Niederöfflingen

Der Ort

Niederöfflingen ist eine 8,17 km² große Ortsgemeinde in der südlichen Vulkaneifel im Landkreis Berncastel-Wittlich, Rheinland-Pfalz. Der Ort liegt auf 379 m ü. NHN zwischen Sammetbach und Lieser, gehört zur Verbandsgemeinde Wittlich-Land und hat rund 440 Einwohner. 42 % der Gemeindefläche sind bewaldet. Nächstgelegenes Mittelzentrum ist die Kreisstadt Wittlich. Durch die Gemarkung verläuft die Landesstraße 64, die Autobahn 1 liegt nordöstlich. Der Ort bildet mit acht Nachbargemeinden einen Forstzweckverband und beherbergt einen Teil der größten interkommunalen Photovoltaikanlage Rheinland-Pfalz (12 Megawatt auf den Gemarkungen Hasborn und Niederöfflingen).

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Niederöfflingen weist extreme Kennzahlen auf, die deutlich vom regionalen und überregionalen Durchschnitt abweichen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 676 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,61 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,95 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 10,05. Beide Werte – die hohe Rendite und der niedrige Kaufpreisfaktor – beschreiben denselben Sachverhalt: Die Immobilienpreise sind in Niederöfflingen außergewöhnlich niedrig. Der Kaufpreisfaktor von 10,05 bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt liegt der Faktor bei über 21, also mehr als doppelt so hoch. Diese niedrigen Preise korrespondieren mit der ländlichen Struktur der südlichen Vulkaneifel und der wirtschaftlichen Schwäche des Landkreises Berncastel-Wittlich, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei den Arbeitsmarktindikatoren mit Rang 385 von rund 400 Kreisen fast auf dem letzten Platz liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Niederöfflingen zeigt einen außergewöhnlich starken Rückgang: Lag die Angebotsmiete 2023 noch bei 7,73 Euro pro Quadratmeter, fiel sie 2024 auf 5,29 Euro und 2025 auf 5,11 Euro. Der Rückgang von 2023 auf 2025 beträgt rund 34 Prozent. Diese Entwicklung ist deutlich stärker als die Abweichung vom aktuellen Vergleichswert des Kreises (7,67 Euro) oder des Landes (8,08 Euro). Der Kaufpreis liegt aktuell bei 677 Euro pro Quadratmeter. Eine Zeitreihe des Kaufpreises ist nicht verfügbar, sodass eine Entwicklung nicht nachvollzogen werden kann. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil mit leichten Schwankungen: Von 443 Einwohnern 2015 ging die Zahl auf 440 im Jahr 2024 zurück (minus 0,68 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,7 Prozent und damit auf ähnlichem Niveau wie 2015 (2,49 Prozent).

Regionale Einordnung

Niederöfflingen weicht in allen Immobilienkennzahlen deutlich vom Kreis- und Landesdurchschnitt ab. Der Angebotskaufpreis von 676 Euro pro Quadratmeter liegt bei nur 36 Prozent des Kreisdurchschnitts (1.851 Euro) und bei 33 Prozent des Landesdurchschnitts (2.030 Euro). Die Angebotsmiete von 5,61 Euro liegt bei 73 Prozent des Kreiswerts (7,67 Euro) und bei 69 Prozent des Landeswerts (8,08 Euro). Der Kaufpreis fällt also stärker unter das regionale Mittel als die Miete, was die überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite von 9,95 Prozent erklärt. Im Landesvergleich liegt Niederöfflingen im Perzentilrang 96,95 – die Rendite ist damit höher als bei 96,9 Prozent der 2.300 vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,8 Kilometern zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit Ausnahme von Laufeld (1.463 Euro) und Oberöfflingen (1.506 Euro) liegen die Kaufpreise aller Nachbarn deutlich über 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten der Nachbarorte variieren zwischen 5,80 Euro (Oberscheidweiler) und 10,54 Euro (Greimerath). Niederöfflingen hat damit den niedrigsten Angebotskaufpreis aller genannten Nachbarorte, aber nicht die niedrigste Miete – Oberscheidweiler liegt mit 5,80 Euro leicht darüber. Die Kombination aus extrem niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zur höchsten Rendite im direkten Vergleich.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Landkreises Berncastel-Wittlich sind durchweg schwach bis sehr schwach. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis die Ränge 341 (Gesamt), 322 (Dynamik), 331 (Stärke) und 385 (Arbeitsmarkt) von rund 400 deutschen Kreisen. Der einzige relativ bessere Wert ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 187. Der Demografie-Index liegt bei 258, der Index Wettbewerb und Innovation bei 317. Diese Werte spiegeln die strukturelle Schwäche der Region wider, die sich auch in den niedrigen Immobilienpreisen niederschlägt. Der Ort selbst hat keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 54 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Struktur unterstreicht. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Perspektive deutet auf einen ausgeglichenen, aber wenig dynamischen lokalen Markt hin.