Seelbach (Westerwald)

Marktüberblick

Seelbach (Westerwald) ist eine Gemeinde im Landkreis Altenkirchen mit 272 Einwohnern auf einer Fläche von knapp 3 km². Die Bevölkerung hat seit Beginn der vorliegenden Reihe (2020) um fast 4 % abgenommen, von 283 auf 272 Einwohner. Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,31 %, was das Maximum der vorliegenden Reihe (2018–2023) darstellt – zuvor lag sie zwischen 2,21 % und 3,21 %. Der Ort weist keine Hochschulen auf. Der Landkreis Altenkirchen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im unteren Mittelfeld.

Preisniveau und Entwicklung

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide Zeitreihen (Miete und Kaufpreis) sind als geschätzt gekennzeichnet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.626 €/m², die Angebotsmiete bei 9 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,06 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 15-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,64 %. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Ein moderater Kaufpreis bei relativ hoher Miete führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

In der geschätzten Zeitreihe von 2021 bis 2025 steigt die Angebotsmiete von 5,50 auf 6,80 €/m², der Kaufpreis von 1.200 auf 1.550 €/m². Der Kaufpreis wächst damit schneller als die Miete. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 9 €/m² liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 6,80 €/m² für 2025 – die Inseratwerte sind also stärker gestiegen als die geschätzte Reihe.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Altenkirchen (Durchschnittsmiete: 7,92 €/m², Durchschnittskaufpreis: 1.832 €/m²) liegt Seelbach bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch darunter. Zum Bundesland Rheinland-Pfalz (Miete: 8,08 €/m², Kaufpreis: 2.030 €/m²) verhält sich Seelbach ähnlich: höhere Miete, niedrigerer Kaufpreis.

Die Bruttomietrendite von 6,64 % liegt im 83. Perzentil des Bundeslandes – damit gehört Seelbach zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 15,06 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 19,57 und dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Berzhausen (1,5 km) weist mit 7 €/m² eine niedrigere Miete und einen ähnlichen Kaufpreis (1.605 €/m²) auf, was zu einer niedrigeren Rendite von 5,23 % führt. Seifen (1,5 km) hat mit 1.950 €/m² einen höheren Kaufpreis und eine niedrigere Miete (7,64 €/m²), was eine Rendite von nur 4,70 % ergibt. Döttesfeld (2,4 km) liegt mit 1.167 €/m² deutlich unter dem Seelbacher Kaufpreis und erzielt eine Rendite von 7,66 %. Flammersfeld (3 km) weist mit 2.695 €/m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarn und die höchste Miete (9,02 €/m²) auf, bei einer Rendite von 4,02 %.

Seelbach positioniert sich damit im Nachbarvergleich mittig: weder der günstigste noch der teuerste Ort, aber mit einer überdurchschnittlichen Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Altenkirchen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Demografie-Rang 166 (besser als der Durchschnitt), Arbeitsmarkt-Rang 351 (schwach), Wettbewerb und Innovation 283, Wohlstand und soziale Lage 281, Dynamik-Rang 266. Der Kreis ist also in der Demografie relativ gut aufgestellt, während der Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Dynamik Schwächen aufweisen.

Seelbach selbst hat keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 91 Einwohnern pro km² ist deutlich niedriger als die des Landkreises (ca. 206 Einw./km²), was den ländlichen Charakter unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote von 3,31 % mit 6 arbeitslosen Personen ist absolut betrachtet gering. Im historischen Vergleich ist sie jedoch das Maximum der vorliegenden Reihe (2018–2023), in der sie zwischen 2,21 % und 3,31 % schwankte.