Alsdorf

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Alsdorf im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) ist eine kleine Gemeinde mit 1.534 Einwohnern auf 5,92 km², die sich durch eine der höchsten Bruttomietrenditen in ganz Rheinland-Pfalz auszeichnet. Mit 8,02 % liegt Alsdorf im 91. Perzentil des Landes – deutlich über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination eines niedrigen Angebotskaufpreises von 1.216 Euro je Quadratmeter mit einer Angebotsmiete von 8,13 Euro je Quadratmeter (aktuelle Marktdaten).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,46, was unter dem Kreisdurchschnitt von 19,57 und dem Landesdurchschnitt von 21,16 liegt. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet rechnerisch eine schnellere Amortisation der Anschaffungskosten durch Mieteinnahmen – in Alsdorf nach etwa 12,5 Jahren. Im Vergleich dazu liegen die Nachbarorte wie Schutzbach (Faktor 10,9) noch darunter, während Betzdorf mit 17,9 bereits deutlich höher liegt.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preis- und Mietentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis schwankt

Die Mietentwicklung in Alsdorf zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 5,35 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Angebotsmieten bis 2023 auf 8,75 Euro – ein Anstieg um über 63 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,08 %. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 7,02 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 7,95 Euro anstiegen. Die aktuellen Marktdaten liegen mit 8,13 Euro je Quadratmeter leicht über dem letzten Zeitreihenwert von 2026.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und weniger kontinuierlich. Die Datenreihe beginnt 2021 mit 1.811 Euro je Quadratmeter, fiel 2022 auf 1.215 Euro und 2023 auf 880 Euro, bevor sie 2024 wieder auf 1.810 Euro anstieg. Die jährliche Entwicklung (CAGR) liegt bei -0,02 %, was einer weitgehenden Stagnation entspricht. Die starken Schwankungen zwischen den Jahren können bei einem kleinen Markt durch einzelne Transaktionen beeinflusst sein.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Unterpreisiger Standort mit Renditevorteil

Alsdorf weist im regionalen Vergleich ein eindeutiges Muster auf: Die Angebotsmiete von 7,95 Euro je Quadratmeter (Zeitreihe 2026) liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 1.216 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.832 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Kombination – annähernd durchschnittliche Miete bei deutlich unterdurchschnittlichem Kaufpreis – erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Grünebach (1,7 km entfernt) hat mit 6,92 Euro eine niedrigere Miete und mit 1.274 Euro einen ähnlichen Kaufpreis, was zu einer Rendite von 6,52 % führt. Schutzbach (2,6 km) weist mit 6,93 Euro Miete und nur 763 Euro Kaufpreis die höchste Rendite aller Nachbarorte auf (10,9 %). Betzdorf, die nächstgrößere Stadt, liegt mit 8,10 Euro Miete und 1.739 Euro Kaufpreis deutlich höher in beiden Werten.

Alsdorf liegt damit preislich im unteren Drittel der Region und entspricht damit dem Muster kleinerer Gemeinden im ländlichen Westerwald.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Prognos-Rang, gute Anbindung

Die Bevölkerungsentwicklung in Alsdorf ist stabil bis leicht positiv: Von 1.498 Einwohnern im Jahr 2017 stieg die Zahl auf 1.534 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 2,4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 259 Einwohner je Quadratkilometer, was über der des Landkreises Altenkirchen (206 Einwohner/km²) liegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,18 %, was leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Altenkirchen auf Platz 308 von rund 400 deutschen Kreisen ein – im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Platz 351), während die Demografie mit Platz 166 die relativ beste Bewertung erhält. Die Dynamik (Platz 266) und die wirtschaftliche Stärke (Platz 304) liegen ebenfalls im unteren Bereich.

Alsdorf verfügt über zwei Bahnhaltepunkte an den Linien RB 96 und RB 97, die stündlich nach Betzdorf, Daaden und weiter nach Siegen bzw. Haiger verbinden. Der Bahnhof Betzdorf bietet zudem Anschluss an den RE 9 (Rhein-Sieg-Express) nach Köln und Siegen. Diese Verkehrsanbindung ist ein wichtiger Standortfaktor für eine sonst ländlich geprägte Gemeinde.

Historisch war Alsdorf ein bedeutender Industriestandort: Seit 1471 ist eine Eisenhütte belegt, die bis 1885 bestand und durch die Wasserkraft der Flüsse Heller, Daade und Steinebach angetrieben wurde. Heute hat der Ort neue Baugebiete erschlossen und wirbt mit Gewerbe- und Industrieansiedlungsflächen.