Salzbergen

Marktüberblick

Salzbergen liegt im südlichen Landkreis Emsland an der Ems und am Dortmund-Ems-Kanal. Die Gemeinde umfasst 53,38 km² und hat rund 8.015 Einwohner. Der aktuelle Angebotsmietpreis beträgt 8,62 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.384 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,04. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietpreisniveau dar.

Salzbergen ist ein Industriestandort mit historischer Bedeutung: Die 1860 gegründete Erdölraffinerie ist die älteste noch aktive der Welt. Daneben prägen Windenergie, Maschinenbau und Textil die lokale Wirtschaft. Die Gemeinde liegt an der BAB 31 und ist ein Eisenbahnknotenpunkt, was die verkehrliche Anbindung stärkt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 4,84 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,17 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einem Anstieg von rund 89 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 8,3 Prozent.

Der Angebotskaufpreis zeigt eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 1.023 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg er bis 2022 auf 2.627 Euro, fiel 2023 auf 1.500 Euro zurück, stieg 2024 wieder auf 2.476 Euro und erreichte 2025 mit 3.900 Euro einen extremen Höchstwert, bevor er 2026 auf 2.787 Euro sank. Der durchschnittliche jährliche Wachstumsfaktor beträgt 15,4 Prozent, was jedoch durch die starken Schwankungen verzerrt wird.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.384 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Zeitreihenwert von 2024 (2.476 Euro) und deutlich unter dem Extremhoch von 2025 (3.900 Euro). Die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Mietwert von 8,62 Euro und dem Zeitreihenwert von 9,17 Euro im Jahr 2026 deutet darauf hin, dass die Zeitreihe und die aktuellen Marktdaten nicht vollständig synchronisiert sind.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Emsland liegt die Angebotsmiete von Salzbergen mit 8,62 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,02 Euro. Der Kaufpreis von 2.384 Euro liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 2.221 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,59 Prozent.

Auf Landesebene liegt die Miete leicht über dem Niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro, der Kaufpreis über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Die Rendite von 4,34 Prozent liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,04 liegt über dem Landesdurchschnitt von 20,92.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Salzbergen sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis zu den günstigeren Orten gehört. Nur der Nachbarort Ohne liegt in beiden Kategorien unter Salzbergen. Alle anderen Nachbarorte – Samern, Rheine, Schüttorf, Emsbüren, Neuenkirchen, Spelle und Quendorf – weisen höhere Mieten und höhere Kaufpreise auf. Die Rendite von 4,34 Prozent ist damit die zweithöchste unter den Nachbarorten nach Ohne (5,29 Prozent). Alle anderen Nachbarorte liegen darunter: Rheine (4,43 Prozent), Neuenkirchen (4,22 Prozent), Emsbüren (4,04 Prozent), Spelle (3,99 Prozent), Schüttorf (3,9 Prozent), Samern (3,7 Prozent) und Quendorf (2,88 Prozent). Die niedrige Rendite von Quendorf ist auf den extrem hohen Kaufpreis von 3.715 Euro je Quadratmeter zurückzuführen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Salzbergen ist von 7.570 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.015 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 5,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 150 Einwohner je Quadratkilometer. Diese positive Entwicklung steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden in Norddeutschland, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 0,9 Prozent und stieg bis 2023 auf 2,9 Prozent. Trotz des Anstiegs liegt sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet den Ort weiterhin als Arbeitsmarktstandort mit niedriger Arbeitslosigkeit.

Der Landkreis Emsland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 55 von 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis bei der Dynamik (Platz 21) und beim Arbeitsmarkt (Platz 95). Schwächer ist die Bewertung bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 151). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Salzbergen.

Salzbergen verfügt über keine Hochschulen. Die Kombination aus positiver Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und industrieller Struktur – insbesondere die historische Raffinerie und die Ansiedlung von Unternehmen der Windenergie und des Maschinenbaus – bildet die Grundlage für den lokalen Immobilienmarkt.