Pfaffschwende

Standort und Struktur

Pfaffschwende ist eine Gemeinde im äußersten Nordwesten Thüringens, gelegen an der Grenze zu Hessen im Landkreis Eichsfeld. Mit einer Fläche von 4,02 km² und rund 281 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort liegt an der Ostabdachung des Höhenzugs Gobert auf 350 m ü. NHN und ist verkehrstechnisch nur über die Kreisstraße 128 und eine Buslinie an das öffentliche Netz angebunden. Die nächstgelegenen Orte liegen zwischen 1,7 km (Sickerode) und 5,2 km (Geismar, Meinhard) Entfernung.

Die historische Einordnung ist geprägt von der Lage an der innerdeutschen Grenze: Ab 1952 befand sich Pfaffschwende in der 5-km-Sperrzone, was den Ort für Besucher aus dem übrigen DDR-Gebiet unzugänglich machte. Diese Isolation prägte die Entwicklung des Ortes bis zur Wende 1989/1990.

Als bedeutender lokaler Arbeitgeber wirkt die Eichsfelder Technik eitech GmbH, die seit 1955 in Pfaffschwende ansässig ist. Das in dritter Generation familiengeführte Unternehmen ist bekannt für die Metallbaukästen der Marke Construction (eitech) und produziert seit 2010 die Steinbaukästen teifoc. Daneben haben sich kleinere Unternehmen wie COMET-Pumpen Systemtechnik angesiedelt.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der lokale Immobilienmarkt weist ein strukturell auffälliges Muster auf. Die Angebotsmiete liegt mit 4,30 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,96 €/m², dem Landesdurchschnitt Thüringens von 6,88 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.795 €/m² über dem Kreiswert von 1.620 €/m² und dem Landeswert von 1.459 €/m², wenn auch unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,87 %, die den Perzentilrang von 1,83 im Bundesland belegt – Pfaffschwende hat damit die niedrigste Rendite unter allen erfassten Orten in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor von 34,79 liegt um das 1,76-Fache über dem Kreisdurchschnitt (19,73) und knapp unter dem Doppelten des Landesdurchschnitts (17,88). Ein Kaufpreisfaktor von 34,79 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,79-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die historische Entwicklung bestätigt diese Schieflage: Die Angebotsmiete ist von 5,02 €/m² (2018) auf 3,20 €/m² (2024) gefallen, während der Kaufpreis – basierend auf der geschätzten Zeitreihe – von 1.200 €/m² (2021) auf 1.550 €/m² (2025) gestiegen ist. Die Miete ist damit in sechs Jahren um rund 36 % gesunken, der Kaufpreis im gleichen Zeitraum um etwa 29 % gestiegen. Diese gegenläufige Entwicklung verschärft die Renditeproblematik weiter.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein stark fragmentiertes Bild: Während Volkerode (1,8 km entfernt) mit 850 €/m² Kaufpreis und 7,06 % Rendite deutlich günstigere Werte aufweist, liegt Kella (2,5 km) mit 2.103 €/m² und 3,51 % Rendite in einer ähnlichen Preiskategorie wie Pfaffschwende, jedoch mit höherem Kaufpreis und geringerer Rendite. Schimberg (4,9 km) weist mit 805 €/m² und 10,36 % Rendite die günstigsten Werte im Umfeld auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die demografische Entwicklung Pfaffschwendes ist von langfristigen Rückgang geprägt. Die Einwohnerzahl ist von 330 (2015) auf 281 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 14,8 % entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2015 und 2018 (von 330 auf 284), gefolgt von einem kurzen Anstieg auf 332 (2022), bevor der Wert 2023/2024 wieder bei 281 lag.

Die Arbeitslosenquote, die 2017 mit 2,19 % und 2019 mit 1,60 % noch sehr niedrig war, ist auf 4,26 % (2023) gestiegen. Bei 8 arbeitslosen Personen (2023) zeigt sich, dass der Arbeitsmarkt des Ortes klein ist und bereits wenige Arbeitslose eine deutliche Quotenänderung bewirken.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Eichsfeld, in dem Pfaffschwende liegt, auf Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (377) sowie im Arbeitsmarkt (341). Besser abschneiden die Indizes Demografie (50) und Wohlstand und soziale Lage (134). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 126 im oberen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis Eichsfeld und lassen keine direkten Rückschlüsse auf die Gemeinde Pfaffschwende zu.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Segment kleiner Einheiten einschränkt.

Einordnung und Perspektiven

Der Pfaffschwender Immobilienmarkt zeigt ein strukturell ungewöhnliches Bild: Niedrige Mieten bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Kaufpreisen führen zu einer der niedrigsten Renditen in ganz Thüringen. Diese Schieflage ist wahrscheinlich auf die geringe Größe des Marktes zurückzuführen – in einer Gemeinde mit 281 Einwohnern ist das Angebot an inserierten Miet- und Kaufobjekten naturgemäß sehr klein, was die statistischen Werte stark verzerren kann.

Die gegenläufige Entwicklung von Miete (fallend) und Kaufpreis (steigend) seit 2018/2021 verschärft die Situation weiter. Während die Mieten in sechs Jahren um rund 36 % gesunken sind, sind die Kaufpreise im gleichen Zeitraum um etwa 29 % gestiegen. Die Kaufpreisreihe ist dabei als geschätzt gekennzeichnet, was die Aussagekraft weiter einschränkt.

Die demografische Entwicklung ist rückläufig, die Arbeitslosigkeit ist gestiegen. Der Landkreis Eichsfeld schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im Bereich Wettbewerb und Innovation sowie im Arbeitsmarkt schlecht ab, was strukturelle Herausforderungen für die lokale Wirtschaft signalisiert. Die eitech GmbH als bedeutender Arbeitgeber bietet zwar einen stabilisierenden Faktor, doch ohne weitere wirtschaftliche Impulse bleibt die Aussichtsbarkeit einer positiven Marktentwicklung begrenzt.

Für Investoren bedeutet die extrem niedrige Bruttomietrendite von 2,87 %, dass die Mieteinnahmen den Kaufpreis nur sehr langsam amortisieren. Der Kaufpreisfaktor von 34,79 liegt um das 1,76-Fache über dem Kreisdurchschnitt und knapp unter dem Doppelten des Landesdurchschnitts. Dies entspricht einem Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überbewertet erscheinen – oder in dem das Mietangebot strukturell unterrepräsentiert ist.