Elben

Marktüberblick: Günstiger Preis im ländlichen Westerwald

Elben liegt mit einem Angebotskaufpreis von 1.789 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 8,01 Euro pro Quadratmeter unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro bzw. 8,08 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,62, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 19-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,37 Prozent und damit über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und vergleichsweise guter Rendite entspricht dem Muster ländlicher Märkte im Westerwald, die weniger von der Spekulationsdynamik der Ballungsräume geprägt sind.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Im Vergleich zum Kreis Altenkirchen (Westerwald) mit 1.832 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 7,92 Euro pro Quadratmeter Miete bewegt sich der Markt in Elben nahe am regionalen Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich ist Elben mit seinen Werten deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 8,92 Euro pro Quadratmeter Miete angesiedelt.

Preisentwicklung: Starker Anstieg bei schwankender Miete

Die Kaufpreisentwicklung in Elben war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Mietentwicklung. Zwischen 2022 und 2023 stieg der Angebotskaufpreis von 1.122 auf 2.089 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von knapp 86 Prozent in einem Jahr. Bis 2026 stabilisierte sich der Preis bei 2.006 Euro pro Quadratmeter leicht. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum liegt bei 15,63 Prozent.

Die Mietentwicklung verlief deutlich unbeständiger. Von 5,86 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2021 auf 7,69 Euro, fiel dann 2022 auf 5,17 Euro zurück, stieg 2023 wieder auf 6,90 Euro und schwankte seither zwischen 5,49 und 8,22 Euro. Der CAGR der Miete liegt bei 3,05 Prozent. Die starke Volatilität der Mietwerte – insbesondere der Rückgang 2022 – geht einher mit der geringen Bevölkerungszahl: Bei nur 342 Einwohnern ist eine hohe Streuung der angebotenen Mieten zu erwarten, da die Daten von wenigen Inseraten beeinflusst werden können.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber im Rahmen

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten liegt Elben bei der Angebotsmiete mit 8,01 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Nur Malberg (8,94 Euro) liegt darüber, während Molzhain (5,96 Euro) und Dickendorf (6,58 Euro) deutlich niedrigere Mieten ausweisen. Bei den Kaufpreisen positioniert sich Elben mit 1.789 Euro pro Quadratmeter zwischen den Extremen: Dickendorf weist mit 3.099 Euro den höchsten Preis auf, während Molzhain mit 1.008 Euro deutlich unter dem Niveau liegt. Die Bruttomietrendite von 5,37 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,48 Prozent nur geringfügig und ist damit im Mittelfeld der Nachbarn.

Der Perzentilrang von 64,3 Prozent im Bundesland bei der Bruttomietrendite bedeutet, dass Elben eine überdurchschnittliche Rendite im Vergleich zu den 2.300 anderen erfassten Orten in Rheinland-Pfalz aufweist. Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination von moderatem Kaufpreis und relativ stabiler Miete – ein Merkmal, das für viele ländliche Gemeinden im Westerwald typisch ist.

Standortfaktoren: Demografischer Druck und wirtschaftliche Struktur

Die Bevölkerung von Elben ist zwischen 2017 und 2024 von 345 auf 342 Einwohner leicht gesunken, was einer Abnahme von 0,87 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 144 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,59 Prozent im Jahr 2017 auf 3,52 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg entspricht dem Muster ländlicher Regionen, in denen strukturelle Veränderungen im Arbeitsmarkt zu beobachten sind.

Der Landkreis Altenkirchen (Westerwald) erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 308 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet ist der Arbeitsmarkt mit Rang 351, während der Demografie-Index mit Rang 166 die beste Bewertung im Kreis aufweist. Diese Diskrepanz zwischen relativ guter demografischer Lage und schwachem Arbeitsmarkt spiegelt die typische Struktur ländlicher Regionen im Westerwald wider: Die Bevölkerungszahl bleibt stabil, aber Arbeitsplätze sind begrenzt.

Als einer der wenigen nennenswerten Arbeitgeber ist die DaVinci Haus GmbH mit etwa 130 Mitarbeitern am Ort angesiedelt. Historisch bildeten Landwirtschaft und Bergbau die Erwerbsgrundlage, heute ergänzen kleinere Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe das örtliche Angebot. Am Ort bestehen keine Hochschulen.