Döttesfeld
Döttesfeld (PLZ 56305) liegt im Kreis Neuwied in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 679 Einwohner auf 5,8 km², das entspricht 116 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,45 € pro m², der Kaufpreis bei 1.167 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,66 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,1 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Döttesfeld über dem Renditeniveau von 90 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 4,84 € auf 11,00 € pro m², im Mittel 12,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -10,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 13,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Neuwied Rang 242 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 155, Stärkerang 255). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Seifen, Eichen und Oberlahr an.
Immobilienpreise in Döttesfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Döttesfeld
Döttesfeld im Landkreis Neuwied: Ortsgemeinde mit 679 Einwohnern, die sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge auszeichnet – niedrige Kaufpreise bei annähernd durchschnittlichen Mieten führen zu einer Bruttomietrendite von 7,66 Prozent, deutlich über dem regionalen und bundeslandweiten Durchschnitt. Bevölkerungswachstum von 13,2 Prozent seit 2015, niedrige Arbeitslosigkeit. Kaufpreise korrigierten seit 2022 stark nach unten, während Mieten stiegen."
Marktüberblick
Döttesfeld ist eine Ortsgemeinde im Norden von Rheinland-Pfalz, die zur Verbandsgemeinde Puderbach im Landkreis Neuwied gehört. Der Ort liegt im Westerwald im Tal der Wied, ist staatlich anerkannter Erholungsort und umfasst vier Ortsteile. Mit 679 Einwohnern auf 5,84 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 116 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Die Angebotsmiete liegt mit 7,45 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,49 Euro, während der Angebotskaufpreis von 1.167 Euro pro Quadratmeter nur etwa die Hälfte des Kreiswerts von 2.062 Euro beträgt. Diese Kombination aus vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen und annähernd durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,66 Prozent – deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 5,3 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 13,05 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 20,30.
Die hohe Rendite ist also keine Folge überhöhter Mieten, sondern resultiert aus den niedrigen Kaufpreisen. Im bundeslandweiten Vergleich liegt Döttesfeld bei der Bruttomietrendite im 90. Perzentil.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine markante Scherung zwischen Miet- und Kaufpreissegment. Die Angebotsmiete stieg von 4,84 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg mit einer jährlichen Wachstumsrate von 12,44 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich dagegen gegenläufig: Von 1.418 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 fiel er bis 2024 auf 962 Euro, bevor er 2025 leicht auf 1.018 Euro erholte. Die jährliche Veränderungsrate im Kaufsegment liegt bei minus 10,47 Prozent.
Die aktuellen Angebotswerte weichen von den Jahreswerten der Zeitreihe ab: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.167 Euro liegt über dem Tiefstwert von 2024 (962 Euro) und auch über dem Jahreswert 2025 (1.018 Euro). Die aktuelle Angebotsmiete von 7,45 Euro liegt unter dem 2024er-Jahreswert (7,68 Euro) und deutlich unter dem 2025er-Wert (11 Euro). Diese Abweichungen deuten darauf hin, dass die aktuellen Inserate nicht den Jahresdurchschnittswerten entsprechen – möglicherweise spiegeln sie eine jüngste Entwicklung wider, die in den Jahreswerten noch nicht vollständig abgebildet ist.
Das Muster – steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen seit 2022 – geht einher mit einer Verengung der Spanne zwischen Miete und Kaufpreis, was die Rendite strukturell erhöht.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Döttesfeld vor allem durch seine niedrigen Kaufpreise ab. Die Nachbarorte im Umkreis von bis zu drei Kilometern weisen durchweg höhere Kaufpreise auf: Seifen (1.950 Euro), Eichen (1.711 Euro), Oberlahr (1.850 Euro), Seelbach (1.626 Euro), Rott (1.950 Euro), Flammersfeld (2.695 Euro), Güllesheim (2.041 Euro) und Pleckhausen (1.970 Euro). Döttesfeld liegt mit 1.167 Euro pro Quadratmeter damit deutlich unter allen Nachbarorten.
Bei den Mieten ist das Bild gemischter: Seelbach (9 Euro), Flammersfeld (9,02 Euro) und Güllesheim (11,78 Euro) liegen über Döttesfeld, während Seifen (7,64 Euro) und Rott (7,50 Euro) ähnlich oder leicht darüber liegen. Die Bruttomietrendite fällt in der Nachbarschaft durchweg niedriger aus als in Döttesfeld – Seelbach mit 6,64 Prozent und Güllesheim mit 6,93 Prozent liegen noch am nächsten, während Flammersfeld mit 4,02 Prozent und Rott mit 4,62 Prozent deutlich darunter liegen.
Döttesfeld folgt damit keinem regionalen Preismuster, sondern stellt im Westerwald eine Ausnahme dar: Niedrige Kaufpreise bei annähernd durchschnittlichen Mieten erzeugen eine überdurchschnittliche Rendite.
Standortfaktoren
Die Bevölkerungsentwicklung von Döttesfeld ist positiv: Von 600 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 679 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 13,2 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2017 bis 2018 (von 619 auf 648) sowie 2022 bis 2023 (von 656 auf 679). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,12 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau – im historischen Vergleich schwankte sie zwischen 1,89 Prozent (2019) und 5,2 Prozent (2016).
Auf Ebene des Landkreises Neuwied liegt die Gemeinde im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 242 von rund 400 deutschen Kreisen im Mittelfeld. Der Dynamik-Index mit Rang 155 ist besser bewertet als der Stärke-Index mit Rang 255, was auf eine gewisse Dynamik in strukturell schwächeren Rahmenbedingungen hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die B 256, der nächstgelegene ICE-Bahnhof befindet sich in Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und staatlich anerkanntem Erholungsort spricht für eine stabile lokale Nachfrage.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Döttesfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Döttesfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,84 €/m² |
| 2019 | 6,54 €/m² |
| 2021 | 5,79 €/m² |
| 2022 | 5,71 €/m² |
| 2024 | 7,68 €/m² |
| 2025 | 11,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Döttesfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.418 €/m² |
| 2024 | 962 €/m² |
| 2025 | 1.018 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Döttesfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 4,83 % |
| 2024 | 9,58 % |
| 2025 | 12,97 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Döttesfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 600 Einwohner |
| 2016 | 604 Einwohner |
| 2017 | 619 Einwohner |
| 2018 | 648 Einwohner |
| 2019 | 645 Einwohner |
| 2020 | 642 Einwohner |
| 2021 | 639 Einwohner |
| 2022 | 656 Einwohner |
| 2023 | 679 Einwohner |
| 2024 | 679 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Döttesfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,63 % |
| 2016 | 5,20 % |
| 2017 | 3,78 % |
| 2018 | 2,86 % |
| 2019 | 1,89 % |
| 2020 | 3,26 % |
| 2021 | 3,14 % |
| 2022 | 2,86 % |
| 2023 | 3,12 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 242 Rang |
| Dynamik | 155 Rang |
| Stärke | 255 Rang |
| Demografie | 171 Rang |
| Arbeitsmarkt | 318 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 200 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 209 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Döttesfeld liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Döttesfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Döttesfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Döttesfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Döttesfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Güllesheim | 11,78 €/m² |
| Bürdenbach | 9,15 €/m² |
| Flammersfeld | 9,02 €/m² |
| Seelbach (Westerwald) | 9,00 €/m² |
| Oberlahr | 8,53 €/m² |
| Pleckhausen | 8,22 €/m² |
| Eichen | 8,06 €/m² |
| Seifen | 7,64 €/m² |
| Rott | 7,50 €/m² |
| Döttesfeld | 7,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Döttesfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Döttesfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Döttesfeld | 7,66 % |
| Güllesheim | 6,93 % |
| Seelbach (Westerwald) | 6,64 % |
| Bürdenbach | 5,78 % |
| Eichen | 5,65 % |
| Oberlahr | 5,53 % |
| Pleckhausen | 5,01 % |
| Seifen | 4,70 % |
| Rott | 4,62 % |
| Flammersfeld | 4,02 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Seifen | 1,0 km | 57632 | 7,64 € | 1.950 € | 4,70 % |
| Eichen | 1,8 km | 57632 | 8,06 € | 1.711 € | 5,65 % |
| Oberlahr | 2,3 km | 57641 | 8,53 € | 1.850 € | 5,53 % |
| Seelbach (Westerwald) | 2,4 km | 57632 | 9,00 € | 1.626 € | 6,64 % |
| Rott | 2,9 km | 57632 | 7,50 € | 1.950 € | 4,62 % |
| Flammersfeld | 3,1 km | 57632 | 9,02 € | 2.695 € | 4,02 % |
| Güllesheim | 3,1 km | 56593 | 11,78 € | 2.041 € | 6,93 % |
| Pleckhausen | 3,2 km | 56593 | 8,22 € | 1.970 € | 5,01 % |
| Bürdenbach | 3,2 km | 56593 | 9,15 € | 1.900 € | 5,78 % |
Wo liegt Döttesfeld?
Lage
Döttesfeld auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Döttesfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,45 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.167 € |
| Bruttomietrendite | 7,66 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,1 |
| Einwohner | 679 |
| Einwohner je km² | 116 |
| Fläche (km²) | 5,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #242 |
| Prognos Dynamikrang | #155 |
| Prognos Stärkerang | #255 |
| Koordinaten | 50,6234, 7,5489 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Döttesfeld
Was kostet eine Wohnung in Döttesfeld?
Die Angebotsmiete liegt bei 7,45 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.167 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Neuwied (8,49 Euro/m² Miete, 2.062 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro/m² Miete, 2.030 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Döttesfeld entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 4,84 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11 Euro im Jahr 2025 stark gestiegen. Der Angebotskaufpreis ist hingegen von 1.418 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 1.017 Euro im Jahr 2025 gesunken. Diese gegensätzliche Entwicklung führt zu einer sehr hohen Bruttomietrendite.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Döttesfeld?
Die Bruttomietrendite liegt bei 7,66 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 13,05. Damit liegt Döttesfeld im Perzentilrang von 90,23 im Bundesland Rheinland-Pfalz, was bedeutet, dass nur rund 10 Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Zum Vergleich: Der Kreis Neuwied hat eine Rendite von 5,26 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 20,3, das Bundesland Rheinland-Pfalz eine Rendite von 5,25 Prozent und einen Kaufpreisfaktor von 21,2.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Döttesfeld?
Die Einwohnerzahl ist von 600 im Jahr 2015 auf 679 im Jahr 2023 gestiegen, was einem Wachstum von 13,17 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 116 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,12 Prozent.
Wie verhält sich Döttesfeld im Vergleich zum Umland?
Im direkten Umland liegen die Mieten und Kaufpreise der Nachbarorte meist höher. So kostet die Miete in Seifen (1 km Entfernung) 7,64 Euro pro Quadratmeter und der Kaufpreis dort 1.950 Euro pro Quadratmeter. In Seelbach (Westerwald, 2,4 km) liegt die Miete bei 9 Euro und der Kaufpreis bei 1.626 Euro. Döttesfeld bietet damit im Vergleich zum Umland günstigere Preise bei gleichzeitig höherer Rendite.
Woher stammen die Daten zu Döttesfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Döttesfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Döttesfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Neuwied
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Thalhausen | 56584 | 7,68 € | 825 € | 11,18 % |
| Hümmerich | 53547 | 9,29 € | 1.003 € | 11,12 % |
| Hanroth | 56316 | 7,64 € | 1.168 € | 7,85 % |
| Rodenbach bei Puderbach | 57639 | 7,37 € | 1.143 € | 7,74 % |
| Oberdreis | 57639 | 7,62 € | 1.184 € | 7,72 % |
| Harschbach | 56307 | 7,59 € | 1.227 € | 7,43 % |
| Roßbach | 53547 | 10,68 € | 1.782 € | 7,19 % |
| Niederwambach | 57614 | 7,66 € | 1.309 € | 7,02 % |