Dickendorf

Marktüberblick: Ein ungewöhnliches Preisgefälle

Dickendorf ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit 355 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 1,45 km². Der Immobilienmarkt des Ortes zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,58 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 3.099 Euro pro Quadratmeter alle Nachbarorte weit übertrifft. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 2,55 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 39,27 – beides die schlechtesten Werte im direkten Vergleich.

Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohneigentum die Preise stärker antreibt als die Mietnachfrage. Ein Käufer zahlt für jede Quadratmeter Wohnraum etwa das 1,65-fache des nächstteuersten Nachbarorts, erzielt aber eine deutlich niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 39,27 bedeutet, dass der Kaufpreis fast vier Jahre der Jahresmiete entspricht – mehr als doppelt so hoch wie im Kreisdurchschnitt (19,57) oder im Landesdurchschnitt (21,16).

Preisentwicklung: Verdoppelung der Mieten in fünf Jahren

Die Mietpreise in Dickendorf haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 3,36 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2024 bereits 7,50 Euro – eine Verdopplung in fünf Jahren. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 12,15 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Kaufpreisentwicklung ist in der vorliegenden Zeitreihe nicht als historische Reihe verfügbar. Der aktuelle Wert von 3.099 Euro pro Quadratmeter (Stand 2025) liegt jedoch weit über allen Nachbarorten. Während die Miete in Dickendorf unter dem Niveau der Nachbargemeinden bleibt, hat sich der Kaufpreis deutlich abgekoppelt. Diese Entwicklung deutet auf eine starke Nachfrage nach Wohneigentum hin, die nicht von einer entsprechenden Mietnachfrage begleitet wird.

Regionale Einordnung: Abgekoppelte Kaufpreise

Im regionalen Vergleich fällt die Einzigartigkeit von Dickendorfs Marktlage besonders auf. Bei der Angebotsmiete liegt der Ort mit 6,58 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Im Bundesland liegt Dickendorf im Perzentilrang von 1,48 – das bedeutet, dass nur etwa 1,5 Prozent der 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz niedrigere Mietpreise aufweisen.

Bei den Kaufpreisen kehrt sich das Bild um: Mit 3.099 Euro pro Quadratmeter liegt Dickendorf deutlich über allen Nachbarorten. Der nächstteuerste Nachbarort, Elkenroth (2,6 km entfernt), weist mit 1.876 Euro pro Quadratmeter fast 1.200 Euro weniger aus. Selbst die nächstgelegenen Orte wie Kausen (1.137 Euro) und Molzhain (1.008 Euro) liegen weniger als bei der Hälfte.

Die Bruttomietrendite von 2,55 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich. Alle Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 5,23 Prozent (Gebhardshain) und 8,01 Prozent (Kausen) mehr als doppelt so hoch. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 5,48 Prozent, der Landesdurchschnitt bei 5,25 Prozent. Dickendorf liegt im yield percentile in state von 1,48 – damit an der untersten Spitze aller Orte in Rheinland-Pfalz.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerungsentwicklung von Dickendorf zeigt eine gewisse Stabilität bei leichten Schwankungen. Von 339 Einwohnern im Jahr 2017 ging die Zahl bis 2022 auf 325 zurück, erholte sich dann aber auf 355 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024. Insgesamt entspricht das einem Anstieg von 4,7 Prozent seit Beginn der Zeitreihe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 245 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,96 Prozent (2023) unter dem deutschen Durchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur des Ortes wider. Im Vergleich zu 2019 (2,64 Prozent) ist sie leicht gestiegen, lag aber während der Pandemie 2021 mit 4,21 Prozent deutlich höher. Mit nur 6 arbeitslosen Personen (2023) ist die absolute Zahl gering.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung und niedriger Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zu den extremen Immobilienpreisen. Es gibt keine Hinweise auf eine demografisch getriebene Nachfrage nach Wohneigentum.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur ohne Hochschulen

Dickendorf liegt im Landkreis Altenkirchen (Westerwald), der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Index rangiert mit Platz 166 relativ gut, während der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 351 das schwächste Feld darstellt. Die Dynamik (Platz 266) und der Wettbewerb & Innovation (Platz 283) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Dickendorf gehört der Verbandsgemeinde Betzdorf-Gebhardshain an und liegt im Elbbachtal auf 408 Metern Höhe, etwa zwei Kilometer südöstlich von Gebhardshain. Die Westerwaldbahn durchquert den Ort, bietet jedoch keinen Personenverkehr mehr. Die Lage am Rand eines ausgedehnten Waldgebietes und die ländliche Struktur prägen den Charakter des Ortes.

Die Kombination aus schwacher Standortdynamik und extrem hohen Kaufpreisen stellt eine Besonderheit dar: In einem Kreis mit eher unterdurchschnittlicher Zukunftsbewertung liegen die Immobilienpreise weit über dem regionalen und nationalen Durchschnitt, während die Mieten unter dem Niveau bleiben.