Schutzbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Schutzbach ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit einer Fläche von nur 1,26 km² und rund 379 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,93 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 763 Euro pro Quadratmeter. Der daraus resultierende Kaufpreisfaktor beträgt 9,18 – das bedeutet, dass der Jahresbruttomietzins etwa ein Neuntel des Kaufpreises ausmacht.

Die Bruttomietrendite von 10,9 % liegt im 97. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz und ist damit die höchste im Landesvergleich. Dieser Wert ergibt sich nicht aus überdurchschnittlich hohen Mieten – die liegen mit 6,93 €/m² unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt –, sondern aus den außergewöhnlich niedrigen Kaufpreisen. Der Kaufpreisfaktor von 9,18 liegt weniger als der Hälfte des Kreisdurchschnitts (19,57) und des Landesdurchschnitts (21,16).

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Erholungstendenzen

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 3,08 €/m² (2019) und 7,58 €/m² (2022). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 2,5 %.

Der Kaufpreismarkt zeigt eine deutliche Dynamik: Von 1.123 €/m² (2018) fiel der Preis bis 2023 auf 523 €/m² – ein Rückgang von rund 53 %. Seitdem erholte er sich und lag in der Zeitreihe 2025 bei rund 900 €/m². Der CAGR über die verfügbaren Datenpunkte liegt bei -3,1 %. Die Zeitreihenwerte umfassen vier Messzeitpunkte (2018, 2022, 2023, 2025) und sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 763 €/m² liegt unter dem Zeitreihenwert von 899,94 €/m² für 2025 – ein Unterschied, der auf die unterschiedliche Methodik von Inseratdaten (Angebot) und geschätzten Jahreswerten hindeuten kann.

Die Mietreihe umfasst acht Jahre (2018–2025) und ist ebenfalls nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Preisuntergrenze im Westerwald

Im regionalen Vergleich liegt Schutzbach bei den Kaufpreisen deutlich unter allen Referenzwerten. Mit 763 €/m² liegt der Ort weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.832 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Bei den Mieten beträgt der Abstand zum Kreis (7,92 €/m²) etwa 1 €/m² – deutlich weniger ausgeprägt als bei den Kaufpreisen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,8 km zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Kaufpreise in Schutzbach liegen unter allen Nachbarwerten (nächster Wert: Molzhain mit 1.008 €/m²). Die Miete von 6,93 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Niederdreisbach (5,73 €/m²) und Molzhain (5,96 €/m²), aber niedriger als in Alsdorf (8,13 €/m²) und Elkenroth (9,05 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 10,9 % übertrifft alle Nachbarorte deutlich. Der nächsthöhere Wert liegt bei Alsdorf mit 8,02 %. Dies bestätigt, dass die überdurchschnittliche Rendite eine ortsspezifische Erscheinung ist und nicht dem regionalen Muster entspricht.

Standortfaktoren: Verkehrslage und demografische Stabilität

Schutzbach liegt im Daadetal an der Landesstraße 280, etwa vier Kilometer südöstlich von Betzdorf und vier Kilometer südwestlich von Herdorf. Der Ort verfügt über einen Haltepunkt der Daadetalbahn (RB97), die im Stundentakt von Betzdorf nach Daaden verkehrt. In Betzdorf bestehen Anschlüsse an den Rhein-Sieg-Express (RE9), der Aachen, Köln und Siegburg/Bonn verbindet, sowie an die RB95 nach Siegen. Die Gemeinde liegt zwischen den Metropolregionen Rhein-Ruhr und Rhein-Main.

Die Bevölkerung ist stabil bei rund 379 Einwohnern (2024) mit einer Veränderung von nur +0,53 % seit 2015. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,44 % und damit über dem Wert von 3,57 % im Jahr 2015, bleibt aber unter dem bundesweiten Durchschnitt. Der Landkreis Altenkirchen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt-Index (Rang 351), während der Demografie-Index mit Rang 166 zu den besseren Werten gehört. Schutzbach selbst hat keine Hochschulen.

Historisch war der Ort durch Bergbau und Eisenverhüttung geprägt – bereits 1370 wurde eine Schutzbacher Hütte erwähnt. Die Grube Grüneau ist mineralogisch als Typlokalität des Minerals Mückeit bekannt. Heute bieten kleinere Industrie- und Handwerksbetriebe Arbeitsplätze vor Ort.