Lage

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Rendite

Lage ist eine Gemeinde in der Samtgemeinde Neuenhaus im Landkreis Grafschaft Bentheim im äußersten Südwesten Niedersachsens. Mit 1.052 Einwohnern auf 6,39 km² (Volkszählungsstand 2023/2024; die Samtgemeinde nennt 1.095 Einwohner für Ende 2025) handelt es sich um eine kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 165 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt in der Nähe der Stadt Neuenhaus (3,4 km entfernt), die als Sitz der Samtgemeinde und nächstgrößeres Zentrum fungiert.

Der Immobilienmarkt von Lage zeigt ein ungewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis von 3.386 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt der Grafschaft Bentheim (2.391 Euro) und dem Landesdurchschnitt Niedersachsens (2.166 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,92 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (8,35 Euro) und dem Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,81 Prozent. Damit liegt Lage im Bundesland-Ranking auf dem 2,23. Perzentil — nur rund zwei Prozent der 942 untersuchten Orte in Niedersachsen weisen eine niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 35,65 unterstreicht diese Lage: Der Kaufpreis entspricht dem 35,65-fachen der Jahreskaltmiete, was deutlich über dem Kreisdurchschnitt (23,98) und dem Landesdurchschnitt (20,92) liegt.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten volatil

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 2.818 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 3.387 Euro im Jahr 2023 und 3.519 Euro im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg von rund 25 Prozent in drei Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,68 Prozent entspricht. Die Mietentwicklung ist dagegen volatil und von starken Schwankungen geprägt. Nach 4,47 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete auf 6,15 Euro (2021), erreichte mit 10 Euro im Jahr 2022 einen Ausreißer, fiel dann auf 5,77 Euro (2023), stieg auf 8,75 Euro (2024) und lag 2025 bei 6 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über die gesamte Reihe liegt bei 4,29 Prozent. Die starken Schwankungen in den Mietwerten, insbesondere der Wert von 10 Euro im Jahr 2022, deuten auf die Volatilität von Angebotswerten in einem kleinen Markt hin. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung: Kaufpreis-Ausreißer im Umland

Im regionalen Vergleich sticht Lage als deutlicher Ausreißer beim Kaufpreis hervor. Mit 3.386 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert deutlich über allen acht Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbarort Neuenhaus (3,4 km) weist einen Kaufpreis von 2.328 Euro auf, Gölenkamp (5,6 km) mit 2.912 Euro liegt am höchsten unter den Nachbarn, aber immer noch unter dem Wert von Lage. Bei der Angebotsmiete liegt Lage mit 7,92 Euro im mittleren Bereich der Nachbarn — höher als Halle (5,82 Euro) und Esche (6,18 Euro), aber niedriger als Nordhorn (9,94 Euro) und Neuenhaus (9,75 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,81 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Selbst der Nachbarort mit der zweitniedrigsten Rendite, Gölenkamp (3,24 Prozent), liegt deutlich darüber. Dieses Muster zeigt, dass der überproportional hohe Kaufpreis in Lage nicht durch entsprechend hohe Mieteinnahmen ausgeglichen wird, was die Rendite aus Sicht von Investoren im Vergleich zum Umland benachteiligt.

Standortfaktoren: Bevölkerung, Arbeitsmarkt, Zukunftsatlas

Die Bevölkerungsentwicklung von Lage zeigt einen leichten Rückgang von 1.064 Einwohnern im Jahr 2015 auf einen Tiefpunkt von 1.005 im Jahr 2021, gefolgt von einer Erholung auf 1.052 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn bei minus 1,13 Prozent. Die Arbeitslosenquote von 1,45 Prozent im Jahr 2023 ist sehr niedrig und lag 2022 mit 1,13 Prozent sogar noch darunter. Die Zahl der Arbeitslosen betrug damit nur 9 Personen.

Für den Landkreis Grafschaft Bentheim als Bezugsgröße des Prognos-Zukunftsatlas 2025 ergibt sich ein Gesamt-Rang von 211 von rund 400 deutschen Kreisen, was dem unteren Mittelfeld entspricht. Besonders schwach schneidet der Arbeitsmarkt mit Rang 306 ab, während die Demografie (Rang 129) und die Dynamik (Rang 132) besser bewertet werden. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 186 ebenfalls im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht, wie es in Hochschulstädten der Fall wäre.