Etzbach

Marktüberblick

Etzbach ist eine 3,04 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit rund 1.340 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde liegt an der Sieg, unmittelbar an der Landesgrenze zu Nordrhein-Westfalen, und gehört zur Verbandsgemeinde Hamm (Sieg). Zu Etzbach gehören die Ortsteile Heckenhof und Hofgut Herrgottsau.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,90 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.348 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,27, die Bruttomietrendite 6,15 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Etzbach zeigt eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Von 4,47 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete zunächst moderat auf 6,67 Euro (2020), fiel 2021 leicht auf 5,85 Euro, bevor sie 2022 auf 7,24 Euro und 2023 auf einen Ausreißer von 10,53 Euro je Quadratmeter anstieg. In den Folgejahren korrigierte sich der Wert auf 6,62 Euro (2024), 6,06 Euro (2025) und 6,08 Euro (2026). Der aktuelle Wert von 6,90 Euro liegt damit über dem Vorjahresniveau und dem 2020er Stand.

Der Kaufpreismarkt zeigt einen anderen Verlauf: Von 776 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 verdoppelte sich der Wert bis 2022 auf 1.634 Euro. Dieser Anstieg von 110 Prozent in drei Jahren ist außergewöhnlich. Der aktuelle Wert von 1.348 Euro liegt deutlich unter dem 2022er Spitzenwert, was auf eine Marktkorrektur hindeutet.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 6,15 Prozent – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise in Etzbach unter dem Niveau des Landkreises Altenkirchen (1.832 Euro je m²) und Rheinland-Pfalz (2.030 Euro je m²). Der Kaufpreisfaktor von 16,27 ist niedriger als der des Kreises (19,57) und des Landes (21,16). Die Angebotsmiete von 6,90 Euro je m² liegt ebenfalls unter dem Kreis- (7,92 Euro) und Landesdurchschnitt (8,08 Euro).

Die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 6,15 Prozent resultiert daraus, dass die Kaufpreise stärker unter dem Mittel liegen als die Mieten: Der Kaufpreis liegt 26 % unter dem Kreisdurchschnitt, die Miete nur 13 %. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Rheinland-Pfalz belegt Etzbach Platz 77,8 – von 2.300 Orten im Land liegt Etzbach damit in den oberen 23 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Fürthen (1,3 km Entfernung) weist mit 7,58 Euro je m² eine höhere Angebotsmiete auf, bei nahezu gleichem Kaufpreis (1.334 Euro). Hamm (Sieg) (1,8 km) liegt mit 8,32 Euro je m² und 1.811 Euro je m² deutlich über Etzbach. Roth (2 km) hat mit 1.186 Euro je m² einen der niedrigsten Kaufpreise der Nachbarn und erzielt zugleich eine Rendite von 7,73 %. Seelbach (2,6 km) zeigt mit 775 Euro je m² Kaufpreis und 8,72 % Rendite das extremste Muster im Umfeld.

Etzbach positioniert sich damit im unteren bis mittleren Preissegment der Region, was die vergleichsweise attraktive Rendite erklärt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Etzbach ist seit 2015 stabil bis leicht positiv: Von 1.309 Einwohnern (2015) auf 1.340 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 2,37 Prozent. In der Zeit zwischen 2018 und 2022 wuchs die Gemeinde sogar von 1.337 auf 1.356 Einwohner, bevor sie sich 2023/2024 bei 1.340 einpendelte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,23 Prozent und bewegt sich damit im Bereich der historischen Werte (2015: 4,78 %, 2019: 4,01 %). Mit 35 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Standortfaktor: Etzbach verfügt über einen Haltepunkt der Siegstrecke (RB 90, Westerwald-Sieg-Bahn), der stündlich bedient wird. Einzelne Züge des Rhein-Sieg-Express (RE 9) halten im Nacht- und Berufsverkehr. Der Bahnhof Au (Sieg) liegt rund drei Kilometer entfernt und bietet Anschluss an den RE 9 sowie die S-Bahn-Linien S 12 und S 19. Die Bundesstraße 62 tangiert die Gemeinde.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Altenkirchen (Westerwald) insgesamt auf Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Rang 351), während die Demografie mit Rang 166 die stärkste Kategorie darstellt. Die Teilindizes für Dynamik (266), Wettbewerb und Innovation (283), Wohlstand und soziale Lage (281) liegen im unteren Mittelfeld. Keine dieser Bewertungen gilt direkt für Etzbach als Gemeinde, sondern für den gesamten Kreis.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.