Itterbeck

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Itterbeck ist durch deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 7,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.726 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegen die entsprechenden Werte in Niedersachsen bei 8,50 Euro bzw. 2.166 Euro, in Deutschland bei 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro. Itterbeck gehört damit zu den preiswertesten Gemeinden im Umland.

Der Kaufpreisfaktor von 18,2 ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,98 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 18,2-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Kombiniert mit der Angebotsmiete ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,5 %, die höchste unter allen Nachbarorten und über dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Dieser Zusammenhang zeigt: Itterbeck ist ein Markt, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen besonders günstig stehen. Das macht den Ort für Investoren mit Renditefokus attraktiv, setzt aber voraus, dass die angebotenen Werte die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten – was bei Inseratwerten systematisch der Fall ist.

Preisentwicklung: Steigende Kaufpreise, volatile Mieten

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miet- und Kaufpreise. Der Kaufpreis stieg von 1.406 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 2.074 Euro im Jahr 2024 – das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 21,4 %.

Die Angebotsmiete zeigt in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 ein unruhigeres Bild: Von 6,11 Euro im Jahr 2018 stieg sie auf 7,92 Euro (2019), 8,33 Euro (2021) und 9,72 Euro (2022), fiel dann aber auf 5,62 Euro (2023), bevor sie wieder auf 10,71 Euro (2024/2025) und 11,18 Euro (2026) anstieg. Diese starken Schwankungen können bei Angebotswerten in ländlichen Märkten mit geringer Transaktionszahl auftreten, wenn einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseraten basieren.

Der CAGR von 7,8 % für die Miete und 21,4 % für die Kaufpreise bezieht sich auf den verfügbaren Zeitraum und ist aufgrund der kurzen Datenbasis und der Volatilität der Mietwerte mit Vorsicht zu betrachten.

Bevölkerungsentwicklung: Leichter Rückgang bei sehr niedriger Arbeitslosigkeit

Itterbeck hat 1.720 Einwohner auf einer Fläche von 41,08 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 1,5 % auf 1.720 zurückgegangen (von 1.747 auf 1.720). Der Rückgang beschleunigte sich leicht: Von 2018 bis 2024 ging die Einwohnerzahl von 1.782 auf 1.720 zurück, während sie in den Vorjahren noch stabil oder leicht steigend war.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,32 % (2023), was 14 arbeitslose Personen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem niedersächsischen und bundesweiten Durchschnitt und spiegelt eine stabile, aber kleine lokale Wirtschaft wider. Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung und sehr niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine alternde, aber wirtschaftlich eingebundene Gemeinde hin, in der die vorhandenen Arbeitsplätze gut besetzt sind.

Die Gemeinde besteht aus sieben Ortsteilen (Itterbeck, Egge, Itterbeckerdoose, Kleine Striepe, Balderhaarmoor, Itterbeckermoor, Ratzel), was die Streuung der Wohnbebauung über das Gemeindegebiet erklärt und den Bedarf an lokalen Infrastruktureinrichtungen wie der Grundschule begründet.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur, grenznahe Lage

Der Landkreis Grafschaft Bentheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 211 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Platz 306, während der Demografie-Index mit Platz 129 besser abschneidet. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Itterbeck, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Itterbeck liegt an der Landesstraße L43 und ist über Busverbindungen der Verkehrsgemeinschaft Grafschaft Bentheim (VGB) mit Neuenhaus und Emlichheim im Stundentakt erschlossen. Im Westen und Süden grenzt die Gemeinde direkt an die Niederlande (Gemeinden Hardenberg und Tubbergen). Diese grenznahe Lage bietet potenzielle wirtschaftliche Anbindung, erfordert aber auch die Bewältigung von Infrastrukturherausforderungen.

Am Ort besteht eine Grundschule, weiterführende Schulen befinden sich im Nachbarort Uelsen. Das frühere Bundeswehrdepot wird aktuell vom niederländischen Unternehmer Hennie van der Most zu einem Freizeitpark mit Golfplatz und Indoor-Camping umgebaut – ein Projekt, das die Gemeinde strukturell verändern könnte, dessen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt jedoch noch nicht absehbar sind.

Es gibt keine Hochschulen am Ort. Die Itterbecker Heide, ein Naturschutz- und FFH-Gebiet, prägt das Landschaftsbild und könnte als Erholungsraum für die Region relevant sein.

Regionale Einordnung: Renditestärkster Nachbarort

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11,4 Kilometern weist Itterbeck die höchste Bruttomietrendite von 5,5 % auf. Der nächstgelegene Nachbarort Getelo (4,8 km) liegt bei 4,21 %, Neuenhaus (11,2 km) bei 5,03 %. Der niedrigste Wert findet sich in Gölenkamp mit 3,24 %. Itterbeck liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,32 %.

Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis in Itterbeck mit 1.726 Euro pro Quadratmeter der niedrigste unter den Nachbarorten. Der nächsthöhere Wert liegt in Halle mit 1.851 Euro, der höchste in Gölenkamp mit 2.912 Euro. Die Angebotsmiete von 7,90 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – Neuenhaus führt mit 9,75 Euro, Halle liegt mit 5,82 Euro noch darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 18,2 ist der niedrigste im Vergleich und unterstreicht, dass die Kaufpreise in Itterbeck im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind. Dieses Muster entspricht dem des Landkreises insgesamt, der mit einem Faktor von 23,98 ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt von 20,92 liegt. Itterbeck liegt mit seinem Faktor von 18,2 jedoch noch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt und hebt sich damit vom regionalen Muster ab.