Raubach

Marktüberblick

Raubach ist eine Ortsgemeinde im Norden von Rheinland-Pfalz im Landkreis Neuwied, die zur Verbandsgemeinde Puderbach gehört. Auf einer Fläche von 7,84 km² leben 2.068 Einwohner, was einer Dichte von 264 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt am Rand des Naturparks Rhein-Westerwald und gliedert sich in drei Ortsteile: den Hauptort Raubach sowie Brechhofen und Hedwigsthal.

Der Angebotskaufpreis von 2.380 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.062 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,30 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreiswert (8,49 €/m²) und leicht über dem Landeswert (8,08 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,19 % ist damit niedriger als im Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,9 übersteigt den Kreiswert von 20,3 und den Landeswert von 21,2. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Raubach ist durch eine extreme Volatilität gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis stieg zwischen 2022 und 2023 von 876 auf 3.101 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg um das 2,5-Fache in einem Jahr. In den Folgejahren korrigierte er sich auf 2.521 Euro (2024) und 2.401 Euro (2025). Die Angebotsmiete stieg von 5,74 Euro (2018) auf 9,56 Euro (2023), fiel dann auf 8,66 Euro (2026) und liegt damit deutlich über dem Ausgangsniveau von 2018.

Der CAGR-Wert von 39,97 Prozent beim Kaufpreis wird maßgeblich von dem Sprung zwischen 2022 und 2023 geprägt und ist nicht als lineare Entwicklung zu interpretieren. Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 8,30 Euro und dem Zeitreihenwert von 8,66 Euro für 2026: Die Zeitreihe bildet Jahresdurchschnittswerte ab, während die Marktdaten einen aktuellen Stichtagswert darstellen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,9 Kilometern weist Raubach den zweithöchsten Angebotskaufpreis auf. Nur Puderbach liegt mit 2.868 Euro je Quadratmeter darüber. Bei der Miete liegt Raubach mit 8,30 Euro über allen Nachbarorten – Puderbach hat mit 8,19 Euro die zweithöchste Miete, alle anderen liegen darunter. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,19 %, die über den Renditen von Puderbach (3,43 %) und Niederhofen (3,76 %) liegt, aber unter denen der übrigen Nachbarorte.

Das Muster zeigt: Raubach gehört zu den teureren Orten im Umland, ohne dass die Mieten entsprechend höher ausfallen als im direkten Vergleich. Die Rendite liegt damit im unteren Drittel der Werte im Bundesland (Perzentilrang 30,5).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Raubach wuchs zwischen 2015 und 2024 um 7,5 Prozent von 1.924 auf 2.068 Einwohner. Die Arbeitslosenquote fiel von 6,0 Prozent (2015) auf ihren Tiefststand von 3,5 Prozent (2021), stieg dann aber auf 4,4 Prozent (2023) wieder deutlich an.

Der Landkreis Neuwied belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 242 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 318 bewertet, während der Dynamik-Index mit Rang 155 besser abschneidet. Die Teilindizes für Demografie (171), Wettbewerb und Innovation (200) sowie Wohlstand und soziale Lage (209) liegen im mittleren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Mit Metsä Tissue (ehemals Papierfabrik Hedwigsthal) und der Großbäckerei Scheffels bestehen zwei nennenswerte Arbeitgeber vor Ort. Die verkehrsgünstige Lage nahe der A3 (Anschlussstelle Dierdorf) und die Nähe zum ICE-Halt Montabaur tragen zur Attraktivität als Wohngemeinde bei. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und einer niedrigen Rendite deutet auf eine nachfragegetriebene Marktsituation hin, die durch die Lage und die Arbeitgeberstruktur getragen wird. Die extreme Preisschwankung zwischen 2022 und 2023 erfordert bei der Einordnung der aktuellen Werte Vorsicht.