Heiden

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise, hohe Mieten

Heiden liegt im Westmünsterland im Kreis Borken und vereint auf 53,39 km² Fläche 8.603 Einwohner. Die Gemeinde ist die waldreichste ihres Kreises mit einem Waldanteil von 23,1 % und umfasst neben dem Hauptort die Bauerschaften Nordick, Leblich und Lammersfeld. Diese ländliche Prägung schlägt sich im Immobilienmarkt nieder: Heiden weist die niedrigsten Angebotskaufpreise aller Nachbarorte auf, bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Angebotsmieten. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 5,39 %, die deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und das 89. Perzentil Nordrhein-Westfalens erreicht.

Der Kaufpreisfaktor von 18,56 ist der niedrigste unter allen vergleichbaren Orten – er bedeutet, dass der Kaufpreis das 18,56-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Kreis Borken liegt dieser Faktor bei 24,14, in Nordrhein-Westfalen bei 22,63. Heiden ist damit aus Sicht des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses der günstigste Ort im Umkreis.

Preis- und Mietentwicklung: Volatil ohne klaren Trend

Die Mietentwicklung in Heiden zeigt keine stabile Trendlinie, sondern starke Schwankungen. Von 6,66 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 9,30 €/m², fiel 2023 auf 7,50 €/m² zurück, stieg 2024 erneut auf 9,40 €/m² und erreichte 2026 mit 12,00 €/m² einen neuen Höchstwert. Der CAGR von 7,64 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 spiegelt diese Volatilität wider, ohne einen gleichmäßigen Anstieg abzubilden.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft ähnlich unruhig. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 3.442 €/m², fiel 2020 auf ein Tief von 1.198 €/m², stieg 2021 wieder auf 3.191 €/m² und bewegte sich in den Folgejahren zwischen 1.553 und 2.250 €/m². Der CAGR von −5,18 % über den gleichen Zeitraum zeigt, dass der Kaufpreis im Gesamtdurchschnitt leicht rückläufig war, obwohl der aktuelle Wert von 2.212 €/m² über dem Niveau von 2022 und 2024 liegt.

Die starke Streuung in beiden Reihen deutet auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Die günstigste Rendite im Umkreis

Im regionalen Vergleich fällt Heiden vor allem durch seine günstigen Kaufpreise auf. Mit 2.212 €/m² liegt der Angebotskaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt von 2.750 €/m², unter dem Landesdurchschnitt von 2.530 €/m² und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Die Angebotsmiete von 9,93 €/m² liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt sowie über den meisten Nachbarorten, jedoch knapp unter Borken (9,96 €/m²).

Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und hoher Miete erklärt die herausragende Bruttomietrendite von 5,39 %. Mit diesem Wert liegt Heiden im 89. Perzentil aller 396 Orte in Nordrhein-Westfalen. Kein Nachbarort erreicht eine vergleichbare Rendite: Borken liegt bei 4,37 %, Reken bei 3,95 %, Velen bei 4,36 %, Raesfeld bei 3,73 %. Selbst der teure Nachbarort Gescher mit 3.290 €/m² Kaufpreis kommt nur auf 3,25 %.

Der Kaufpreisfaktor von 18,56 bestätigt diese Einordnung: Er ist der niedrigste im Vergleich und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis besonders hoch sind. In Reken beträgt er etwa 25,3, da dort der Kaufpreis bei 2.815 €/m² liegt bei einer Miete von nur 9,27 €/m².

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Heiden wuchs von 8.152 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.603 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 5,5 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 8.194 (2021) auf 8.317 (2022) und weiter auf 8.603 (2023), wo er sich bis 2024 stabilisierte. Diese Entwicklung steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosigkeit, gemessen in der vorliegenden Statistik, stieg von 112 im Jahr 2015 auf 169 im Jahr 2023 an. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Tief von 95 im Jahr 2019 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 125 (2020), ein Rückgang auf 114 (2021) und ein weiterer Anstieg auf 169 (2023). Die Bevölkerungsentwicklung und die Arbeitsmarktentwicklung verlaufen damit gegenläufig: Mehr Einwohner bei gleichzeitig höherer Arbeitslosigkeit.

Die Bevölkerungsdichte von 161 Einwohnern je km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die Verdichtung des Siedlungsgebiets entlang der Umgehungsstraße und die Verdrängung innerörtlicher landwirtschaftlicher Flächen zeigen, dass die wachsende Nachfrage nach Wohnraum bereits die Bausubstanz verändert.

Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftsaussichten, hohe Lebensqualität

Der Kreis Borken, dem Heiden angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 110 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dieser mittlere Platz wird getragen von einem Dynamik-Rang von 102, der besser als der Median ist, und einem Stärke-Rang von 124, der ebenfalls besser als der Median liegt. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 219 einen der schwächeren Werte, was auf strukturelle wirtschaftliche Herausforderungen hinweist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit akademischer Infrastruktur unterscheidet Heiden von größeren Städten im Münsterland wie Münster oder Coesfeld und erklärt teilweise, warum der Markt auf Familien und Pendler ausgerichtet ist.

Die Teufelsteine, ein jungsteinzeitliches Steingrab auf dem Heidener Uhlenberg, sind das Wahrzeichen der Gemeinde und ziehen touristisches Interesse an. Der hohe Waldanteil von 23,1 % trägt zur Lebensqualität bei und ist ein Faktor, der die Attraktivität von Heiden als Wohngemeinde im Vergleich zu stärker industrialisierten Nachbargemeinden unterstreicht.