Schöppingen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Schöppingen präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Ort mit einer ungewöhnlichen Preisstruktur: Die Angebotsmiete liegt mit 9,80 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- (9,52 €), Landes- (9,24 €) und Bundesdurchschnitt (8,92 €), während der Angebotskaufpreis mit 1.913 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten liegt – 31 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.750 €, 25 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.530 € und 21 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 6,15 %, die im Bundesland nur 3,3 % der vergleichbaren Orte übertreffen (Perzentilrang 96,7). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,27 und liegt damit weit unter dem Kreiswert von 24,14 und dem Landeswert von 22,63.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Sich öffnende Schere

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine sich öffnende Schere zwischen Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 6,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,52 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um über 52 %. Besonders ausgeprägt war die Entwicklung zwischen 2021 (8,01 €) und 2025 (11,67 €). Der Kaufpreis hingegen fiel von 2.345 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 1.800 Euro im Jahr 2024 – ein Rückgang um rund 23 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei der Miete bei +5,39 %, beim Kaufpreis bei -4,31 %.

Die Mietentwicklung folgt einem Muster, das sich nicht linear vollzog: Nach einem Rückgang im Jahr 2020 auf 6,50 Euro folgte ein steiler Anstieg bis 2025, gefolgt von einer leichten Korrektur auf 10,52 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreisentwicklung zeigt ebenfalls keine gleichmäßige Tendenz – zwischen 2021 (1.717 €) und 2023 (2.065 €) gab es einen Anstieg, bevor der Preis wieder fiel.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Münsterland

Im regionalen Vergleich hebt sich Schöppingen durch ein für das Münsterland untypisches Muster ab. Alle acht Nachbarorte im Umkreis bis 13 Kilometer liegen bei den Kaufpreisen deutlich über Schöppingen – der niedrigste Wert unter den Nachbarn ist Heek mit 2.107 €/m², der höchste Legden mit 3.210 €/m². Bei den Mieten bewegt sich Schöppingen im oberen Mittelfeld der Nachbarn (9,80 €/m²), liegt aber unter Steinfurt (10,08 €/m²). Die Bruttomietrendite von 6,15 % ist die höchste unter allen Nachbarorten und übertrifft Heek (5,13 %) und Ochtrup (5,40 %) deutlich.

Der Kreis Borken als Ganzes weist mit 4,25 % eine deutlich niedrigere durchschnittliche Bruttomietrendite auf als Schöppingen. Der Grund liegt in den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen im Kreis, die den Mietwert überproportional drücken. Schöppingen folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet einen Ausreißer nach unten bei den Kaufpreisen.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerung Schöppings ist seit 2015 um 6,5 % von 7.280 auf 6.807 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 99 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe im dicht besiedelten Münsterland relativ niedrig ist. Die Gemeinde gliedert sich in drei Ortsteile: Schöppingen, Eggerode und Gemen.

Trotz des Bevölkerungsrückgangs weist Schöppingen den niedrigsten Altersdurchschnitt im Kreis Borken auf, was auf eine relativ junge Bevölkerungsstruktur hindeutet. Der Anteil der Sozialhilfeempfänger liegt mit 2,68 % im unteren Bereich des Kreises. Die Arbeitslosenquote ist als absolute Zahl mit 101 im Jahr 2023 angegeben und schwankte zwischen 66 (2017) und 107 (2020).

Die Wirtschaft Schöppings war historisch von der Landwirtschaft geprägt, die 79,1 % der Gemeindefläche nutzt. Die landwirtschaftliche Veredelungsindustrie, insbesondere die Schweinehaltung, spielte eine zentrale Rolle – 1999 hielt Schöppingen den drittgrößten Schweinebestand im Kreis Borken. Heute sind nur noch 3,1 % aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Landwirtschaft tätig. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Kreis Borken, zu dem Schöppingen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 110 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 102, im Teilindex Stärke auf Rang 124. Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 219 einen der schwächeren Werte. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Schöppingen.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, steigenden Mieten und einer relativ jungen Bevölkerungsstruktur bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang ergibt ein ambivalentes Bild. Die hohe Bruttomietrendite von 6,15 % ist primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise, nicht überdurchschnittlicher Mietniveaus. Ob diese Preisstruktur nachhaltig ist oder ob die Kaufpreise nachziehen, bleibt abzuwarten.