Burgen

Marktüberblick

Burgen liegt an der Mittelmosel im äußersten Zipfel eines Urstromtals, direkt unterhalb der Hunsrückwälder. Der Ort ist verkehrstechnisch eine Sackgasse ohne nennenswerten Durchgangsverkehr und gehört zur Verbandsgemeinde Bernkastel-Kues. Das nächste Mittelzentrum ist Bernkastel-Kues in sechs Kilometern Entfernung, die Kreisstadt Wittlich liegt etwa vierzehn Kilometer entfernt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,63 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,67 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.000 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreiswert von 1.851 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,98 Prozent, die unter den meisten Nachbarorten im Umkreis liegt – nur Brauneberg (3,71 %) und Wintrich (3,50 %) weisen niedrigere Renditen auf, haben aber mit 3.077 bzw. 2.827 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Kaufpreise.

Der Kaufpreisfaktor von 25,14 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 20,38 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 25,14-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei einem Faktor von rund 22,4. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und hohem Faktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt in Burgen ist durch überproportional gestiegene Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten geprägt.

Die Bruttomietrendite von 3,98 % liegt im Bundesland im Perzentilrang von 22,6 – das bedeutet, dass nur etwa ein Fünftel der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweist. Der Markt ist damit einer der renditeschwächsten in Rheinland-Pfalz.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg in den letzten Jahren. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,60 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 7,92 Euro – ein Anstieg von über 41 Prozent in sechs Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,95 Prozent. Die Mietreihe ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft weniger dynamisch. Hier liegen die Daten erst ab 2021 vor: Von 1.700 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis bis 2023 auf 1.950 Euro, blieb 2024 unverändert und liegt 2025 bei 2.000 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 4,15 Prozent. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf Modellrechnungen oder hochgerechneten Werten beruht und nicht auf vollständig erfassten Transaktionsdaten.

Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig: Von 568 Einwohnern im Jahr 2015 auf 564 im Jahr 2024, ein Rückgang von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 72 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,26 Prozent, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet. Im Jahr 2022 wurde mit 1,78 Prozent ein historischer Tiefstand erreicht, bevor sie 2023 wieder auf 3,26 Prozent anstieg.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung und steigenden Immobilienpreisen deutet auf eine verknappende Angebotsseite hin – bei schrumpfender Nachfrage steigen die Preise weiter an.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis fünf Kilometern zeigt Burgen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,63 Euro liegt nahe am unteren Ende der Nachbargemeinden – nur Kesten (6,43 Euro) hat eine noch niedrigere Miete. Der Kaufpreis von 2.000 Euro liegt im mittleren Bereich: Er ist höher als in Kesten (1.034 Euro) und Gornhausen (1.032 Euro), aber deutlich niedriger als in Brauneberg (3.077 Euro) und Wintrich (2.827 Euro).

Die Nachbargemeinden folgen einem klaren Muster: Die Orte an der Mosel mit höherer touristischer Attraktivität (Brauneberg, Wintrich, Lieser, Minheim) weisen höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen auf, während die weiter vom Fluss entfernten Gemeinden (Kesten, Gornhausen) niedrigere Preise und höhere Renditen bieten. Burgen liegt mit seinem Kaufpreis dazwischen, hat aber die zweittiefste Miete – was die Rendite unter Druck setzt.

Im Kreis Bernkastel-Wittlich liegt Burgen bei der Miete unter dem Durchschnitt (6,63 gegenüber 7,67 Euro), bei den Kaufpreisen darüber (2.000 gegenüber 1.851 Euro). Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt Burgen bei allen drei Kennzahlen – Miete, Kaufpreis und Rendite – unter dem Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 25,14 liegt über dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,98 % im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 5,56 % und zum Landesdurchschnitt von 5,25 % ist auf den Kaufpreis zurückzuführen, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete unter dem Mittel.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bernkastel-Wittlich erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Index liegt mit Rang 258 im oberen Mittelfeld, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 385 zu den schwächsten Bereichen gehört. Der Wohlstands-Index mit Rang 187 ist der stärkste Teilindex des Kreises. Der Dynamik-Index (Rang 322) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 317) liegen im unteren Drittel.

Burgen selbst ist eine Weinbaugemeinde. In den Lagen Kirchberg, Hasenläufer und Römerberg wird Weinbau betrieben, vorwiegend mit Riesling. Weitere Rebsorten sind Blauer Spätburgunder, Chardonnay, Dornfelder, Kerner, Rivaner, Silvaner und Weißburgunder. Der Hasenläufer liegt im Westhang des Geisbergs, der als der einzige komplett mit Wein bebaute Berg Europas beschrieben wird. Im Ort existieren mehrere Weingüter.

Touristisch relevant ist Burgen durch regelmäßige Veranstaltungen: Der Deutsche Mühlentag (Pfingsten), Hunsrück-Bergrennen für klassische Sportwagen in Zusammenarbeit mit Veldenz und dem Morgan-Club Deutschland sowie Wertungsprüfungen der Rallye Deutschland in den Weinbergen der Umgebung, die mehrere zehntausend Besucher anziehen. Diese touristischen Aktivitäten tragen zur lokalen Wirtschaft bei, sind aber saisonal begrenzt.

Burgen gehört zum Verkehrsverbund Region Trier (VRT). Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der Ort liegt verkehrstechnisch in einer Sackgasse, was den Durchgangsverkehr nahezu ausschließt, aber auch die Erreichbarkeit einschränkt.

Die Kombination aus Weinbau, Tourismus und der Lage in einer strukturschwachen Region (Prognos-Rang 341) prägt den Standort: Einerseits bietet die Mosellage eine gewisse Attraktivität für Zweitwohnsitzkäufer und Weinliebhaber, andererseits begrenzen die strukturellen Schwächen des Landkreises und die abgelegene Lage das nachfragestarke Potenzial.