Halle

Marktüberblick

Halle (bei Neuenhaus) liegt im unteren Preissegment des niedersächsischen Immobilienmarkts. Die Angebotsmiete beträgt 5,82 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.851 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Kreises Grafschaft Bentheim (8,35 Euro/m² Miete, 2.391 Euro/m² Kaufpreis) und des Bundeslandes Niedersachsen (8,50 Euro/m² Miete, 2.166 Euro/m² Kaufpreis).

Die Bruttomietrendite von 3,77 % liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (4,32 % bzw. 5,25 %). Mit einem Perzentilrang von 15,3 % im Bundesland gehört Halle zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen. Der Kaufpreisfaktor von 26,5 Jahren ist hingegen der höchste unter allen Nachbarorten und über dem Kreis- (24,0) und Landesdurchschnitt (20,9). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen besonders niedrig sind — ein Anleger müsste 26,5 Jahre warten, bis die Bruttomiete den Kaufpreis gedeckt hätte.

Dieses Muster aus niedrigen absoluten Preisen und hohem Kaufpreisfaktor ist untypisch: In den meisten Orten gehen niedrige Kaufpreise mit verhältnismäßig hohen Mieten einher, was zu guten Renditen führt. In Halle sind sowohl Kaufpreise als auch Mieten niedrig, wobei die Mieten noch stärker unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegen als die Kaufpreise.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Halle zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend, wobei die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet ist. Von 2021 bis 2025 stieg der geschätzte Kaufpreis von 1.800 auf 2.390 Euro pro Quadratmeter — das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,34 %.

Allerdings weicht der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.851 Euro/m² deutlich von den geschätzten Werten der Zeitreihe ab (2.250 Euro/m² für 2024, 2.390 Euro/m² für 2025). Diese Diskrepanz ist auf die unterschiedlichen Datenquellen zurückzuführen: Die Zeitreihe basiert auf geschätzten Werten, während die aktuellen Marktdaten auf aktuellen Inseraten beruhen. Die aktuellen Werte liegen rund 18 % unter dem geschätzten Wert von 2024.

Die Bevölkerung von Halle wuchs von 648 Einwohnern im Jahr 2015 auf 669 im Jahr 2024 (+3,2 %). Der Höchststand wurde 2021 mit 681 Einwohnern erreicht, seither ist die Bevölkerung leicht rückläufig. Dieser leichte Rückgang steht im Widerspruch zum starken Kaufpreisanstieg in der geschätzten Zeitreihe, was darauf hindeutet, dass die Preisentwicklung nicht primär durch Zuzug getrieben wird.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,01 % (2023) auf sehr niedrigem Niveau und schwankt nur geringfügig zwischen 0,7 % und 1,4 % seit 2015.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km fällt auf, dass Halle die niedrigste Angebotsmiete aller Orte aufweist (5,82 Euro/m²). Der nächste Nachbar mit vergleichsweise niedriger Miete ist Esche mit 6,18 Euro/m². Neuenhaus mit 9,75 Euro/m² liegt fast doppelt so hoch.

Beim Kaufpreis liegt Halle mit 1.851 Euro/m² nur knapp über Itterbeck (1.726 Euro/m²) und deutlich unter Lage (3.386 Euro/m²) und Gölenkamp (2.912 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 26,5 ist jedoch der höchste aller Nachbarorte — Lage liegt bei 24,1, Neuenhaus bei 19,9. Das bedeutet: Obwohl die absoluten Kaufpreise in Halle niedrig sind, stehen sie in keinem angemessenen Verhältnis zu den sehr niedrigen Mieten.

Die Bruttomietrendite von 3,77 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Lage (2,81 %) und Gölenkamp (3,24 %), aber niedriger als die von Itterbeck (5,5 %) und Neuenhaus (5,03 %). Das Muster zeigt, dass die niedrige Rendite in Halle weniger an den Kaufpreisen als an den besonders niedrigen Mieten liegt.

Standortfaktoren

Halle ist eine kleine ländliche Gemeinde mit 32 Einwohnern pro Quadratkilometer und liegt in der Samtgemeinde Uelsen direkt an der niederländischen Grenze. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Halle, Hardingen und Hesingen. Der Poascheberg in Hesingen ist mit 89 Metern die zweithöchste Erhebung der Grafschaft Bentheim.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über einen Rufbus nach Uelsen, wo Anschluss an die Regionalbuslinie 10 und die Bahnlinie RB 56 nach Nordhorn und Bad Bentheim besteht. Eine direkte Anbindung an überregionale Verkehrswege ist nicht gegeben. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Grafschaft Bentheim auf Rang 211 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtwert). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 132 deutlich besser als der Stärke-Index mit Rang 223. Die Arbeitsmarkt-Perspektive (Rang 306) und die demografische Entwicklung (Rang 129) sind die beiden Extremwerte — die demografische Lage ist relativ gut, während der Arbeitsmarkt schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Halle selbst.

Die Kombination aus ländlicher Struktur, fehlender Hochschulnähe und eingeschränkter Verkehrsanbindung trägt zur niedrigen Mietnachfrage bei, die sich in den niedrigen Mieten und der daraus resultierenden geringen Rendite widerspiegelt.