Kausen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Kausen ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz. Mit einer Fläche von 3,62 km² und rund 774 Einwohnern (Stand 2024) handelt es sich um eine ländliche Gemeinde an den nördlichen Ausläufern des Westerwalds, südlich von Betzdorf. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Betzdorf-Gebhardshain. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis auf Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen ein – eine Position im unteren Drittel, die durch einen schwachen Arbeitsmarkt (Rang 351) und eine eher durchschnittliche Wettbewerbs- und Wohlstandslage geprägt ist.

Der Immobilienmarkt in Kausen zeichnet sich durch eine auffällig hohe Bruttomietrendite von 8,01 % aus. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,48 %, dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 91,5 % im Bundesland gehört Kausen zu den Top-Orten in Bezug auf die Mietrendite – nur etwa acht Prozent der rund 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz weisen einen höheren Wert auf.

Die hohe Rendite ist primär auf den niedrigen Kaufpreis von 1.137 €/m² zurückzuführen. Dieser liegt mit knapp 38 % unter dem Kreisdurchschnitt (1.832 €/m²) und beträgt nur etwa 56 % des Landesdurchschnitts (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 7,59 €/m² liegt zwar ebenfalls unter den Vergleichswerten, aber mit rund 96 % des Kreis- und 94 % des Landesdurchschnitts deutlich weniger ausgeprägt als die Kaufpreisdifferenz. Der Kaufpreisfaktor von 12,49 bestätigt diese günstige Preislage: Er liegt weit unter dem Kreiswert von 19,57 und dem Landeswert von 21,16.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen auf einem dünnen Markt

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen in Kausen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen dünnen Markt hindeuten könnte.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2019 und 2026 in einem weiten Band: Von 5,72 €/m² (2019) über einen Tiefpunkt von 5,51 €/m² (2020) stieg sie bis 2022 auf 10 €/m² – ein Anstieg um über 80 % in drei Jahren. In den Folgejahren folgte ein ebenso steiler Rückgang auf 8,33 €/m² (2024) und 6,70 €/m² (2025), ehe 2026 mit 7,47 €/m² wieder ein Anstieg zu verzeichnen ist. Der CAGR von 3,89 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Schwankungen.

Noch ausgeprägter ist die Preisspanne beim Kaufpreis: 2022 lag er bei 1.294 €/m², fiel 2023 auf 868 €/m² (−33 %), stieg 2024 auf 1.619 €/m² (+87 %) und sank 2025 wieder auf 1.029 €/m². Der CAGR von −7,35 % über diesen Zeitraum spiegelt den Netto-Rückkurs wider. Diese extremen Ausschläge sind typisch für kleine Märkte, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum relativ stabil: Von 787 Einwohnern (2017) auf 774 (2024) entspricht dies einem Rückgang von 1,65 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 mit 2,95 % auf einem niedrigen Niveau und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 2,08 % und 3,71 %.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Preise im Kreisvergleich

Im regionalen Vergleich liegt der Kaufpreis von Kausen mit 1.137 €/m² unter den meisten Nachbarorten, ist aber nicht der günstigste. Der nächstgelegene Ort, Dickendorf (1 km Entfernung), weist mit 3.099 €/m² den mit Abstand höchsten Kaufpreis auf – fast das Dreifache von Kausen. Dies führt dort zu einer Bruttomietrendite von nur 2,55 %, einem der niedrigsten Werte im Vergleich.

Schutzbach (3 km) zeigt mit 763 €/m² und 10,9 % Rendite das günstigste Extrem im Nachbarschaftsvergleich. Molzhain (1,3 km) liegt mit 1.008 €/m² und 7,1 % Rendite Kausen am nächsten. Kausen liegt mit 1.137 €/m² und 8,01 % Rendite dazwischen, näher an Molzhain als an den teureren Nachbarn Elben (1.789 €/m²), Elkenroth (1.876 €/m²) und Gebhardshain (1.727 €/m²).

Die Angebotsmieten der Nachbarn variieren zwischen 5,96 €/m² (Molzhain) und 9,05 €/m² (Elkenroth). Kausens Wert von 7,59 €/m² liegt im mittleren Bereich dieser Spanne und entspricht damit grob dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Kaufpreise strukturell darunter liegen.

Auf Kreisebene liegt Kausen mit seinem Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt von 1.832 €/m². Der Kreis Altenkirchen (Westerwald) umfasst 118 Orte mit einer vergleichsweise heterogenen Preisstruktur, was die Bedeutung der lokalen Einordnung unterstreicht.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit stabiler Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit dem Gesamt-Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 351 besonders schwach, während die Demografie mit Rang 166 zu den stärkeren Bereichen gehört. Dies korrespondiert mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung in Kausen trotz leicht rückläufiger Tendenz.

Der Dynamik-Index (Rang 266) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 283) liegen im unteren Mittelfeld, ebenso der Wohlstands-Index (Rang 281). Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Kausen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Bevölkerungsdichte von 214 Einwohnern pro km² ist für eine ländliche Gemeinde im Westerwald typisch. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Betzdorf-Gebhardshain, deren Verwaltungssitz in Betzdorf liegt. Kausen wurde erstmals 1461 als „Arkussen“ urkundlich erwähnt und liegt auf 367 m ü. NHN an den nördlichen Ausläufern des Westerwalds hin zum Siegerland.