Giershausen

Ort und Rahmen

Giershausen ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Altenkirchen (Westerwald). Auf einer Fläche von 2,11 km² leben 94 Einwohner, was einer Dichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Altenkirchen-Flammersfeld und liegt an der Bundesstraße 256, der sogenannten Historischen Raiffeisenstraße, zwischen Weyerbusch und Flammersfeld. Die Gemeinde ist seit 1470 urkundlich belegt und weist eine lange Siedlungsgeschichte auf, die bis auf eine frühkarolingische Motte um das Jahr 800 n. Chr. zurückreicht.

Der kleine Ort ist kein klassischer Immobilienmarkt, sondern ein mikrolokaler Markt mit begrenztem Angebot. Die folgende Analyse stützt sich auf aggregierte Inseratdaten und geschätzte Zeitreihen.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 12,54 Euro je Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.900 Euro je Quadratmeter leicht über dem Kreiswert von 1.832 Euro, jedoch unter dem Landeswert von 2.030 Euro.

Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,92 Prozent – der höchste Wert unter allen acht untersuchten Nachbarorten (deren Renditen liegen zwischen 3,67 und 4,86 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,63 und liegt damit deutlich unter dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16. Giershausen befindet sich mit einem Rendite-Perzentil von 91,23 im Bundesland auf Platz 91 von 100.

Die hohe Rendite ist also keine Folge niedriger Mieten, sondern resultiert aus der Kombination von überdurchschnittlichen Angebotsmieten bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Kaufpreisen im Landesvergleich. Dieser Sachverhalt ist auf Inseratdaten zurückzuführen; es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,20 Euro je Quadratmeter (2021) auf 7,40 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,52 Prozent entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.600 Euro (2021) auf 1.900 Euro (2026), mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3,50 Prozent.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Angebotswerten: Die aktuelle Angebotsmiete von 12,54 Euro liegt mehr als 70 Prozent über dem geschätzten Wert von 7,40 Euro für 2025. Diese Differenz könnte auf eine Veränderung der Angebotsstruktur (z. B. größere oder besser ausgestattete Wohnungen in Inseraten) oder auf methodische Unterschiede zwischen Schätzung und aktuellen Inseraten zurückzuführen sein. Die Richtung der Entwicklung – sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis – verläuft in beiden Datensätzen gleich, nämlich steigend.

Die Bevölkerungszahl ist in der gleichen Periode von 102 Einwohnern (2020) auf 94 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 7,84 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,49 Prozent (2018) auf 4,35 Prozent (2023).

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich hebt sich Giershausen vor allem durch seine extrem hohe Bruttomietrendite ab. Alle acht untersuchten Nachbarorte weisen Renditen zwischen 3,67 und 4,86 Prozent auf – also deutlich unter dem Wert von Giershausen. Gleichzeitig liegen deren Kaufpreise zwischen 2.100 und 2.450 Euro je Quadratmeter, also über dem Wert von Giershausen. Die Angebotsmieten der Nachbarn bewegen sich zwischen 7,25 und 9,01 Euro je Quadratmeter, also unter dem Wert von Giershausen.

Im Kreisvergleich schneidet Giershausen bei der Miete überdurchschnittlich ab, bei den Kaufpreisen leicht über dem Kreisdurchschnitt. Im Landes- und Bundesvergleich liegt die Miete über dem Durchschnitt, der Kaufpreis unter dem Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 12,63 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 19,57 und der Landeswert von 21,16.

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) selbst erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen im unteren bis mittleren Bereich (Dynamik: 266, Stärke: 304, Wohlstand: 281, Demografie: 166, Arbeitsmarkt: 351, Wettbewerb: 283). Am Ort bestehen keine Hochschulen.