Küllstedt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Küllstedt gehört zu den preisgünstigen Wohnstandorten in Thüringen. Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.250 Euro je Quadratmeter nur bei etwa der Hälfte des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro) und rund 14 Prozent unter dem Thüringer Mittelwert (1.459 Euro). Die Angebotsmiete von 6,63 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt (6,88 Euro), ist aber deutlich niedriger als der Bundeswert (8,92 Euro). Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,36 Prozent. Damit liegt Küllstedt im oberen Drittel der thüringischen Orte (Perzentilrang 57,7) und über dem Kreis- (5,82 %) sowie dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 15,71 liegt unter dem Kreis- (19,73) und Landesdurchschnitt (17,88), was die relative Attraktivität für renditeorientierte Investoren unterstreicht.

Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten sind charakteristisch für ländliche Räume in Ostthüringen, in denen die Nachfrage nach Wohneigentum begrenzt ist, während Mietwohnungen durch die Bevölkerungsentwicklung nach wie vor nachgefragt werden.

Preisentwicklung: Stabile Kaufpreise, volatile Miete

Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen in Küllstedt verläuft unterschiedlich. Die Kaufpreisreihe – die als geschätzt gekennzeichnet ist – zeigt einen Anstieg von 1.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.300 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einer leichten Korrektur auf 1.280 Euro 2024 und 1.250 Euro 2025. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) beträgt rund 3,25 Prozent über den gesamten Zeitraum, die tatsächliche Entwicklung zeigt jedoch keine durchgängige Steigerung, sondern einen Peak 2023 mit nachfolgender Beruhigung.

Die Mietpreisreihe verläuft deutlich volatil. Sie steigt von 4,23 Euro im Jahr 2018 auf 5,99 Euro 2021, fällt 2022 wieder auf 4,95 Euro, steigt 2023 auf 7,50 Euro und erreicht 2024 mit 10,58 Euro einen deutlichen Peak. Der Wert von 5,49 Euro für 2026 deutet auf eine erneute Korrektur hin. Diese starken Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit geringer Angebotsdichte, wo einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,63 Euro liegt zwischen dem Tief von 2022 und dem Peak von 2024.

Der hohe CAGR-Wert von 3,31 Prozent für die Miete ist auf die niedrige Basis in den frühen Jahren der Reihe zurückzuführen und nicht als anhaltender Trend zu interpretieren.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber im regionalen Muster

Im Vergleich zum Landkreis Eichsfeld liegt Küllstedt bei allen relevanten Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreis von 1.250 Euro je Quadratmeter ist rund 23 Prozent niedriger als der Kreiswert von 1.620 Euro. Die Angebotsmiete von 6,63 Euro liegt knapp 5 Prozent unter dem Kreiswert von 6,96 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 15,71 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 19,73.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Der nächstgelegene Nachbarort Wachstedt (2,6 km) weist mit 1.450 Euro einen um 16 Prozent höheren Kaufpreis auf, während Büttstedt (2,7 km) mit 1.270 Euro nahezu auf demselben Niveau liegt. Auffällig ist der hohe Kaufpreis von Effelder (2.382 Euro) bei vergleichsweise niedriger Miete (6,33 Euro), was zu einer sehr niedrigen Rendite von 3,19 Prozent führt. Schimberg (8,1 km) weist mit 805 Euro den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf und erzielt entsprechend die höchste Rendite von 10,36 Prozent. Küllstedt liegt mit seiner Position bei Kaufpreis und Miete im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Das Muster zeigt, dass Küllstedt zu den günstigeren Wohnstandorten im unmittelbaren Umland gehört, ohne jedoch die extremen Ausreißer wie Schimberg zu erreichen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung bei strukturellen Herausforderungen

Die Einwohnerzahl Küllstedts ist seit 2015 von 1.354 auf 1.313 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung ist vergleichsweise stabil – der Rückgang verläuft kontinuierlich ohne abrupte Einbrüche. Nach Angaben der Wikipedia betrug die Einwohnerzahl Ende 2024 rund 1.267, was auf einen leicht stärkeren Rückgang in den jüngsten Jahren hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,29 Prozent und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,76 Prozent (2022) und 4,2 Prozent (2015). Mit 25 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zu den strukturellen Schwächen des Landkreises Eichsfeld, die im Prognos-Zukunftsatlas 2025 deutlich werden.

Der Landkreis Eichsfeld erreicht im Prognos-Zukunftsatlas den Gesamtrang 290 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet sind die Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 377) sowie Arbeitsmarkt (Rang 341). Positiv fällt der Demografie-Index mit Rang 50 aus, was auf eine überdurchschnittlich stabile demografische Struktur des Landkreises hindeutet. Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 134 im oberen Drittel. Der Dynamik-Index (Rang 126) zeigt ebenfalls eine relativ gute Position. Diese Bewertungen gelten für den Kreis Eichsfeld als Ganzes und lassen sich nicht eins zu eins auf Küllstedt übertragen.

Standortfaktoren und historische Entwicklung

Küllstedt ist eine Gemeinde im Süden des thüringischen Landkreises Eichsfeld auf 445 Metern Höhe. Der Ort wurde 1171 erstmals urkundlich erwähnt und war bis Ende des 19. Jahrhunderts ein bedeutender Standort der Textilindustrie. Die Einführung der Weberei Ende des 17. Jahrhunderts brachte dem Ort einen Aufschwung, die Bevölkerung erreichte 1866 mit 2.408 Einwohnern ihren historischen Höchststand. Seit dem Rückgang der Textilindustrie ging die Einwohnerzahl kontinuierlich zurück – sie ist seitdem um mehr als die Hälfte gesunken.

Küllstedt ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Westerwald-Obereichsfeld, was dem Ort eine gewisse administrative Bedeutung im regionalen Verband verleiht. Der Ort hatte bis 1998 Bahnanschluss an der historischen Kanonenbahn (Bahnstrecke Leinefelde–Eschwege), der heute nicht mehr besteht. Die Anbindung erfolgt heute über die Landesstraßen L 1006 (Mühlhausen–Heiligenstadt) und L 1008 (Dingelstädt–Eigenrieden).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus historischer Industrialisierung, nachfolgendem Strukturwandel und heutiger ländlicher Lage prägt das Bild eines Ortes, der von der Abwanderung junger Menschen in die größeren Zentren betroffen ist, aber durch die stabilen demografischen Strukturen und die niedrigen Immobilienpreise weiterhin als Wohnstandort attraktiv bleibt.