Seelbach bei Hamm (Sieg)

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Seelbach bei Hamm (Sieg) ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit rund 134 Einwohnern auf 3,41 km². Der Immobilienmarkt des Ortes zeichnet sich durch ein deutlich unterregionales Preisniveau aus, das sich in niedrigen Angebotsmieten und Kaufpreisen sowie einer entsprechend hohen Bruttomietrendite niederschlägt.

Die Angebotsmiete liegt mit 5,63 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 775 Euro pro Quadratmeter liegt weit unter dem Kreiswert von 1.832 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,47 und liegt damit unter dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16.

Die Bruttomietrendite von 8,72 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt im bundeslandweiten Vergleich im 94. Perzentil. Das bedeutet, Seelbach weist von allen 2.300 erfassten Orten in Rheinland-Pfalz eine der höchsten Mietrenditen auf. Diese hohe Rendite ist primär auf das niedrige Kaufpreisniveau zurückzuführen, während die Miete zwar ebenfalls niedrig ist, aber nicht im gleichen Maße wie der Kaufpreis unter dem Durchschnitt liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen. In der Zeitreihe von 2019 bis 2026 bewegt sich die Angebotsmiete zwischen 3,80 Euro (2020) und 9,00 Euro (2026). Der Jahresdurchschnitt 2019 lag bei 4,22 Euro, 2021 bei 5,50 Euro, 2024 bei 4,85 Euro und 2026 bei 9,00 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 11,43 Prozent.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 5,63 Euro und dem Zeitreihenwert von 9,00 Euro für 2026. Da die Zeitreihe als nicht geschätzt gekennzeichnet ist, könnte dies auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, auf einzelne Ausreißer im kleinen Markt oder auf eine starke Volatilität hindeuten. Für einen Ort mit rund 134 Einwohnern und einer Fläche von 3,41 km² ist die Anzahl der Inserate naturgemäß gering, sodass einzelne Angebote das statistische Bild stark beeinflussen können.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt aus dem Jahr 2019 vor (775,86 Euro pro Quadratmeter). Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Bevölkerung von Seelbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 135 Einwohnern im Jahr 2015 auf 134 im Jahr 2024. Der Rückgang beträgt 0,74 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,22 Prozent mit zwei Arbeitslosen. In der Zeitreihe von 2016 bis 2023 schwankte sie zwischen 1,0 Prozent (2016) und 7,32 Prozent (2020).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu drei Kilometern weist Seelbach das niedrigste Preisniveau auf. Die Angebotsmiete von 5,63 Euro liegt unter allen Nachbarorten — der nächstgelegene Ort Roth (1,3 km) liegt bei 7,64 Euro, Hamm (Sieg) (1,5 km) bei 8,32 Euro.

Auch der Kaufpreis von 775 Euro pro Quadratmeter ist der niedrigste aller Nachbarorte. Der nächstgelegene Ort Roth liegt bei 1.186 Euro, Hamm (Sieg) bei 1.811 Euro. Racksen (2,1 km) weist mit 2.300 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei gleichzeitig der niedrigsten Rendite von 3,88 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 8,72 Prozent ist in Seelbach die höchste aller Nachbarorte. Der nächsthöchste Wert liegt bei Roth mit 7,73 Prozent. Das Muster ist konsistent: Je niedriger das Preisniveau, desto höher die Rendite. Seelbach liegt am unteren Ende der Preisskala und damit am oberen Ende der Renditeskala der Region.

Standortfaktoren

Seelbach bei Hamm (Sieg) gehört der Verbandsgemeinde Hamm (Sieg) an und umfasst die Ortsteile Oberseelbach, Niederseelbach und Marienthal. Im Ortsteil Marienthal befindet sich das ehemalige Kloster Marienthal, das heute als Tagungs- und Bildungsstätte des Erzbistums Köln genutzt wird. Der Bahnhaltepunkt "Kloster Marienthal" an der RB 90 (Strecke Limburg–Altenkirchen) bietet eine Anbindung an den Regionalverkehr.

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 351, während der Demografie-Rang mit 166 besser abschneidet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Mit einer Bevölkerungsdichte von 39 Einwohnern pro Quadratkilometer und einer stabilen Einwohnerzahl um 134 handelt es sich um eine sehr kleine, ländlich geprägte Gemeinde. Die niedrigen Immobilienpreise entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden im ländlichen Raum.