Heidenburg
Heidenburg (PLZ 54426) liegt im Kreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 712 Einwohner auf 9,5 km², das entspricht 75 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,85 € pro m², der Kaufpreis bei 627 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 13,10 % und ein Kaufpreisfaktor von 7,6 — rechnerisch sind das 8 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heidenburg über dem Renditeniveau von 99 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2024 stieg die Miete von 5,59 € auf 8,00 € pro m², im Mittel 6,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -66,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bernkastel-Wittlich Rang 341 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 322, Stärkerang 331). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Büdlich, Breit und Trittenheim an.
Immobilienpreise in Heidenburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heidenburg
Heidenburg im Hunsrück ist eine kleine ländliche Gemeinde mit außergewöhnlich niedrigen Immobilienpreisen. Der Angebotskaufpreis von 627 €/m² liegt weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts, was bei einer Angebotsmiete von 6,85 €/m² zu einer Bruttomietrendite von 13,1 % führt – dem höchsten Wert im Bundesland (Perzentil 99,4). Die Miete ist seit 2018 um 43 % gestiegen, während der Kaufpreis zwischen 2022 und 2023 um 66 % einbrach. Die Bevölkerung stabilisiert sich bei rund 712 Einwohnern, die Arbeitslosenquote liegt bei 2,25 %.
Lage und Struktur
Heidenburg ist eine 9,49 km² große Ortsgemeinde im Hunsrück, 400 m über dem Meeresspiegel, im Landkreis Berncastel-Wittlich, Verbandsgemeinde Thalfang am Erbeskopf. Der Ort liegt südlich der Moselschleife Leiwen–Trittenheim, getrennt durch den Taleinschnitt der Kleinen Dhron. Mit 712 Einwohnern (2024) und 75 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländliche Wohngemeinde mit Kleingewerbe für den örtlichen Bedarf, wie die Gemeinde selbst beschreibt. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um rund 2 % gesunken, hat sich aber in den letzten Jahren bei etwa 712 stabilisiert. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,25 % und bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 2,6 % und 3,7 %.
Der Ort wurde 1053 erstmals urkundlich erwähnt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Berncastel-Wittlich auf Platz 341 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang, mit besonders schwachen Werten im Arbeitsmarkt (Platz 385) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 317). Im Wohlstand liegt der Kreis mit Platz 187 deutlich besser.
Preisniveau und regionale Einordnung
Das Preisniveau in Heidenburg ist im regionalen und überregionalen Vergleich außergewöhnlich niedrig. Der Angebotskaufpreis liegt bei 627 Euro je Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.851 Euro und nur etwa einem Drittel des Landesdurchschnitts von 2.030 Euro in Rheinland-Pfalz. Selbst der günstigste Nachbarort, Berglicht (3,9 km entfernt), weist mit 1.014 Euro je Quadratmeter einen um 62 % höheren Preis aus. Die Angebotsmiete von 6,85 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (7,67 Euro) und dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro).
Die niedrigen Kaufpreise sind der bestimmende Faktor für die Marktkennzahlen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,63 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 7,6-Fache der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Berncastel-Wittlich liegt der Faktor bei 20,38, in Rheinland-Pfalz bei 21,16. Ein so niedriger Faktor ist in der Regel ein Hinweis auf entweder sehr niedrige Kaufpreise oder sehr hohe Mieten – in Heidenburg ist es eindeutig erstere Ursache.
Preisentwicklung und Rendite
Die Bruttomietrendite von 13,1 % ist ein extremer Ausreißer. Heidenburg liegt damit im Perzentil 99,4 im Bundesland Rheinland-Pfalz – die Rendite ist höher als bei 99 % der 2.300 Vergleichsorte im Land. Diese hohe Rendite ist ausschließlich auf die extrem niedrigen Kaufpreise zurückzuführen; die Mieten selbst liegen ja unter dem regionalen Durchschnitt.
Die Preisentwicklung zeigt eine starke Dynamik. Die Angebotsmiete stieg von 5,59 Euro je Quadratmeter (2018) auf 8,00 Euro (2024) – ein Anstieg um 43 %. Besonders auffällig ist der Sprung von 4,31 Euro (2020) auf 5,98 Euro (2022) und weiter auf 8,00 Euro (2024). Die Zeitreihe enthält eine Lücke für das Jahr 2021. Der Kaufpreis ist hingegen zwischen 2022 und 2023 von 1.120,83 auf 380,83 Euro je Quadratmeter eingebrochen – ein Rückgang um 66 %. Diese Entwicklung basiert jedoch auf nur zwei Datenpunkten und ist mit großer Vorsicht zu betrachten. Es ist nicht ausgeschlossen, dass hier strukturelle Unterschiede in der Zusammensetzung des Angebots eine Rolle spielen.
Demografie und Standortfaktoren
Heidenburg weist eine stabile, leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf. Von 728 Einwohnern (2015) ging die Zahl auf 697 (2019) zurück, erholte sich dann aber wieder auf 712 (2023/2024). Die Arbeitslosenquote bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 2,6 % und 3,7 % und lag 2023 mit 2,25 % auf dem niedrigsten Wert der Reihe.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, stabiler Bevölkerung und geringer Arbeitslosigkeit zeichnet Heidenburg als einen ruhigen, ländlichen Wohnort aus, der sich strukturell von den teureren Moselgemeinden im Umkreis abhebt. Die extrem hohe Bruttomietrendite von 13,1 % ist ein reines Preisphänomen – sie spiegelt nicht eine überdurchschnittliche Mietnachfrage wider, sondern die unterdurchschnittlichen Kaufpreise wider.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heidenburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heidenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,59 €/m² |
| 2019 | 5,15 €/m² |
| 2020 | 4,31 €/m² |
| 2022 | 5,98 €/m² |
| 2023 | 7,42 €/m² |
| 2024 | 8,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heidenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.121 €/m² |
| 2023 | 381 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heidenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 6,40 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heidenburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 728 Einwohner |
| 2016 | 713 Einwohner |
| 2017 | 711 Einwohner |
| 2018 | 722 Einwohner |
| 2019 | 697 Einwohner |
| 2020 | 706 Einwohner |
| 2021 | 707 Einwohner |
| 2022 | 704 Einwohner |
| 2023 | 712 Einwohner |
| 2024 | 712 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heidenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,18 % |
| 2016 | 2,73 % |
| 2017 | 2,60 % |
| 2018 | 3,66 % |
| 2019 | 2,64 % |
| 2020 | 2,65 % |
| 2021 | 2,67 % |
| 2022 | 3,38 % |
| 2023 | 2,25 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 341 Rang |
| Dynamik | 322 Rang |
| Stärke | 331 Rang |
| Demografie | 258 Rang |
| Arbeitsmarkt | 385 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 317 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 187 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Heidenburg liegt im Band 12+ %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Heidenburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heidenburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heidenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heidenburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schönberg | 9,69 €/m² |
| Pölich | 9,53 €/m² |
| Büdlich | 9,40 €/m² |
| Trittenheim | 8,70 €/m² |
| Breit | 8,43 €/m² |
| Leiwen | 7,78 €/m² |
| Berglicht | 6,94 €/m² |
| Heidenburg | 6,85 €/m² |
| Talling | 5,96 €/m² |
| Horath | 5,91 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heidenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heidenburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Heidenburg | 13,10 % |
| Berglicht | 8,21 % |
| Horath | 5,98 % |
| Büdlich | 4,80 % |
| Schönberg | 4,67 % |
| Breit | 4,30 % |
| Talling | 4,21 % |
| Pölich | 3,91 % |
| Trittenheim | 3,57 % |
| Leiwen | 2,74 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Büdlich | 2,4 km | 54426 | 9,40 € | 2.350 € | 4,80 % |
| Breit | 2,9 km | 54426 | 8,43 € | 2.352 € | 4,30 % |
| Trittenheim | 2,9 km | 54349 | 8,70 € | 2.930 € | 3,57 % |
| Leiwen | 3,6 km | 54340 | 7,78 € | 3.400 € | 2,74 % |
| Berglicht | 3,9 km | 54426 | 6,94 € | 1.014 € | 8,21 % |
| Schönberg | 4,9 km | 54426 | 9,69 € | 2.491 € | 4,67 % |
| Horath | 5,1 km | 54497 | 5,91 € | 1.186 € | 5,98 % |
| Pölich | 5,1 km | 54340 | 9,53 € | 2.926 € | 3,91 % |
| Talling | 5,1 km | 54426 | 5,96 € | 1.700 € | 4,21 % |
Wo liegt Heidenburg?
Lage
Heidenburg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heidenburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,85 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 627 € |
| Bruttomietrendite | 13,10 % |
| Kaufpreisfaktor | 7,6 |
| Einwohner | 712 |
| Einwohner je km² | 75 |
| Fläche (km²) | 9,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #341 |
| Prognos Dynamikrang | #322 |
| Prognos Stärkerang | #331 |
| Koordinaten | 49,8006, 6,9178 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heidenburg
Was kostet eine Wohnung in Heidenburg?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei etwa 627 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 6,85 Euro pro Quadratmeter und Monat als Miete. Im Vergleich dazu kostet eine Wohnung im Kreis Berncastel-Wittlich durchschnittlich 1.851 Euro pro m² zum Kauf und 7,67 Euro pro m² als Miete. Heidenburg liegt damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heidenburg entwickelt?
Die Mietpreise sind von 5,59 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 8,00 Euro pro m² im Jahr 2024 gestiegen. Die Kaufpreise zeigen einen extremen Rückgang: Von 1.120,83 Euro pro m² im Jahr 2022 auf 380,83 Euro pro m² im Jahr 2023, ein Rückgang von über 66 Prozent. Diese Entwicklung ist im bundesweiten Vergleich ungewöhnlich stark und unterscheidet sich deutlich vom Niveau der Nachbargemeinden, die zwischen 1.014 und 3.400 Euro pro m² liegen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heidenburg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 13,1 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,56 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,63, was deutlich unter dem Kreiswert von 20,38 liegt. Die Rendite liegt im Perzentilrang 99,39 im Bundesland, also fast an der Spitze aller Orte in Rheinland-Pfalz. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heidenburg?
Die Einwohnerzahl liegt bei 712 und ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 (728 Einwohner) um rund 2,2 Prozent gesunken. In den letzten Jahren stabilisierte sich die Bevölkerung bei etwa 704 bis 712 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,25 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Heidenburg im Vergleich zum Umland ab?
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegen die Kaufpreise in Heidenburg mit 627 Euro pro m² deutlich unter dem Niveau von Büdlich (2.350 Euro), Trittenheim (2.930 Euro) oder Leiwen (3.400 Euro). Auch die Mieten sind mit 6,85 Euro pro m² niedriger als in den meisten Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 13,1 Prozent ist im Umland deutlich höher als bei den Nachbarn, die zwischen 2,74 und 8,21 Prozent liegen.
Woher stammen die Daten zu Heidenburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heidenburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heidenburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2024 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2022 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2024 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bernkastel-Wittlich
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Dhronecken | 54426 | 5,71 € | 467 € | 14,68 % |
| Kinheim | 54538 | 8,12 € | 763 € | 12,77 % |
| Starkenburg | 56843 | 8,50 € | 816 € | 12,50 % |
| Heckenmünster | 54518 | 7,07 € | 682 € | 12,44 % |
| Maring-Noviand | 54484 | 7,62 € | 882 € | 10,37 % |
| Niederöfflingen | 54533 | 5,61 € | 676 € | 9,95 % |
| Niederscheidweiler | 54533 | 6,47 € | 801 € | 9,69 % |
| Niersbach | 54518 | 7,47 € | 995 € | 9,01 % |