Forst

Der Ort

Forst (PLZ 57537) ist eine kleine Gemeinde im Kreis Altenkirchen (Westerwald) in Rheinland-Pfalz. Auf einer Fläche von 4,24 km² leben rund 590 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 139 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt im ländlichen Raum des Westerwalds und gehört zu den kleineren Gemeinden der Region. Für Forst liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Forst zeigt ein klares Muster: niedrige Preise bei gleichzeitig attraktiven Renditen. Die Angebotsmiete liegt mit 6,42 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,92 Euro, dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.318 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten — 28 % unter dem Kreiswert (1.832 €/m²), 35 % unter dem Landeswert (2.030 €/m²) und 45 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Diese niedrigen Preise schlagen sich in der Bruttomietrendite nieder: Mit 5,85 % liegt sie über dem Kreiswert (5,48 %), dem Landeswert (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im bundeslandweiten Vergleich liegt Forst damit im 73. Perzentil — besser als rund drei Viertel der 2.300 erfassten Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 17,11 ist ebenfalls niedrig: Er liegt unter dem Kreiswert (19,57), dem Landeswert (21,16) und dem Bundesdurchschnitt. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das 17,11-fache des jährlichen Mietpreises für den Kauf einer Immobilie gezahlt werden muss — im Vergleich zu 21,16-fach im Landesdurchschnitt.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten macht Forst zu einem Renditeort im Westerwald. Die niedrigen Preise korrespondieren mit der ländlichen Lage und der geringen Einwohnerzahl. Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild: Die Nachbarorte liegen teils deutlich höher (Bitzen mit 1.693 €/m², Birken-Honigsessen mit 2.089 €/m²), teils niedriger (Roth mit 1.186 €/m²). Die Mietpreise der Nachbarn bewegen sich zwischen 6,62 €/m² (Bitzen) und 8,32 €/m² (Hamm). Forst liegt mit 6,42 €/m² im unteren Drittel der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Volatile Märkte

Die Mietpreise in Forst haben in den letzten Jahren stark schwankt. Nach einem Wert von 5,46 €/m² im Jahr 2019 stiegen sie 2020 auf 6,61 €/m², fielen 2022 wieder auf 5,62 €/m² und stiegen dann 2023 und 2024 auf 8,33 €/m². Der Anstieg von 2022 auf 2023 beträgt rund 48 %. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 6,42 €/m² und dem Zeitreihenwert von 8,33 €/m² für 2023 und 2024. Dieser Unterschied von rund 23 % deutet darauf hin, dass sich das Mietangebot seither verändert hat — entweder sind die aktuellen Inserate niedriger als die historischen Jahresdurchschnitte, oder der Markt hat sich in eine andere Richtung entwickelt. Die Zeitreihenwerte von 8,33 €/m² könnten durch einzelne hohe Inserate in den Jahren 2023 und 2024 verzerrt sein, was bei einem so kleinen Markt mit nur 590 Einwohnern plausibel ist.

Die Kaufpreise zeigen ein noch volatileres Bild. Hier liegen Daten für 2022 (1.329 €/m²), 2024 (916 €/m²), 2025 (1.586 €/m²) und 2026 (1.282 €/m²) vor. Die Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der starke Anstieg von 916 €/m² (2024) auf 1.586 €/m² (2025) und der anschließende Rückgang auf 1.282 €/m² (2026) deuten auf eine hohe Volatilität im Kaufpreissegment hin. Diese Schwankungen sind für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Forst ist seit 2015 relativ stabil. Von 569 Einwohnern im Jahr 2015 auf 590 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von 3,7 %. Der Verlauf zeigt jedoch Schwankungen: Ein Tiefpunkt lag 2019 mit 553 Einwohnern, ein Höchstwert 2022 mit 603 Einwohnern. Seit 2023 liegt die Einwohnerzahl bei 590.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 0 %, stieg dann auf 3,6 % im Jahr 2019, fiel 2021 auf 2,36 % und lag 2023 bei 3,66 %. Die aktuelle Arbeitslosenquote von 3,66 % entspricht rund 14 arbeitslosen Personen. Im Vergleich zu anderen ländlichen Gemeinden im Westerwald ist dies ein moderater Wert.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die moderate Arbeitslosigkeit deuten auf einen ruhigen, wenig dynamischen lokalen Arbeitsmarkt hin. Es gibt keine Hinweise auf Zuzug durch neue Wirtschaftszweige oder Infrastrukturprojekte.

Standortfaktoren

Für den Kreis Altenkirchen (Westerwald), auf den sich die Standortfaktoren beziehen, ergibt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt Rang 308 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt ranking. Besonders schwach ist der Wert im Bereich Demografie (Rang 166), was auf eine überalterte Bevölkerung und rückläufige oder stagnierende Einwohnerzahlen hindeutet. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis mit Rang 351 ebenfalls im unteren Drittel. Die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 283) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 281) liegen im mittleren Bereich. Der Dynamik-Rang von 266 deutet auf eine eher moderate Entwicklungsdynamik hin.

Am Ort Forst selbst bestehen keine Hochschulen. Dies ist für eine Gemeinde mit unter 600 Einwohnern erwartbar und bedeutet, dass kein akademischer Nachfrageimpuls für den Miet- oder Immobilienmarkt ausgeht.

Die Standortfaktoren spiegeln die typische Situation einer kleinen ländlichen Gemeinde im Westerwald wider: stabile, aber wenig dynamische Entwicklung, ohne besondere wirtschaftliche oder bildungsbezogene Impulse.