Quendorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Quendorf ist eine ländliche Gemeinde im äußersten Südwesten Niedersachsens im Landkreis Grafschaft Bentheim und Mitglied der Samtgemeinde Schüttorf. Auf einer Fläche von 14,13 km² leben 630 Einwohner (2024), was einer Dichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Siedlungsstruktur ist durch das Fehlen eines Dorfkerns geprägt; die Gemeinde besteht aus einzelnen Siedlungen und Bauernhöfen. Die Gemeinde liegt nahe der deutsch-niederländischen Grenze in einer überwiegend landwirtschaftlich geprägten Region.

Auf dem Immobilienmarkt zeigt Quendorf ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.715 Euro je Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten – sowohl des Landkreises (2.391 €/m²) als auch Niedersachsens (2.166 €/m²) und des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,90 €/m² liegt hingegen knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² und nur leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt sich in der Bruttomietrendite von 2,88 % aus, die die niedrigste aller Nachbarorte und mit einem Perzentilrang von 2,3 % im Bundesland die unterste ist.

Der Kaufpreisfaktor von 34,78 ist ebenfalls der höchste im Vergleich: Er bedeutet, dass der Kaufpreis das 34,78-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Im Landkreis Grafschaft Bentheim liegt der Faktor bei 23,98, in Niedersachsen bei 20,92. Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete überbewertet sind – aus Renditeperspektive ist der Markt damit wenig attraktiv.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten stagnieren

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt keine klare Entwicklungstendenz. Sie bewegte sich 2022 bei 9,05 €/m², sank 2023 auf 8,99 €/m², sprang 2024 auf 10,94 €/m² und lag 2026 wieder bei 9,02 €/m². Der CAGR von -0,08 % über den Zeitraum bestätigt diese Stagnation. Der Ausreißer 2024 mit 10,94 €/m² ist deutlich von den übrigen Werten abgesetzt und deutet auf eine volatile Angebotsentwicklung hin.

Der Kaufpreis verläuft dagegen deutlich richtungsweisend: Von 3.372 €/m² (2022) stieg er auf 3.933 €/m² (2024) und blieb dort stabil (2026). Der CAGR von 3,92 % über den Zeitraum spiegelt diesen Anstieg wider. Die aktuellen Angebotskaufpreise liegen mit 3.715 €/m² etwas unter dem Wert der Zeitreihe von 3.933 €/m² – ein Hinweis darauf, dass der Markt möglicherweise bereits eine leichte Korrektur erfahren hat.

Beide Reihen sind als gesicherte Daten ausgewiesen, nicht als Schätzwerte. Die Kaufpreise steigen also kontinuierlich, während die Mieten kaum zulegen. Dieser Gegensatz treibt die Rendite weiter nach unten und den Kaufpreisfaktor in die Höhe.

Demografie und Arbeitsmarkt: Zuzug bei strukturellen Arbeitsmarktschwächen

Die Bevölkerung von Quendorf wuchs seit 2015 kontinuierlich von 543 auf 630 Einwohner, was einem Anstieg von 16 % entspricht. Das Wachstum verlief gleichmäßig: 2015 bis 2022 stieg die Zahl von Jahr zu Jahr, 2023 und 2024 stabilisierte sie sich bei 630.

Die Arbeitslosenquote schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 0,52 % (2019) und 1,28 % (2020). Im Jahr 2023 lag sie bei 1,26 %, was fünf arbeitslosen Personen entspricht. Diese Quote ist absolut betrachtet niedrig, liegt aber über dem Niveau von 2019 (0,52 %). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Grafschaft Bentheim im Teilindex Arbeitsmarkt auf Rang 306 von rund 400 deutschen Kreisen ein – ein Indikator für strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt.

Das Bevölkerungswachstum geht einher mit Infrastrukturprojekten: Im Rahmen des Baus der A 30 entstand der Quendorfer See als Naherholungszentrum. Seit dem 7. Juli 2019 besteht ein Haltepunkt an der reaktivierten Bahnstrecke Gronau-Coevorden (RB 56) zwischen Bad Bentheim und Neuenhaus. Die zeitliche Nähe dieser Infrastrukturmaßnahmen zum Bevölkerungswachstum liegt nahe, eine kausale Verbindung kann aus den vorliegenden Daten jedoch nicht abgeleitet werden.

Standortfaktoren: Ländliche Lage mit regionalen Preisunterschieden

Der Landkreis Grafschaft Bentheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 211 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im unteren Mittelbereich. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index (Rang 132) und der Demografie-Index (Rang 129) schneiden besser ab als der Stärke-Index (Rang 223), der Wohlstands-Index (Rang 186) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 306). Wettbewerb und Innovation liegen mit Rang 176 im unteren Mittelbereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, fehlenden Bildungsinfrastrukturen und einem schwachen Arbeitsmarkt (Rang 306) begrenzt die nachfrageseitige Dynamik. Gleichzeitig zeigt der positive Demografie-Index des Kreises, dass die demografische Entwicklung im regionalen Vergleich relativ stabil verläuft.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Quendorf durch die höchsten Kaufpreise ab. Schüttorf (2,1 km entfernt) weist mit 2.892 €/m² einen um 22 % niedrigeren Kaufpreis auf, Isterberg (3,3 km) mit 1.950 €/m² sogar um 48 %. Die Mieten liegen in der Nachbarschaft zwischen 7,28 €/m² (Engden) und 9,95 €/m² (Bad Bentheim) – Quendorfs 8,90 €/m² liegt damit im oberen Mittelfeld. Die Kombination aus höchstem Kaufpreis und nicht entsprechend hoher Miete macht Quendorf im regionalen Vergleich zum teuersten Ort beim Immobilienkauf bei gleichzeitig geringster Rendite.

Die Siedlungsstruktur ohne Dorfkern und die Verteilung auf einzelne Höfe und Siedlungen ist typisch für die ländliche Prägung der Gemeinde und spiegelt sich in der geringen Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer wider.