwickelte sich also schneller als der Kaufpreis. Das ist ungewöhnlich, da in den meisten deutschen Märkten die Kaufpreise in den letzten Jahren stärker stiegen als die Mieten. Für Krombach könnte dies darauf hindeuten, dass das Angebot an Mietwohnungen relativ dynamisch auf die gestiegene Nachfrage reagierte, während der Bestand an Kaufimmobilien verknappter war und daher weniger preissensibel reagierte. Diese Interpretation bleibt jedoch spekulativ, da die Zeitreihen geschätzt sind und keine Aussage über das tatsächliche Transaktionsvolumen oder die Marktdurchlässigkeit zulassen.

Der sehr niedrige absolute Kaufpreis von 1.750 Euro pro Quadratmeter lässt auf ein überwiegend bestehendes Angebot an Einfamilienhäusern oder Altbauten schließen, während Neubau oder modernisierte Objekte deutlich höhere Preise erzielen würden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Eichsfeld liegt Krombach bei der Angebotsmiete mit 7,10 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt von 6,96 Euro (+2,3 Prozent). Beim Kaufpreis mit 1.750 Euro pro Quadratmeter übertrifft Krombach den Landkreisdurchschnitt von 1.620 Euro um 8 Prozent. Die Bruttomietrendite liegt mit 4,87 Prozent deutlich unter dem Landkreisdurchschnitt von 5,82 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,54 liegt über dem Kreiswert von 19,73.

Diese Diskrepanz erklärt sich aus der unterschiedlichen relativen Abweichung: Der Kaufpreis liegt 8 % über dem Landkreismittel, die Miete nur 2,3 %. Da die Rendite aus Miete geteilt durch Kaufpreis berechnet wird, führt dieser Unterschied dazu, dass Krombachs Rendite unter dem Kreisdurchschnitt liegt.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Krombachs Miete von 7,10 Euro liegt über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, der Kaufpreis von 1.750 Euro jedoch deutlich über dem Landeswert von 1.459 Euro (+20 Prozent). Die Rendite von 4,87 Prozent liegt damit 1,45 %-Punkte unter dem Thüringer Mittel von 6,32 Prozent. Krombach liegt mit seiner Rendite auf dem 28. Perzentil in Thüringen, liegt also unter 72 Prozent aller vergleichbaren Orte im Bundesland.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein starkes Gefälle: Schwobfeld (2,9 km Entfernung) hat mit 1.650 Euro/m² einen niedrigeren Kaufpreis und eine höhere Rendite von 5,19 Prozent. Schimberg (4,2 km) weist mit 805 Euro/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 10,36 Prozent auf – ein Extremwert, der auf sehr niedrige Kaufpreise bei moderater Miete hindeutet. Dieterode (2,5 km) hat denselben Mietwert wie Krombach, aber einen höheren Kaufpreis von 2.065 Euro/m² und damit eine niedrigere Rendite von 4,13 Prozent. Das zeigt, dass sich selbst innerhalb weniger Kilometer erhebliche Preisunterschiede ergeben können, was auf eine sehr lokale und fragmentierte Preisbildung schließen lässt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Eichsfeld auf Platz 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 126 im oberen Mittelfeld, während der Stärke-Index mit Rang 321 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 341 deutlich unter dem Durchschnitt liegen. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 377 auf einem der letzten Plätze. Der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 134 gehört zu den stärkeren Bereichen des Kreises.

Diese Struktur – schwacher Arbeitsmarkt und schwache Innovationsdynamik bei gleichzeitig solider sozialer Lage – entspricht dem Muster ländlicher Räume in Ostdeutschland, die zwar keine wirtschaftlichen Wachstumsmotoren sind, aber auch nicht von strukturellem Verfall geprägt sind.

Die Bevölkerung Krombachs ist seit 2015 von 179 auf 162 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 9,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,09 Prozent, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt, aber die volatile Entwicklung der letzten Jahre (zwischen 0,97 % im Jahr 2018 und 4,12 % im Jahr 2022) zeigt die Fragilität des lokalen Arbeitsmarktes bei so kleiner Einwohnerzahl. Drei arbeitslose Personen entsprechen einer sehr kleinen absoluten Zahl, die jedoch stark schwanken kann.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit akademischer Infrastruktur ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und bedeutet, dass keine strukturelle Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende oder wissenschaftliches Personal entsteht.