Steinebach/ Sieg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Steinebach/Sieg liegt im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz und hat eine Fläche von 4,54 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Betzdorf-Gebhardshain und hat rund 1.295 Einwohner (Stand 2024). Mit 285 Einwohnern pro km² ist die Gemeinde deutlich dichter besiedelt als der typische ländliche Raum im Westerwald.

Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Preise und eine hohe Rendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,63 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.375 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,01, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15-fachen der jährlichen Mieteinnahmen entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,66 Prozent und rangiert damit im oberen Drittel aller Orte in Rheinland-Pfalz (Perzentilrang 83,8).

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit hoher Volatilität

Die Angebotspreise haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt, zeigen dabei aber starke Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 3,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 7,10 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg war nicht linear: Im Jahr 2024 wurde mit 9,04 Euro ein Spitzenwert erreicht, 2025 fiel der Wert auf 6,25 Euro, bevor er 2026 wieder auf 7,10 Euro anstieg.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar. Der Wert stieg von 849 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.674 Euro im Jahr 2026. Auch hier gab es einen deutlichen Peak im Jahr 2024 mit 2.379 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von einem Rückgang auf 1.649 Euro im Jahr 2025.

Die hohen Schwankungen in den Angebotswerten deuten auf einen dünn besetzten Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bevölkerung und Wirtschaft: Wachsende Gemeinde im ländlichen Raum

Die Einwohnerzahl Steinebachs ist zwischen 2017 und 2022 von 1.221 auf 1.308 gestiegen, was einem Wachstum von 7,2 % entspricht. Seit 2022 stagniert die Bevölkerung bei 1.295 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,27 Prozent im Jahr 2015 auf 3,48 Prozent im Jahr 2023. Sie liegt damit zwar über dem Niveau der frühen 2010er-Jahre, bleibt aber moderat. Im Jahr 2023 waren 27 Personen arbeitslos gemeldet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit dem Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel ein. Die Teilindizes liegen ähnlich: Rang 351 im Arbeitsmarkt, 304 in der Stärke und 283 in Wettbewerb und Innovation. Der Demografie-Index mit Rang 166 ist der beste Teilindex, was auf eine vergleichsweise stabile Bevölkerungsstruktur hindeutet.

Wirtschaftliche Struktur: Am südlichen Ortsrand besteht ein Gewerbegebiet, das in den 1980er-Jahren erschlossen wurde und in dem sich kleine und mittlere Unternehmen angesiedelt haben. Eine Erweiterung des Gewerbegebiets ist wegen Auslastung der bisherigen Flächen in Planung. Im Ortsteil Bindweide sind gewerblich genutzte Flächen mit Unternehmen wie der Westerwaldbahn GmbH ansässig. Der Bahnhof Gebhardshain-Steinebach lag an der Bahnstrecke Scheuerfeld–Emmerzhausen.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber im regionalen Kontext

Im Vergleich zum Landkreis Altenkirchen (Westerwald) liegt Steinebach bei der Angebotsmiete mit 7,63 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro. Beim Kaufpreis beträgt der Unterschied deutlicher: 1.375 Euro liegen 25 Prozent unter dem Kreiswert von 1.832 Euro. Dementsprechend ist der Kaufpreisfaktor in Steinebach mit 15,01 deutlich niedriger als im Kreisdurchschnitt von 19,57.

Die Bruttomietrendite von 6,66 Prozent übertrifft den Kreiswert von 5,48 Prozent und den Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent deutlich. Im Bundesland liegt Steinebach damit bei der Rendite besser als 83,8 Prozent der vergleichbaren Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Gebhardshain (1,7 km entfernt) hat mit 7,53 Euro eine ähnliche Miete, aber einen höheren Kaufpreis von 1.727 Euro und damit eine niedrigere Rendite von 5,23 Prozent. Dickendorf (2 km) fällt mit einem Kaufpreis von 3.099 Euro und einer Rendite von nur 2,55 Prozent deutlich aus dem Rahmen. Andere Nachbarorte wie Kausen (Rendite 8,01 %) und Molzhain (7,10 %) weisen noch höhere Renditen auf, was auf noch niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten hindeutet.

Steinebach positioniert sich damit im regionalen Vergleich mittig bei den Mieten, aber mit einem der niedrigeren Kaufpreise und entsprechend einer der höheren Renditen.