Rettersen

Marktüberblick

Rettersen ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Altenkirchen (Westerwald) mit 362 Einwohnern auf 3,21 km². Der Immobilienmarkt des Ortes zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: Die Angebotskaufpreise liegen mit 1.250 € je m² deutlich unter allen Vergleichswerten, während die Angebotsmieten mit 9,01 € je m² über dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegen. Diese Konstellation führt zu einer Bruttomietrendite von 8,65 %, die im Landesvergleich zu den höchsten Werten gehört (Perzentilrang 93,8 %). Der Kaufpreisfaktor von 11,56 bestätigt diese Lage: Er liegt weniger als die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Angebotswerten und der historischen Zeitreihe: Die Zeitreihe zeigt für 2025 einen Mietwert von 6,80 € je m², während die aktuellen Inserate mit 9,01 € je m² deutlich darüber liegen. Diese Differenz von rund 32 % entspricht dem systematischen Muster, dass Angebotswerte aus Inseraten über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Kaufpreis stimmt hingegen mit der Zeitreihe überein (beide 1.250 € je m²).

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Rettersen zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend, wobei beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind und mit entsprechender Vorsicht zu interpretieren sind.

Die Mietwerte stiegen in der Zeitreihe von 5,80 € je m² (2021) auf 6,80 € je m² (2025) – ein Anstieg von rund 17 % in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 4,1 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich weniger linear: Er stieg von 1.050 € je m² (2021) auf 1.220 € je m² (2022), fiel 2023 auf 1.170 € je m² zurück und erholte sich bis 2025 wieder auf 1.250 € je m². Die jährliche Wachstumsrate liegt bei rund 4,5 %.

Der Kaufpreisrückgang 2023 ist Teil der beobachteten Marktkorrektur in vielen deutschen Regionen, die sich in ländlichen Räumen unterschiedlich auswirkt. Die Erholung bis 2025 deutet darauf hin, dass der Markt in Rettersen diese Phase überwunden hat.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Rettersen bei den Kaufpreisen ein deutliches Unterfeld bildet. Mit 1.250 € je m² liegt der Ort um 32 % unter dem Kreisdurchschnitt (1.832 € je m²), um 38 % unter dem Landesdurchschnitt (2.030 € je m²) und um 48 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 € je m²).

Bei den Mieten verhält es sich umgekehrt: Die Angebotsmiete von 9,01 € je m² liegt über dem Kreisdurchschnitt (7,92 € je m²), über dem Landesdurchschnitt (8,08 € je m²) und knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 € je m²). Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten ist die Ursache für die außergewöhnlich hohe Bruttomietrendite.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 3,2 km zeigt sich: Rettersen hat den niedrigsten Angebotskaufpreis aller Nachbarorte. Der nächstgelegene Ort, Kircheib (1,3 km), liegt mit 1.650 € je m² bereits um 32 % darüber. Ersfeld (1,4 km) erreicht mit 2.450 € je m² den höchsten Wert im Umfeld – fast doppelt so hoch wie in Rettersen. Bei den Mieten liegt Rettersen mit 9,01 € je m² im oberen Drittel der Nachbarn, auf dem Niveau von Forstmehren (ebenfalls 9,01 € je m²) und knapp über Werkhausen (8,99 € je m²).

Der Kaufpreisfaktor von 11,56 liegt deutlich unter dem des Kreises (19,57) und des Landes (21,16), was die günstige Kaufpreislage bestätigt.

Standortfaktoren

Die Demografie von Rettersen ist stabil: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2020 und 2024 zwischen 352 und 363 Personen und liegt aktuell bei 362. Die Bevölkerungsdichte beträgt 113 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,82 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 351), während der Demografie-Index mit Rang 166 zu den besseren Werten gehört. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Rettersen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Altenkirchen-Flammersfeld und liegt an der Bundesstraße 8, was eine gewisse Anbindung an das überregionale Straßennetz bietet. Durch den Ort fließt der Retterserbach, und im Norden grenzt der bewaldete Höhenzug Leuscheid an.

Für Rettersen liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstücksbewertung nicht möglich ist.