Königswinter, Stadt

Der Ort Königswinter

Königswinter ist eine Stadt im Rhein-Sieg-Kreis in Nordrhein-Westfalen mit 76,2 km² Fläche und rund 41.600 Einwohnern. Die Stadt liegt am östlichen Rheinufer direkt gegenüber von Bonn-Bad Godesberg und nimmt gemäß Landesplanung die Funktion eines Mittelzentrums ein. Das Stadtgebiet gliedert sich in neun Stadtteile – Stieldorf, Königswinter (Altstadt), Niederdollendorf, Oberdollendorf, Heisterbacherrott, Ittenbach, Oberpleis, Eudenbach und Thomasberg – mit insgesamt rund 80 Ortsteilen und Gehöften. Naturräumlich erstreckt sich das Gebiet vom Rheintal über das Siebengebirge mit dem Drachenfels bis in die Ausläufer des Pleiser Hügellands. Die höchste Erhebung im Stadtgebiet ist der Große Ölberg mit 461 m ü. NHN, zugleich die höchste Erhebung im Rhein-Sieg-Kreis.

Die Lage Königswinters wird maßgeblich durch die Nachbarschaft zur Bundesstadt Bonn geprägt. Das Bonner Bundesviertel mit seinen Ministerien, Behörden und internationalen Organisationen liegt nur etwa sechs Kilometer entfernt und stellt einen bedeutenden Arbeitsplatzschwerpunkt dar. Gleichzeitig wirkt Königswinter als Erholungsstandort am Siebengebirge mit dem Drachenfels und dem Petersberg, auf dem das Bundesgästehaus steht.

Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.712 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,87 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,07, die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung seit 2018 war deutlich steigend: Von 2.579 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 3.586 Euro im Jahr 2024 – das entspricht einem Anstieg von rund 39 Prozent. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 4,30 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach dem Anstieg von 2018 bis 2021 auf 3.453 Euro folgte 2022 ein leichter Rückgang auf 3.363 Euro, gefolgt von einem deutlichen Einbruch 2023 auf 3.025 Euro. 2024 erholten sich die Preise stark auf 3.586 Euro. Die Werte für 2025 (3.563 Euro) und 2026 (3.612 Euro) zeigen eine weitgehende Stabilisierung auf dem hohen Niveau.

Auch die Mieten legten deutlich zu: Von 8,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 11,89 Euro im Jahr 2024 – ein Plus von rund 38 Prozent (CAGR: 1,14 Prozent). Der Verlauf war ebenfalls volatil: Nach einem Anstieg auf 11,46 Euro 2021 folgte 2022 ein Rückgang auf 10,67 Euro, 2023 und 2024 stiegen die Werte wieder an. Der Wert für 2025 (11,38 Euro) und 2026 (9,46 Euro) weicht nach unten ab.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Königswinter liegt im oberen Drittel des Rhein-Sieg-Kreis im Hinblick auf die Immobilienpreise. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis beträgt 3.240 Euro pro Quadratmeter, der in Königswinter liegt mit 3.712 Euro rund 15 Prozent darüber. Im Landesvergleich Nordrhein-Westfalen liegt der Durchschnitt bei 2.530 Euro pro Quadratmeter – Königswinter liegt damit etwa 47 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Auf nationaler Ebene beträgt der deutsche Durchschnitt 2.409 Euro pro Quadratmeter.

Bei der Angebotsmiete liegt der Kreisdurchschnitt bei 11,10 Euro pro Quadratmeter, Königswinter mit 11,87 Euro knapp darüber. Der Landesdurchschnitt in NRW beträgt 9,24 Euro, der deutsche Durchschnitt 8,92 Euro. Königswinter liegt bei den Mieten etwa 29 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor in Königswinter beträgt 26,07 und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (24,26), dem Landesdurchschnitt (22,63) und dem deutschen Durchschnitt. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als in den Vergleichsräumen.

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,16 Prozent), dem Landesdurchschnitt (4,52 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Perzentilrang von 13,13 Prozent im Bundesland zeigt, dass Königswinter bei den Mietrenditen zu den niedrigsten 15 Prozent der 396 verglichenen Orte in Nordrhein-Westfalen gehört – ein Hinweis auf die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten liegt Königswinter bei den Kaufpreisen knapp über Bad Honnef (3.650 Euro) und deutlich unter Bonn (4.399 Euro). Bei den Mieten liegt Königswinter hinter Bad Honnef (12,32 Euro) und deutlich hinter Bonn (14,44 Euro). Die niedrigeren Werte in Orten wie Bruchhausen (1.804 Euro Kaufpreis, 6,75 Prozent Rendite) oder Rheinbreitbach (5,72 Prozent Rendite) spiegeln die deutlich geringere Lageattraktivität wider.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Königswinters ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 40.702 Einwohnern im Jahr 2015 auf 41.642 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 2,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 546 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Anstieg war dabei nicht stetig: Zwischen 2019 und 2021 gab es einen leichten Rückgang, bevor die Bevölkerung ab 2022 wieder wuchs.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.022 (2015: 992). Eine Arbeitslosenquote in Prozent ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Sieg-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, den Gesamtrang 177 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Einzelindizes verteilen sich wie folgt: Arbeitsmarkt Rang 151, Wettbewerb und Innovation Rang 142, Dynamik Rang 196, Wohlstand und Soziale Lage Rang 211, Demografie Rang 264. Die Werte für Demografie und Wohlstand liegen damit im unteren Drittel, während Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation im oberen Mittelfeld positioniert sind.

Hochschulen sind in Königswinter nicht angesiedelt. Die nächste große Hochschule befindet sich in Bonn, die als Nachbarstadt und wichtiger Arbeitgeber fungiert.

Für Königswinter liegen keine Bodenrichtwerte vor.